Že se v Praze staví málo bytů, opakují developeři i představitelé města. Zatímco ke zdravému rozvoji by hlavní město potřebovalo ročně asi deset tisíc nových bytů, v reálu jich vzniká stěží polovina.
I tak je ale aktuálně několik částí Prahy, kde developerské firmy staví poměrně velké čtvrti. A domy, které v nich vznikají, nejsou žádní drobečci. Jak se v současné situaci bytové domy vlastně staví?
„Některá pravidla a požadavky nám svazují ruce, jindy bychom ale nějaké jasně stanovené limity od města potřebovali. Často totiž nevíme, co si na těch pozemcích město vlastně představuje,“ popisuje Martin Horálek, který má jako senior projektový manažer společnosti Skanska Residential na starosti velké pražské projekty skandinávského developera.
Například čtvrť Emila Kolbena, která vzniká na vysočanském brownfieldu. Na pozemcích, kde dříve stály továrny průmyslové chlouby Vysočan ČKD, Skanska postaví přes tisícovku bytů.
Co se všechno musí stát, když se developer rozhodne, že koupí pozemek a postaví na něm bytové domy?
Pro dům a prvotní návrh je vždycky podstatná lokalita, vazby na sousedy a to, jak jsme schopni do projektu vštípit potřeby klienta. Jako senior projektový manažer jsem odpovědný za vývoj projektu úplně od začátku, tedy od chvíle, kdy se objeví možnost koupit nějaký pozemek, přes získávání všech povolení až po výstavbu a předání klientům.
To je od čtyř do osmi let vývoje projektu. U nás to funguje tak, že zpravidla děláme architektonické soutěže, které jsou vyzvané, takže si vybíráme, s jakými architekty budeme spolupracovat a ti pak soutěží o finální návrh.
Pokud je projekt takzvaně multifázový, kde vzniká třeba několik tisíc jednotek, tak většinou na začátku děláme i takzvanou koncepční urbanistickou soutěž, kde se definují hmoty, využití těch jednotlivých ploch, objemy a pak to případně doplňuje další architektonická soutěž, kde už se potom jedná o jednotlivé ztvárnění domů. Navíc mnohdy ty architekty kombinujeme, to znamená, že se na jedné etapě a na jednom projektu vystřídá více architektů.
Když oslovujete architekty, jak moc volnou ruku mají? Chápu, že vás limituje třeba územní plán a plánovaná výše investice, ale do jaké míry se mohou rozmáchnout?
Zásadní podmínka je, jak jste řekl, že návrhy architektů a veškerá naše výstavba musí být v souladu s územním plánem. Bohužel je ale územní plánování slabina českého trhu a velmi nám chybí nějaká koncepce v územích a rozvojových oblastech.
Pokud kupujeme pozemky pro projekt, jako je třeba čtvrť Emila Kolbena, kde jsme koupili část brownfieldu, tak by nám velmi pomohlo, kdyby v té době už byla k dispozici nějaká koncepční studie na úrovni městské části nebo hlavního města, abychom na ni mohli navázat.
Bohužel se to nestává a každý z developerů si pak vyvíjí svůj projekt trošku nezávisle. My se ale snažíme kooperovat se sousedy, získávat informace o tom, co tam oni projektují, jakým způsobem definují veřejné prostory, a snažíme se projekty doplňovat, aby tam třeba byla veřejně přístupná cesta, aby to nebyly uzavřené areály a aby i infrastruktura koncepčně dávala smysl.
Takže pro vás by vlastně bylo výhodnější, kdyby město určilo nějaké klidně přísnější, ale hlavně jasně stanovené podmínky a informace o tom, co si na místě představuje, než aby to bylo tak trochu na vodě…
On ten územní plán umožňuje poměrně různou výstavbu v různých funkcích, takže k tomu mohou architekti přistupovat dost odlišně a my jsme za to rádi, protože to může přinést nějaké netradiční a inovativní řešení. Nicméně máte pravdu, že by bylo vhodnější mít občas tu regulaci trošku závaznější a mít ta pravidla nastavená trošku jasněji, aby jednotlivé požadavky nešly proti sobě.
Ale ještě zpátky k té vaší otázce týkající se volnosti architektů. My zpravidla máme tři až pět návrhů a mnohdy je opravdu zajímavé sledovat, jak k danému zadání architekti přistupují, často je totiž výsledek značně odlišný.
Vlastní architekty tedy nemáte?
Já se ve Skanska pohybuji už nějakých dvacet let a Skanska nikdy ve své historii neměla vlastní projekční ateliér nebo vlastní architekty. Vždycky zapojujeme externí architekty a mnohdy i mezinárodní renomované ateliéry.
Jak ovlivňuje tu výslednou podobu ekonomická stránka projektu? Do jaké míry se musíte jako firma, nebo spíš ti architekti, držet zpátky, aby to dávalo ekonomicky smysl?
