Z kanceláří brněnských developerských společností prosakuje, že nezvoní telefony. V moravské metropoli se přestaly prodávat byty v takové míře, jak bylo ještě donedávna zvykem. Dle očekávání se i v Brně plně projevily důsledky současné situace na trhu. Po dubnovém zpřísnění podmínek hypotečního financování a nárůstu hypotečních sazeb na současnou úroveň se půjčky na bydlení staly pro většinu zájemců nedosažitelným cílem – a to se projevilo samozřejmě v prodejích.

Zájem o nové byty v Brně prudce poklesl dokonce až tak, že se jich v novostavbách za měsíc srpen prodalo pouze dvacet tři. To je nejenom méně než třetina prodejů za stejný měsíc loňského roku, ale především nejslabší měsíc od začátku podrobného sledování brněnského trhu, tedy od roku 2013.

Svůj nesporný díl viny na slabé poptávce nese nejistota spojená s energetickou krizí a otázka vývoje inflace. Vysoká základní úroková sazba oproti výnosu z nemovitostí dočasně zvýhodňuje jiné investiční nástroje a ani investoři se tak do nákupu nemovitostí se standardním výnosem příliš nehrnou.

Většinu současných klientů v Brně tak tvoří zájemci, kteří bydlení financují z vlastních peněz. A ti se mimo jiné obávají vývoje cen a pro případ problémů si raději drží vyšší objemy peněz u sebe, zjednodušeně řešeno vyčkávají, a na brněnském trhu novostaveb se tak dramatické změny neočekávají.

„Byť je trend poklesu poptávky jednoznačný, dlouhodobější závěry z toho statisticky vyvozovat nelze a nemůžeme tak mluvit o kolapsu realitního trhu,“ říká optimisticky František Šudřich, ředitel developerské společnosti Impera. Zatímco však v Praze statistici nadále pozorují mírný růst cen nových bytů, brněnské novostavby se usadily na cenové úrovni kolem sto třicet tisíc korun za metr čtvereční.

Šťastná
Předplatné Forbesu Šťastná

Momentálně se v nabídce brněnských developerů nachází celkem 1221 volných bytů, což je prakticky stejné množství jako v minulém období. A stejně jako vyčkávají kupující teď, čekají i stavitelé.

Slabší prodeje v letních měsících tu byly vždy, rekordně slabý srpen však některé developery znervózňuje. Zatímco všichni doufali, že se podaří nedostatečnou nabídku oproti poptávce vyřešit rozvojem výstavby a nastartováním bytového trhu s cílem zlepšit podmínky pro dostupné bydlení, nepoměr nabídky a poptávky smazal výrazný propad zájmu. 

„Doba může být složitá především pro začínající developery – stavebníky bez pevného finančního zázemí, které pokles poptávky překvapil. Problémy mohou nastat především u běžících staveb, které mají cash flow vázané na chybně předpokládané tempo prodeje,“ dodává k rizikům Jiří Heinl, obchodní ředitel IMOS development.

„Jsme v situaci, kdy jsme dva rezidenční projekty dokončili a prodáváme na nich poslední část bytů. Rozhodnutí o tom, jestli zahájíme náš nový projekt, jsme zatím o měsíc odsunuli,“ komentuje Tomáš Kaláb, ředitel developerské společnosti nesoucí jeho jméno. A v IMOSu odložili zahájení realizace nových projektů. „V tomto i dalším roce budeme spíše doprodávat byty, které máme aktuálně v nabídce. Rozšiřovat ji hodláme jen minimálně,“ doplňuje Jiří Heinl.

Druhou cestou, kterou se brněnští developeři vydávají, je hledání nových obchodních modelů, které pomohou zájem o nové byty opět nastartovat. Někteří developeři přicházejí s výhodnějšími platebními kalendáři pro úhradu ceny za nový byt. V posledním měsíci se na trhu objevila také nabídka jednoho z developerů na dotované hypotéky pro financování bytů v konkrétním developerském projektu.

Věřím, že se jedná o dočasný pokles.

Na úrovni města i soukromých developerů také ožívá koncept družstevního bydlení, který by mohl zájemcům zajistit vyšší dostupnost financování bydlení. Úvěr si v takovém případě nebere konkrétní žadatel, ale vyřizuje se hromadný úvěr pro celé družstvo. Podmínky pro získání financování tak nemusí splňovat konkrétní žadatelé.

„Pevně věřím, že se jedná jen o dočasný pokles. Podstatně větší a dlouhodobější vliv na podobu Brna bude mít fakt, že jsme neschválili nový územní plán. Pro mě jako podnikatele je představa, že něco uchovám v nezměněné podobě, legrační. Věci kolem nás se vždycky mění. Buď k lepšímu, nebo k horšímu. Rozhodnutí Brna neudělat nic tedy de facto znamená rozhodnutí k horšímu,“ tvrdí Tomáš Kaláb.

Budou ceny bytů v Brně klesat?

„Ceny jít dolů dost dobře nemohou, poněvadž se neustále zvyšují náklady na realizaci. Prodejní ceny by tedy měly logicky stoupat. Velký nárůst cen však v následujících měsících neočekáváme,“ říká k situaci Jiří Heinl z IMOSu.

V současné situaci lze předpokládat, že budou klesat ceny zejména u nemovitostí splňujících dvě základní podmínky: prodávající nemovitost potřebuje prodat, protože má jiné závazky, a zároveň neprodělá ani při snížení ceny.

