Češi se s příchodem nového roku musí připravit na další vlnu zdražování.
Třeba šéf ČEZ Daniel Beneš v listopadu uvedl, že mnohým ze stovek tisíc klientů, kterým v závěru roku končí víceleté fixace, zdraží od ledna energie až trojnásobně. Očekává se i zrychlení nárůstu spotřebitelských cen.
A obrnit se musí i firmy. Konkrétně ty, které si pronajímají nějaké prostory. Do jejich cen se pořádně promítne současná vysoká inflace. Nájemní smlouvy totiž zpravidla obsahují inflační doložky, které pronajímatelům kancelářských budov dávají možnost zvyšovat nájemné právě o míru inflace.
K tomu je potřeba připočítat také zmiňované zvýšené výdaje za energie, a to jak ve formě spotřeby přímo v kanceláři, tak nepřímo i v nákladech na servisní poplatky, ze kterých se hradí provoz a údržba společných částí budov. A to i přesto, že od začátku roku má začít platit zastropování cen energií, které avizovala vláda.
„Po přibližně deseti letech stability přichází pro nájemce kanceláří první velké zdražování. V rámci jednání s pronajímateli při prodloužení nájemní smlouvy jsme zpravidla byli schopni využívat cen z počátku nájemní smlouvy minimálně jako odrazového můstku,“ vysvětluje Radek Procházka, řídící partner společnosti Prochazka & Partners, která se zaměřuje na zastupování nájemců v oblasti komerčních nemovitostí.
„Nyní to ale bude poprvé, co se ceny na úroveň z doby původního podpisu smlouvy nevrátí,“ dodává.
Na inflační doložky v době rekordně nízké inflace většina nájemců nebrala příliš zřetel. Teď se z nich však při dvouciferné inflaci stává strašák. Míra navýšení nájemného pak závisí na tom, zda je nájem placený v české koruně či eurech. Zatímco v prvním případě se může jednat o zdražení až o osmnáct procent, v případě eura, ve kterých je většina smluv na kancelářském trhu, lze očekávat růst zhruba o osm procent.
Do toho je ale nutné počítat až s padesátiprocentním zdražením servisních poplatků oproti roku 2021 a obdobným zvýšením nákladů na spotřebu energií přímo v kancelářích. To bude znát zejména u kanceláří s nižším nájemným, kde poplatky běžně tvořily 25 až třicet procent nájemného. V současnosti se mohou dostat na úrovně padesáti až šedesáti procent.
„Situace bude pro řadu firem složitá, ale je otázka, zda si budou moci pronajímatelé dovolit promítnout do nájemného navýšení celou inflaci, nebo bude spíše docházet ke kompromisním dohodám s nájemci. V případě razantního navyšování nájmů mohou být firmy motivovány využívat více hybridního modelu práce, a snižovat tak pronajatou plochu svých kanceláří. To samozřejmě pro majitele budov není ideální situace a budou se snažit jí, pokud možno, předejít,“ dodává Procházka.
Podle Tomáše Wildta z developerské a investiční skupiny Vihorev Group se ovšem řada firem na zdražování nájmů už v podstatě připravila.
„Mnoho společností během koronavirové pandemie přehodnotilo své požadavky na kancelářské prostory, optimalizovaly a změnily koncept. Tím se vlastně nevědomky připravily na následující období recese, které nyní přichází se souvisejícím navyšováním nájmů v kontextu inflačních doložek u nájemních smluv, ke kterému dojde v roce 2023,“ říká Wildt.
Vnímání kanceláří se podle něj posunulo a firmy je berou spíše jako místo pro setkávání. „Hlavní trend u kanceláří vidím v přesouvání většího množství menších a středních společností do sdílených konceptů, které jsou z pohledu jejich potřeb a produktu flexibilnější než dlouhodobé závazky s nutností velkých vstupních investic. Ne nadarmo je segment sdílených a flexi kanceláří nejvíce rostoucím na trhu,“ dodává Wildt.
To, že se hybridní model práce stal novým normálem, uvádí i průzkum společnosti CBRE, podle kterého je určitá úroveň hybridní práce nyní akceptována většinou zaměstnavatelů a zároveň očekávána mezi zaměstnanci.
„Mezi největšími nájemci převládá zmenšování a konsolidace prostor, takže se na trh postupně dostávají uvolněné prostory z druhé ruky. Zvyšující se náklady za energie a služby mají velký vliv na plánování firem, ať už jde o tvorbu rozpočtů, či zvažování potenciálního stěhování, takže jistá míra opatrnosti bude na trhu patrná po celý příští rok,“ shrnuje Simon Orr, vedoucí kancelářského sektoru v CBRE.
Ovšem na druhé straně podle něj stojí úspěchy nových prémiových kancelářských projektů z poslední doby, které jasně ukazují, že jsou společnosti, které jsou ochotny platit vyšší než tržní nájemné za prostory v těch nejvyhledávanějších lokalitách.
To potvrzuje i Petr Palička, šéf Penta Real Estate, která aktuálně v centru Prahy staví prémiový komerční projekt Masaryčka. „V tuhle chvíli máme celý dům prakticky plný. Na trhu o Masaryčku zájem je, čemuž odpovídá i nájemné, kdy jsme se dostali přes třicet eur za metr čtvereční,“ uvedl Palička v nedávném rozhovoru pro Forbes.
