V seriálu Pustina vypadá to místo děsivě. Ghetto, kde se vaří drogy. Ošklivé ruiny paneláků, kde by nikdo dobrovolně bydlet nechtěl. Investor Jakub Kořínek ale souboru domů v obci Valeč vdechl druhý život a proměnil je ve vyhledáváné nájemní bydlení.
Do podfinancovaných nemovitostí v regionech už nalil nižší stovky milionů korun. Tímto způsobem zrenovoval desítky projektů a v portfoliu má kolem 400 bytů. Vedle toho spoluzaložil Fond Českého Bydlení, který nabízí investice do rezidenčních nemovitostí, spravuje kolem 200 bytů a proteklo jím kolem půl miliardy korun.
Jakub Kořínek strávil šestnáct let prací pro investiční obry KKCG a Penta Investments. Podílel se mimo jiné na restrukturalizaci cestovní kanceláře Fischer a Českých aerolinií nebo na expanzi Penty do Polska a německy mluvících zemí. Za svou kariéru uskutečnil investice v hodnotě kolem miliardy eur.
„V roce 2013 jsem se rozhodl, že bych rád rozjel něco vlastního. Na investice do private equity jsem ale neměl dost peněz. A tak volba padla na nemovitosti,“ líčí Kořínek. Zaměřil se na regiony, kde ceny nebyly tak vyšponované, a na nájemní bydlení, ve kterém viděl velký potenciál.
Dlouho pracoval v Německu a nějakou dobu tam žil i jako dítě. Všiml si, že vlastnit byt nebo dům je tam násobně dražší než žít v pronájmu. A že kvůli vysokým cenám ve městech se lidé častěji stěhují do regionů, odkud třeba dojíždějí.
Investor Jakub Kořínek
Investor Jakub Kořínek
„Věděl jsem, že spousta trendů z Německa se časem projeví i u nás. Proto jsem vsadil právě na nájemní bydlení v regionech,“ vysvětluje investor. Začal menšími projekty a postupně se dostával k větším a větším. A shodou okolností při tom narazil na prodej domů na Karlovarsku, které si zahrály v seriálu Pustina.
„Valeč je památkově chráněná barokní obec. Ale někdo přišel s výbornou myšlenkou, že je potřeba do historického centra vrazit dva paneláky a k nim ještě objekt kotelny. Dohromady to tvoří takové malé sídliště,“ popisuje Kořínek.
Přestože domy na první pohled vypadaly strašidelně, žili v nich starousedlíci. „Rekonstrukce probíhala průběžně, takže tam mohli stávající obyvatelé zůstat. Tím, že jsme rekonstrukci řešili i s památkáři, bylo zadání takové, že místo zvýraznění bychom měli domy spíš zneviditelnit,“ líčí Kořínek.
V rámci rekonstrukce domů se revitalizovalo také okolí, na čemž se podílela i obec. „Byl to takový malý urbanistický projekt. Na českém trhu je v tomto směru ještě velký prostor, protože takové nemovitosti má v podstatě každé město,“ říká podnikatel.
Domy ve Valeči před rekonstrukcí
Domy ve Valči před rekonstrukcí
Domy ve Valeči po rekonstrukci
Domy ve Valči po rekonstrukci
V podobně špatném stavu byl i bytový dům v Lounech, který je dnes s více než stovkou bytů a investicemi za téměř sto milionů korun největším projektem v portfoliu Jakuba Kořínka. Dům, který se nachází v centru města poblíž nádraží, sloužil původně jako bydlení pro zaměstnance místních železničních opraven. Později v něm bydleli problematičtí nájemníci a nebyl zrovna pýchou Loun.
„Vybírám si nemovitosti, které postrádaly lásku předchozích majitelů. Když jim ale dáte patřičnou péči a vdechnete jim nový život, tak to s sebou nese i proměnu okolí. Nájemníci víc udržují společné prostory, v okolí vidíte méně poházených odpadků. Vizuální proměna tak přináší i proměnu myšlení,“ popisuje Kořínek.
Lounská rezidence odkazuje na svůj původní účel jménem Loko a také legendárním motorovým vozem 810, umístěným v areálu. „Nezaměřuji se na žádnou vysokou stavařinu. Ale i z ‚paneláku‘ můžete udělat kvalitní a hezké bydlení. Sídliště prošla v minulosti vlnou zateplování, ale dalo se to dělat mnohem lépe a byla to naprosto promarněná příležitost,“ je přesvědčený Kořínek.
Sázka na Louny se mu vyplatila, protože díky zlepšující se dostupnosti se z nich postupně stává „předměstí“ Prahy.
„Vybírám si místa, která jsou blízko nějakého většího města, ale jejich potenciál se teprve klube. Díky tomu se mi dlouho dařilo mít u nemovitostí po jejich oprášení výnos kolem patnácti až dvaceti procent. Tyhle časy už jsou ale bohužel kvůli raketovému růstu cen nemovitostí pryč,“ říká investor, jehož projekty mají ročně obrat v řádech desítek milionů korun.
Rezidence Loko v Lounech
Rezidence Loko v Lounech
Rezidence Loko v Lounech
Rezidence Loko v Lounech
Se společníkem Tomášem Novákem v roce 2018 také založil Fond českého bydlení, který je prvním fondem nájemního bydlení v Česku. „Do fondu si vybíráme nemovitosti, které jsou v dobrém stavu, ale mají potenciál ho ještě vylepšit. A je možné u nich třeba přeměnit půdní prostory nebo kotelnu na další byty,“ přibližuje Kořínek.
Díky téhle strategii fond loni dosáhl rekordních výsledků a průměrného ročního výnosu kolem deseti procent. A to i v době, kdy se růst cen nemovitostí zastavil nebo dokonce mírně klesal.
„Dřív stačilo koupit výhodně nemovitost a vydělávat na nájmu a rozdílu v ceně peněz. Jenže v posledních letech rostly ceny nemovitostí nejvíc právě v regionech, zatímco nájmy se nezvyšovaly tak rychle. Aby na nájemním bydlení mohl člověk skutečně vydělávat, je tak potřeba ještě nějaká další přidaná hodnota projektu,“ říká Kořínek.
Když před pěti lety fond zakládal, zapsal se se svým společníkem na Harvard Business School do programu Real estate management, kde byli jejich spolužáci majitelé nebo top manažeři realitně-investičních firem z celého světa.
„Když jsme se tam bavili o tom, co je nejlepší koncept hodný následování, všichni básnili o WeWorku. Já jsem už tehdy uštěpačně poznamenal, že je to jen pronájem hezkých kanceláří, nic víc. A víme, jak neslavně to nakonec s WeWorkem dopadlo,“ líčí podnikatel.
I zkušení investoři podle něj často věří, že aby byl projekt úspěšný, musí být složitý. „Já jsem naopak od začátku hledal byznys model v jednoduchých věcech – bydlení jako trvalá potřeba nezávislá na ekonomickém cyklu a byty pro běžné nájemníky v okresních nebo krajských městech,“ popisuje Kořínek.
V portfoliu má celou řadu nemovitostí, které na investici teprve čekají. „V tuto chvíli plánuji farmařit na polích, která už mám. A až budou pěkně okopaná a zalitá, tak se porozhlédnou po nových úrodných,“ říká obrazně investor.
S Fondem českého bydlení přitom plánuje expandovat i za hranice. Za sebou už má první investice na Slovensku, kde jsou výnosy zatím vyšší než v Česku a úrokové sazby nižší. A po čase chce pokračovat i do dalších zemí.