Naše poslání je stavět bytové jednotky, dělat rezidenční development, ale dělat ho dlouhodobě a s přiměřeným ziskem, tak aby společnost mohla fungovat. Pro každý projekt je nastaven speciální business case. Na začátku je vždy stanovený budget nákladů, a je občas velmi těžká disciplína v něm architekty udržet, ale i to je naše práce.
Zmiňovali jsme územní plán. V Praze k tomu platí třeba stavební předpisy, které pracují s požadavkem osvětlení bytu… Mě by zajímalo, jestli kdyby tyto požadavky a pravidla neexistovaly, stavěla by Skanska nějak zásadně jinak než teď.
Z pohledu čisté stavby a materiálů by určitě žádná významná změna nebyla. Ale určitý vliv by ty různé limity mít mohly. Požadavek osvětlení stále platí a my ty jednotky musíme mít osvětlené, abychom je mohli kolaudovat jako bytové. (Předpis o denním osvětlení říká, že musí mít všechny pobytové místnosti okna a součet ploch všech oken nesmí být menší než desetina podlahové plochy místnosti, pozn. red.)
Na druhou stranu ze stavebních předpisů zmizel požadavek oslunění (podle něj musely 1. března do každého nově postaveného bytu dopadat přímé sluneční paprsky na třetinu podlahové plochy po dobu 90 minut, pozn. red.), takže je to přece jen trochu volnější. Ale asi bychom k tomu přistupovali jinak a mnohdy by to dávalo i větší smysl.
Kritici těchto požadavků poukazují na to, že by kvůli nim třeba Vinohrady dnes vůbec nemohly vzniknout. Přitom to je cenná čtvrť, ve které se dobře žije…
Je to tak. Z pohledu pražských stavebních předpisů musíme plnit různé požadavky jako například odstupové vzdálenosti a do toho navíc vstupují další limity toho území. Ale pokud se bavíme třeba o prolukách, tak tam pravidla platí trochu mírnější.
V poslední době se také docela mluví o parkovacích minimech. Skutečně by výstavba a následně i samotné bydlení mohly být levnější, pokud by developeři nemuseli budovat předepsaný počet parkovacích míst?
Pražské stavební předpisy definují požadavky na počty parkovacích stání, která musí být umístěna v budově, a to v podzemním podlaží. Praha není nafukovací, takže není žádoucí v těch lokalitách stavět nadzemní parkování nebo zabírat další veřejnou plochu. Ovšem veškeré náklady, které jsou spojené s výstavbou podzemních garážových stání, dramaticky převyšují výnos z prodeje těchto parkovacích stání. Takže ano, z tohohle pohledu je pravda, že pakliže bychom mohli stavět méně parkovacích míst, znamenalo by to zlevnění výstavby.
Je výstavba pod zemí nákladnější než nad povrchem?
Pokud přepočítáváme efektivitu a poměr výnos–náklad, tak je určitě dražší podzemní podlaží. Pro většinu developerů jsou podzemní podlaží ztrátová.
Kupovali by klienti byty, kdyby v domech bylo méně možností k parkování?
Záleží projekt od projektu a zejména od lokality. Ve většině z nich nemáme prodej jednotky svázaný parkovacím stáním. Takže prodáváme samostatně bytovou jednotku a klient má možnost si dokoupit jedno nebo i víc parkovacích stání podle své potřeby.
Ve Vysočanech postupně stavíte čtvrť Emila Kolbena, o které už padla zmínka. I když v Praze výšková výstavba v podstatě neexistuje, tam jde už o poměrně vysoké domy. Říkal jste, že pod zem je výstavba dražší, jak je to, když se staví do výšky? Začíná být výstavba od nějakého patra problematická třeba z pohledu technologie?
Výška se v zásadě odvíjí od lokality, územního plánu a například i dohody s městskou částí, případně s ostatními zainteresovanými subjekty. V této zmiňované čtvrti víceméně držíme linii okolní zástavby, to znamená, že jdeme od šesti podlaží až do čtrnácti a v poslední etapě bude až šestnáct pater. Nicméně mluvíme tady o projektu, který je přímo na metru, kde je koncentrace bytové zástavby žádoucí.
Co se týče těch složitostí spojených s výškou zástavby, tak s rostoucími patry do toho vstupují požární předpisy a další požadavky z hlediska bezpečnosti, kdy musíte mít evakuační výtahy, musíte mít speciální izolace a další záležitosti. Takže obecně výšková zástavba je složitější z pohledu těch systémů než standardní bytová zástavba řekněme o šesti podlažích.
A když vynecháme předpisy, je to výrazně složitější i technicky, pokud máte dostat hmotu do velké výšky?
Je to složitější, a především mnohem delší, protože nemůžete stavět na větší ploše. Na druhou stranu je tam možnost zvolit například prefabrikaci, opakovatelnost těch podlaží a půdorys domu zabírá méně místa, takže je tam zase větší variabilita při plánování venkovních ploch.