„Jako první na řadě v plnění těchto podmínek jsou zpravidla secondhandové byty a nemovitosti. Růst životních nákladů a nákladů na energie bude na řadu majitelů starších bytů a domů vytvářet tlak na to se zbytného majetku zbavit. To se děje už dnes. Do nabídek se dostává řada domů v prstenci okolo Brna, a to i v lokalitách, kde bylo dříve velmi obtížné nemovitosti pořídit,“ vysvětluje František Šudřich.

Obdobně řada majitelů rodinných domů teď přehodnocuje svoje plány na rekonstrukce starších nemovitostí. Dříve připravované rozpočty na rekonstrukce jim dnes nevycházejí a majitelé se tak stále častěji rozhodují pro prodej. U většiny těchto majitelů je pak díky růstu cen v posledních letech splněna i ta podmínka, že na prodeji neprodělají, ani když byt či dům prodají se slevou.

„Z těchto důvodů v současné době pozorujeme pokles cen u starších brněnských bytů a rodinných domů v okolí Brna,“ dodává Šudřich.

U developerských projektů je situace trochu složitější, protože stavitelé jsou pod tlakem vysokých nákladových cen na výstavbu, které se projevují prakticky okamžitě. Finanční polštář majitelů, kteří byty kupovali před několika lety, tak u developerů schází. Je pak otázkou každého jednotlivého investora, pod jak velký tlak se dostává z hlediska vlastního cash flow.

„Pokud nemají developeři dost hotovosti, aby spláceli svoje závazky především vůči externím investorům, budou muset byty slevit. My jsme například v situaci, kdy se zhruba dvanáct měsíců obejdeme bez jakéhokoli dalšího prodeje. Myslím, že je to v našem oboru spíš výjimečně dlouho. Není to ale věčnost,“ popisuje Tomáš Kaláb.

Namísto zlevňování bytů proto většina developerů přistupuje spíše k pozastavování svých projektů a další výstavby. Mezi brněnskými developery se tak začíná projevovat jev, který byl v posledních letech prakticky nemyslitelný: povolování takzvaně do šuplíku. 

Vyčkávat, nebo kupovat? 

Poptávka rapidně poklesla a očekává se, že nižší zájem bude i nadále. Klienti vyčkávají, jak se trh bude vyvíjet do budoucna, a spíše řeší, jak se na případné financování lépe připravit, což je z hlediska finanční gramotnosti ve společnosti určitě dobře. Otázkou je, jak dlouho budou čekat.

„Pokud klient potřebuje řešit svou bytovou potřebu, tak radíme určitě kupovat a nespekulovat. Financování bydlení je ve většině případů záležitostí na delší životní etapu, kdy trh funguje v cyklech, a nynější vysoké úrokové sazby tedy v kontextu třicetiletého hypotečního úvěru představují jen krátkodobější navýšení výdajů,“ říká hypoteční specialista Pavel Vácha z Hypo-portal.

Doporučuje pak v rámci nastavení parametrů samotného úvěru volit spíše kratší dobu fixace úrokové sazby s předpokladem, že v dohledné době úroková sazba na trhu poklesne do akceptovatelnější roviny.

Brněnská kupní síla je obecně menší než pražská, a proto je propad poptávky o to výraznější a dotýká se prakticky všech typů klientů, od zájemců o vlastní bydlení po investory či zahraniční klientelu. Rychlost změny v brněnském kontextu je dána také lepší dostupností možných oblastí mimo město. 

Díky kratším dojezdových vzdálenostem mají Brňané větší možnosti volby bydlení za městem, kde ceny již začaly klesat. To s sebou ale přináší řadu negativních důsledků, jakými jsou horší automobilová doprava, zátěž na infrastrukturu, vyšší náklady na provoz města při nižších daňových příjmech a řada dalších. 

Přesuny obyvatelstva se ale netýkají jen zájemců o rodinné bydlení. Nedostatek dostupného bydlení ve městě ovlivňuje také brněnské studenty, kteří stále častěji hledají možnosti bydlení za hranicemi města a do školy v Brně dojíždějí.

Tento trend pozorují také starostové některých obcí v okolí Brna. Zatímco některé obce vítají rozvoj města jako příležitost, vedení některých z nich již nechce nadále podporovat rozvoj suburbanizace a rychlý růst počtu svých obyvatel se snaží zastavit. Mezi obcemi zavádějícími stavební uzávěry pro výstavbu nových domů a bytů jsou například Slavkov u Brna, Holubice či Šlapanice.

Změny na trhu nemovitostí podle odborníků nebudou ovlivňovat jen zájemci o koupi nemovitostí. Zvýšený zájem o nájemní bydlení bude v nadcházejících měsících a letech zvyšovat ceny pronájmů. „Již nyní se velká část poptávky po bydlení přesunula do nájemního sektoru a podporuje růst cen. Tento trend bude pokračovat,“ domnívá se František Šudřich.

První náznaky ozdravení trhu s novými byty se ale možná blíží – přineslo je zastavení růstu inflace v posledních měsících. Měsíční míra inflace vykazuje za srpen dokonce lehce klesající trend, a podobně jsou na tom hypoteční sazby. Průměrná úroková sazba hypoték podle Hypoindexu počátkem srpna činila 6,23 procenta a za poslední měsíc klesla o 0,05 procentního bodu, což byl první pokles od května 2021. 

„Tyto signály jsou pro nás určitě dobrou zprávou. Je vidět, že pokud se situace stabilizuje a trhy nepřekvapí další neočekávané události, situace může mít poměrně rychlou tendenci k návratu do normálu,“ uzavírá Šudřich.