Když to doma nedává smysl, zahraničí to jistí. Alespoň nějak takhle v poslední době uvažuje stále více investorů do nemovitostí. A byť mají často pravdu, nákup nemovitosti v zahraničí má svá rizika. Někde větší, někde menší.
Jen v loňském roce se vlivem ruské invaze na Ukrajinu, vysoké inflace a nedostupným tuzemským nemovitostem zvedl zájem českých investorů o byty a domy v zahraničí zhruba o 36 procent. Stoupal ostatně už v roce 2021 po odpadnutí prvotního šoku z covidové pandemie.
Největší zájem měli loni čeští investoři o Chorvatsko. Nemovitost tam podle statistik realitní kanceláře Rellox, která se specializuje na nemovitosti v zahraničí, nakoupilo rovnou dvaadvacet procent z nich.
V těsném závěsu za Jadranem bylo loni Španělsko, kde Češi kupují nemovitosti především na pobřežích Costa del Sol a Costa Blanca.
V žebříčku pak následuje Rakousko, které je stálicí pro české realitní investory především díky Alpám. Oblíbená jsou zejména lyžařská střediska jako Schladming, Sölden, Zell am See, Hinterstoder, Semmering, Saalbach či Fieberbrunn.
Ve všech těchto lokalitách dává často investice do nemovitosti z hlediska návratnosti větší smysl než v Česku, kde je to spíše běh na dlouhou trať. Je ale zároveň nutné se dopředu pečlivě rozmyslet, kde člověk investuje a jaká specifika a rizika ten který region má.
Tady je pět základních tipů, na co při nákupu zahraniční nemovitosti myslet.
Můžu vůbec nakupovat?
V první řadě je dobré vědět, jaká jsou v dané zemi omezení v tom, kdo může nemovitost koupit. Někde totiž nemůže kupovat fyzická osoba, jinde jsou omezené firmy.
„Příkladem může být dnes populární Srí Lanka, kde fyzická osoba s nákupem pozemku nepochodí a firma jen tehdy, pokud v ní má většinový podíl lokální partner a je registrována na Srí Lance,“ popisuje právník Jakub Štilec z advokátní kanceláře Štilec & Partners. V Dubaji zase platí pravidlo omezující nákup nemovitostí pro firmy.
A zbystřit je nutné i v případě Španělska. Pokud je tam vlastníkem nemovitosti firma, automaticky jí vznikne na adrese nemovitosti provozovna, která je vedena v obchodním rejstříku a je povinna vést účetnictví podle španělských předpisů. „To pak může mít i nečekané daňové důsledky a přinášet další náklady,“ dodává Štilec.
Pozor na místní zvyklosti
Na první pohled může proces nákupu nemovitosti vypadat stejně jako u nás. Často se ale detaily a zavedená praxe výrazně liší. A je třeba dobře znát místní zvyklosti.
„Zvláště v oblastech jižní Itálie, Chorvatska nebo obecně v zemích Balkánu je třeba se mít na pozoru. Ke katastrální evidenci se tu někdy přistupuje s jižanskou uvolněností a narazíte tu na mnoho nepovolených či nekolaudovaných staveb,“ vysvětluje právník Tomáš Trojan z kanceláře Štilec & Partners. „Přitom například Chorvatsko řeší tento problém vcelku nekompromisně a nepovolené stavby nechává odstraňovat na náklady vlastníka,“ dodává.
Je třeba počítat také s tím, že i podstatnější části kupní ceny se v zahraničí platí zpravidla dříve než u nás. V Itálii se například už při uzavření rezervační smlouvy vyžaduje okolo dvaceti až třiceti procent z kupní ceny, ve Španělsku je to zhruba deset procent.
Z pohledu plánování výkonnosti investice je třeba mít též zmapováno, odkdy jako kupující můžete s nemovitostí nakládat a jak je to v dané zemi s přechodem vlastnictví. V některých regionech totiž zápis do katastru nemovitostí může standardně trvat až půl roku.
Daně a poplatky
Znáte výši místních daní a poplatků? Ty se v porovnání s Českou republikou mohou lišit i dramaticky. Třeba daň z převodu nemovitosti byla u nás zrušena v roce 2020, ale v Chorvatsku činí tři procenta z hodnoty nemovitosti a v Itálii dokonce deset procent, jde-li o novostavbu, a devět procent u starších nemovitostí.
Daň z převodu zaplatíte i v Albánii, Dubaji nebo Španělsku. A podstatnou roli hraje i daň z nemovitosti. „U nás se jí investičně nepřikládá velký význam, ale to jen proto, že je stále výrazně nižší, než je ve světě běžné. V zahraničí se může pohybovat až okolo jednoho procenta k hodnotě nemovitosti ročně, což už je z hlediska bilance investora zásadní vstup,“ říká Štilec.
Najdou se podle něj ale i země, kde daň z nemovitosti zavedena vůbec není. A například v Dubaji se nedaní ani příjmy z pronájmu. Vedle daňové zátěže musí investor počítat i s náklady na notáře, právní podporu, překlady nebo správní poplatky. „V Itálii si je kupříkladu potřeba připravit 1,5 až dvě procenta z kupní ceny jen na odměnu notáře,“ dodává Štilec.
Problémy s hypotékou
Plánujete nemovitost v zahraničí pořizovat s pomocí hypotéky nebo podobného úvěru? V tom případě vás může potkat hned několik zádrhelů. Předně můžete narazit na často nepřekonatelný problém přesvědčit české banky k úvěru na nákup zahraniční nemovitosti s její zástavou.
„I kdyby se vám to podařilo, můžete mít problém v cílové destinaci, kdy třeba na Srí Lance financování nákupu nemovitosti hypotékou ze zahraničí neprojde. Investor tak bude zpravidla odkázán na místní banky, které však při poskytování úvěrů cizincům nastavují podmínky odlišně, a to se projevuje i v cenách,“ popisuje Štilec.
Je třeba počítat také s tím, že po vás v cílové zemi budou požadovat tamní bankovní účet i z jiného důvodu. Někteří dodavatelé energií totiž například mají problém s prováděním inkasa ze zahraničního účtu.
Najděte si spojence
Tohle platí například ve Španělsku, kde místní aparáty počítají s tím, že klient je často nerezidentem a nakupuje nemovitost na dálku, takže jsou tam procesy uzpůsobeny tak, aby kupující nemusel být na místě a veškerou agendu za něj zajistí prostředník, většinou právní kancelář na základě plné moci.
Ve Španělsku navíc působí několik firem, které se zaměřují výhradně na českou klientelu, a veškerý servis je tak pro investora v češtině. „Cíleně hledáme nemovitosti na celém trhu podle představ a možností klienta a pomáháme s celou agendou, aby transakce proběhla v pořádku a s minimální zátěží,“ říká Lucie Krajná, která vede realitní firmu Remax Lusso zaměřující se na nemovitosti na pobřeží Costa del Sol.
Najít si ve Španělsku spojence se hodí i z toho důvodu, že většina nemovitostí se tam objevuje na neveřejných platformách, do kterých mají přístup makléři.
„Je několik profesionálních databází. Makléř si platí přístup a má k dispozici za jasně daných podmínek veškeré nemovitosti, které jsou v tu dobu na trhu. Potom si je filtruje podle rozpočtu, zadání klienta, lokality, dalších kritérií,“ dodává další Radmila Posadová, která v okolí Marbelly hledá českým klientům nemovitosti v rámci své realitní kanceláře Ska Reality.