Když se podíváme třeba dvacet let nazpátek, změnil se nějak zásadně způsob, jak se staví bytové domy, třeba co se týče technologií nebo materiálů?
Jasně, že se to vyvíjí. Já jsem začínal jako asistent stavbyvedoucího, takže si pamatuji i tu fázi stavby a dnes se mnohem víc dbá jednak na kvalitu, ale i na bezpečnost během výstavby. Troufám si tvrdit, že úroveň naší výstavby je poměrně vysoká a že třeba naše standardy jsou velmi vysoce nastaveny. Klient také očekává mnohem větší kvalitu, než na kterou byl zvyklý před těmi dvaceti a více lety.
A materiály jsou na tom jak?
U těch materiálů se teď hodně řeší zejména náklady na energie a nízkoenergetické stavění. My máme například vlastní oddělení inovací, kde se snažíme právě aplikovat na projekty nové trendy nejen z hlediska těch použitých materiálů, typu izolací, konstrukcí, ale i technologií jako takových.
Využíváme velmi často rekuperační jednotky, kdy získáváme teplo z odpadní vody, které zpětně využíváme, recyklujeme odpadní vodu z koupelen, používáme fotovoltaiku i fototermické panely, budujeme retenční a akumulační nádrže pro další využití dešťových vod. Škála technologií, které se na bytovém domě dají použít, je poměrně široká.
Skanska před časem představovala projekt Radlický Dřevák, tedy bytový projekt s nosnou konstrukcí z dřevěných CLT panelů. Myslíte si, že alternativní materiály do výstavby zapojí mnohem víc?
Hodně se teď dbá na recyklaci a možnost znovu materiály využít opakovaně. A je dobře, že se uvažuje i o dřevu. Masivnější rozšíření bude záležet na technologiích a zvládnutí jednotlivých procesů během výstavby. Druhou věcí jsou požární předpisy, protože v tom nás dřevo limituje z hlediska výšky budov.
Dnes není možné dřevo aplikovat na projekty, které jsou vyšší než zhruba čtyři podlaží, tam je limitace daná legislativou. Ale Skanska například používá třeba rebetong, takže když děláme demoliční práce, materiál třídíme, nevozíme ho na skládku, ale naopak zpětně používáme, ať už v rámci zásypů, anebo právě jako příměs do betonu.
Když jste říkal, že klienti teď očekávají vyšší kvalitu, co je teď pro běžný bytový dům zásadní? Bez čeho se neobejde, když to opět srovnáme třeba s dobou před dvaceti lety?
Klienti očekávají, že jsou byty navrženy efektivně. Že je tam efektivní dispozice, že si mohou přivést bytového architekta a udělat změny podle vlastních potřeb. Také je velká poptávka po místech pro setkávání, komunitních zahradách a venkovních plochách, kde mohou trávit čas se svými přáteli. Na to v rámci projektů myslíme. Snažíme se také budovat u bytových domů komunitní centra, protože je o to zájem.
Pokud máme multifázový projekt na velkém území a víme, že část toho území budeme potřebovat až za pět nebo více let, tak spolupracujeme s radnicemi nebo s občanskými sdruženími a hledáme tam dočasné využití. Tento týden jsme otevírali jedno komunitní centrum právě ve čtvrti Emila Kolbena, jmenuje se Colben Centrum a umožňuje co-workingové aktivity, workshopy, výstavy, aktivity pro děti. To se také před těmi dvaceti lety nedělalo.
Ve čtvrti Emila Kolbena jsou různé odkazy na historii místa a mezi novostavbami je i několik původních objektů. Třeba komíny. Podle čeho se rozhodujete, co z těch brownfieldů na místě ponecháte?
To je také docela složité téma, protože vždycky vyhodnocujeme kvalitu a bezpečnost těch staveb, děláme stavebně-technické průzkumy, abychom si vyhodnotili, jestli ten objekt dává smysl a má nějaký potenciál na budoucí využití. Podobné je to třeba v Modřanském cukrovaru, kde taky necháváme objekt s komínem. Snažíme se tím nějak zachovat ty původní hodnoty a zrovna na Kolbence je objekt s komínem ve středu toho projektu, u něho má vzniknout náměstí a okolo je potom ta bytová výstavba spolu s komerční funkcí v přízemí, takže to tam dává smysl.
Jak to vychází ekonomicky, když takové objekty opravujete?
Velmi dobře umíme odhadnout stavební náklady pro novostavby, ale u těch rekonstrukcí se to velmi špatně odhaduje, protože ať uděláte sebelepší technický průzkum, tak vás vždycky něco překvapí a ve chvíli, kdy na něco sáhnete, zjistíte, že ještě musíte udělat něco navíc. Rekonstrukce je tedy většinou dražší než novostavba, ale zase je tam přidaná hodnota, kdy na místě necháváte něco, co má genius loci.
