Srovnání měsíční splátky hypotéky a výše nájemného u stejného bytu vychází ve většině měst v Česku ve prospěch nájmů, které bývají ‚‚levnější“ o jednotky tisíc. Nejvyšší rozdíly panují v Praze a Brně, kde se tyto náklady liší o více než deset tisíc korun. V některých lokalitách na severozápadě republiky jsou však měsíční výdaje na nájem naopak vyšší než splátky hypoték.
Vyplývá to z dat portálu Valuo.cz, který srovnával výši nájemného se splátkou hypotéky (na osmdesát procent hodnoty nemovitosti) v sedmadvaceti městech napříč Českem. ‚‚Zaměřili jsme se na vývoj cen za poslední dva roky a porovnali, jak se mění hodnota nemovitostí a výše nájmů pro byty s podlahovou plochou 75 metrů čtverečních ve velmi dobrém stavu a v osobním vlastnictví,“ říká zakladatel portálu Radek Šitera.
Pandemie zdražování nemovitostí v Česku v posledních dvou letech nijak nezpomalila, nájmy však na některých místech klesly. V univerzitních městech kvůli distanční výuce chyběli studenti a zejména v Praze se na trhu najednou objevilo množství bytů, které se do té doby krátkodobě pronajímaly turistům přes platformy typu Airbnb.
U většiny ze zkoumaných sedmadvaceti měst je nájem bytu levnější než splácení hypotéky o nižší jednotky tisíc měsíčně. Nejvíce je to znát v Praze, kde jsou ceny bytů výrazně vyšší než ve zbytku republiky. Průměrné nájemné je zde u 75metrového bytu o 12 až 18 tisíc korun nižší než splátka hypotéky. V pražském centru je to dokonce v průměru o 24 tisíc korun méně.
V Brně je pak rozdíl v průměru deset tisíc a v Berouně ve Středočeském kraji necelých osm. Beroun má totiž dobrou dojezdovou vzdálenost do Prahy a vysoké ceny bydlení se z metropole v posledních letech ‚‚přelévají“ i do jejího okolí, jelikož čím dál víc lidí na byt či dům v Praze nedosáhne.
Jsou však i města, kde je splátka hypotéky nižší než měsíční nájem. V rámci srovnávané sedmadvacítky je to Chomutov, Karviná a Ústí nad Labem. Největší rozdíl mezi těmito částkami však panuje v Mostě, kde je průměrné nájemné 75metrového bytu o téměř 4,5 tisíce vyšší než splátka hypotéky.
Úvěry na bydlení letos nicméně pravděpodobně ještě výrazně podraží a budou méně dostupné. Česká národní banka (ČNB) už od poloviny loňského roku zvedá úrokové sazby, což se postupně propisuje i do cen hypoték. Průměrná úroková sazba u nově poskytnutých hypotečních úvěrů v únoru vzrostla na 3,84 procenta z lednových 3,4 procenta. Dostala se tak na nejvyšší úroveň od konce roku 2011.
Klesá i objem poskytnutých hypoték, který loni dosáhl rekordu. Banky a stavební spořitelny jich v únoru poskytly za 25,1 miliardy korun, což je proti lednu pokles o 23 procent. „Je zapotřebí si uvědomit, že data srovnáváme s historicky nejúspěšnějším rokem 2021. I kdybychom letos zaznamenali až čtyřicetiprocentní pokles, stále se budeme pohybovat na úrovni produkce roku 2020,“ podotýká výkonný ředitel pro obchod Modré pyramidy Hanuš Thein.
Od dubna se zpřísní i limity poskytování hypoték, jejichž dodržování může ČNB nově po komerčních bankách vymáhat. Většina nově poskytnutých úvěrů proto bude muset být na maximálně 80 procent ceny nemovitosti. Také maximální celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu bude nanejvýš 8,5 a poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem nebude moct překročit 45 procent.
‚‚Projeví se to poklesem poptávky a nižším tempem růstu cen nemovitostí, než jsme viděli v minulých letech,“ uvádí expert na realitní trh z KPMG Pavel Kliment. Pokles cen podle něj není příliš reálný, už kvůli rostoucím cenám stavebních materiálů. ‚‚Nedává moc smysl, aby cena nemovitostí klesala a náklady jejich výstavby rostly. Kdo by absorboval tuto ztrátu?“ říká Kliment.
V posledních letech ovlivňoval situaci na realitním trhu i vzestup nákupů na investici. Nyní však zřejmě odezní trend, kdy si lidé pořizovali investiční byty na hypotéku a část splátek pokrývali výnosy z následného pronájmu.
‚‚Důvody jsou jak subjektivní, kdy řada lidí je znejistěna válkou na Ukrajině, ale také objektivní, a to růst úrokových sazeb i zpřísňující se požadavky na bonitu klientů. Doba, kdy hypotéka byla prakticky pro každého, je už za námi,“ popisuje výkonná ředitelka Asociace pro kapitálový trh (AKAT) Jana Brodani.
‚‚Nájmy sice půjdou také nevyhnutelně nahoru, ale zřejmě to nebude dostatečně rychlý růst na to, aby se plně kompenzovaly vyšší úrokové náklady,“ dodává předseda AKAT Martin Řezáč.
Výši nájemného bude letos tlačit nahoru především vysoká inflace. Značná část smluv obsahuje nějakou formu inflační doložky, která majiteli nemovitosti umožňuje zpravidla jednou za rok zvednout nájem odpovídajícím způsobem. ‚‚To povede v podstatě ke skokovému zdražení s každou novou smlouvou,“ odhaduje šéf portálu Bezrealitky.cz Hendrik Meyer.
‚‚Průměrnou výši nájmů budou ze strany nabídky ovlivňovat vysoké ceny nemovitostí, od kterých se odvíjí výnosnost nájemného, stejně jako další rostoucí náklady spojené s bydlením. Je pravděpodobné, že část nabídky opět zamíří do oblasti krátkodobých pronájmů, které utlumila pandemie,“ dodává hlavní ekonom Banky Creditas Petr Dufek.
Otázkou také je, jakým způsobem ovlivní trh s nájemním bydlením v největších městech příliv uprchlíků z Ukrajiny. Od vypuknutí války totiž poptávka po bytech roste.
‚‚Za poslední týden jsme zaregistrovali o 270 procent větší poptávku než ve stejném období loni. Zvýšený zájem registrujeme poslední tři týdny, přičemž největší nápor je v Praze,“ líčí Meyer. Kupní síla Ukrajinců je však podle něj zhruba o třetinu nižší než u Čechů, soudě podle reakcí na nabídky na portálu. ‚‚Dá se tedy předpokládat, že pro dlouhodobé bydlení budou muset volit spíše levnější nabídky, kterých je logicky více spíše v regionech,“ uzavírá Meyer.
