Poptávka po rezidenčních nemovitostech klesá, růst cen se zastavuje a developerům klesají prodeje. To všechno vychází ze současné ekonomické i geopolitické situace ve světě.
O tom, jak to aktuálně vypadá na trhu s nemovitostmi a co můžeme čekat dál, hovoří v rozhovoru Zdenka Klapalová, jednatelka české odnože britské realitní a poradenské společnosti Knight Frank a také prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
„Aktuální pokles poptávky je spíš krátkodobý trend. Nových bytů je stále nedostatek a poptávka nemůže zcela zmizet,“ říká členka žebříčku 150 nejvlivnějších žen Česka podle Forbesu.
Podle posledních čísel poptávka po bytech výrazně poklesla vlivem nedostupných hypoték a inflace. A samotní developeři letos čekají propady prodejů. Jak velké propady to budou a jak to ovlivní trh?
Máte pravdu, některé faktory prodeje skutečně zpomalují, vliv mají hlavně hůře dostupné hypotéky. Z toho důvodu registrujeme teď samozřejmě menší apetit investovat na dluh. Na druhé straně právě vysoká inflace může řadu lidí vést k tomu, aby rezidenční nemovitost koupili, neboť mají oprávněnou obavu ze znehodnocení úspor.
Pokládám tedy zpomalení prodejů za krátkodobý výkyv způsobený letními měsíci, protože srpen bývá z hlediska dynamiky prodejů vždycky slabší. Nicméně bytů je stále nedostatek a ve vztahu k stávající úrovni inflace nejsou hypoteční sazby nikterak překvapivé.
Pokud se podíváme i na dopady migrace a koncentraci uprchlíků do větších měst a zejména do Prahy, tak byty zkrátka chybí a výstavba stále není nikterak enormní. Domnívám se, že nabídka není tak veliká, abychom mohli pokládat zpomalení prodejů za trvalejší trend.
A pak je tady ještě jeden faktor, a tím je růst nákladových cen. Velký prostor pro cenovou korekci na straně developerů proto nevidím. Stavební náklady a zejména náklady na energie stále rostou.
Znamená to tedy, že poptávka nezmizí…
Nedomnívám se, že půjde o nějaký zásadnější a dlouhodobější trend. Poptávka určitě zůstane, dokud nebude dostatečná nabídka.
Dalo by se říct, že se poptávka jen odkládá na dobu, kdy Česká národní banka zase začne úrokové sazby snižovat?
Myslím si, že to říkáte velmi dobře. Pozorujeme, že se nyní zvyšuje úroveň nájemného, zájem o nájemní byty roste, bytů je nedostatek a nestaví se. Prodeje proto budou pokračovat. Ale chápu, že teď hraje aktuální nejistota a výše hypoték v rozhodování zájemců o investici do bydlení velkou roli.
Ještě se vraťme k cenám. V letošním druhém čtvrtletí se podle analýzy developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group mezičtvrtletně růst cen už zastavil. I když meziročně jsou ceny stále asi o čtvrtinu vyšší. Jsme tedy na konci toho dlouhého období setrvalého a rychlého růstu?
Vidím to tak a pozorujeme to i u nemovitostí, které se prodávají na sekundárním trhu. Růst cen se skutečně zastavil. A to i u kvalitních nemovitostí v dobrých lokalitách. Ale nemyslím si, že by prodávající korigovali cenu směrem dolů, pokud na transakci nespěchají.
Ke snižování cen zatím není důvod?
Přesně tak. Nemyslím si, že u kvalitních bytů dojde ke snižování ceny. Ale může se zpomalit prodej a může být méně zájemců.
I když poptávka poklesla, říkají developeři, že není důvod, aby nějak měnili své plány a pozastavovali projekty. I když často mluví o nejistotě a vysokých nákladech. Bude to tak i na podzim a v zimě, kdy čekáme ještě větší problémy s energiemi?
To je složitá otázka. My zrovna dnes řešíme s našimi klienty dodávky elektrické energie. Loni odebírali megawatthodinu elektrické energie za dva tisíce korun. Tento týden je částka na tržní úrovni sedmnácti tisíc. To je pochopitelně neudržitelné.
Za této situace bych řekla, že jsme ve velice složité době. Pro každého, kdo dnes podniká, nakupuje elektrickou energii a má jakékoli rozvojové plány, je nárůst cen energií tak enormní, že je těžké odhadovat bezprostřední budoucnost.
Nebavíme se o nárůstu v řádu desítek procent, ale v násobcích. Já nicméně předpokládám, že ceny se znormalizují a stabilizují na přijatelnou úroveň. Věřím, že naše vláda přijme adekvátní opatření, protože pokud se máte adaptovat na zvýšení základních vstupů v několikanásobcích, tak je to jen těžko představitelné.
I pro development?
Pro development také, stejně jako pro každého, kdo potřebuje do svých vstupů kalkulovat cenu energií.
Jaká je teď situace u dalších typů nemovitostí? Komerčním a průmyslovým nemovitostem také chladne poptávka, nebo je to jiný typ trhu s jinými pravidly?
Komerční trh je složený z více segmentů. Řekla bych jednoznačně, že silná poptávka a zájem trvá především v oblasti logistiky a industriálního trhu. Konkrétně i Knight Frank aktuálně realizuje transakci v této oblasti a můžeme potvrdit, že prime yield, tedy roční výnos u těch nejlukrativnějších nemovitostí, může být i pod čtyři procenta.
Pokud je produkt perfektní, tak zájem je velký a investoři v něm vidí potenciál. Co se týče retailu, tomu se také celkem dařilo a v prvním pololetí se realizovalo hned několik transakcí.
U kanceláří pokládám trh za stabilní, ale myslím si, že pokud nemovitost není skutečně „prime“, pak investoři očekávají vyšší návratnost. Zda to prodávající budou reflektovat, je možná předčasné soudit. Každopádně řada investorů, zejména těch institucionálních, teď vyčkává a očekávají korekci yieldu, a to zejména z důvodu vyšších úrokových sazeb a dražšího financování.
Nemovitosti měly v posledních letech pověst investiční jistoty. Ve světle toho, co se nyní děje, už se ale začínají objevovat pochybnosti nad tím, jestli má vlastně smysl do nemovitostí investovat. Jak to vidíte vy?
Základní ekonomická poučka praví, že je velice důležité, jaký máte časový horizont. Pokud je váš investiční horizont dlouhodobý, tak se domnívám, že s ohledem na všechny vlivy, které na trh působí, je investice do nemovitostí optimální. Z dlouhodobého hlediska nemovitosti na ceně rostou, mají výnos a reflektují inflaci. Stále jsou z dlouhodobého pohledu tou nejbezpečnější alokací.
Co se týče spekulací a investic v krátkodobějším horizontu, tak se samozřejmě i v této době nabízí jiné alternativy. Dlouhodobě ale investice do nemovitostí skýtá své jistoty. U řady klientů, našich privátních investorů, sledujeme stále zájem i o větší investice do komerčních nemovitostí.
