Téměř osmdesát procent Čechů vlastní nějakou nemovitost. Bydlení ve vlastním domě nebo bytě je v Česku výrazně častější než v jiných evropských zemích a vlastnictví čehokoliv z cihel nebo betonu má u nás silně zakořeněnou tradici.

Přesto výnos z daně z nemovitých věcí v Česku tvoří něco málo přes jedno procento z celkového výnosu všech daní. V absolutní hodnotě to představuje něco kolem deseti miliard korun – v loňském roce se na dani z nemovitosti vybralo 12,42 miliardy. I proto nyní ministr financí Zbyněk Stanjura otevřel téma jejího zvýšení.

Stát hledá peníze na zkrocení deficitu státního rozpočtu, který v loňském roce dosáhl 360,4 miliardy korun. A zvýšení daně z nemovitosti je jedno ze zdánlivě jednodušších řešení. Pokud se ostatně podíváme na její stávající výnos v kontextu celkových daňových výnosů včetně sociálního a zdravotního pojištění, dostaneme se na podíl 0,5 procenta.

To je v rámci Evropy jedno z nejnižších čísel – unijní průměr dosahuje tří procent a třeba ve Francii je to dokonce 6,6 procenta.

Srovnání je ale spíše orientační, protože k celkovému obrázku je potřeba podívat se na daňový systém komplexně a vzít v potaz například výši zdanění práce. Podle Zdenky Klapalové, jednatelky české odnože realitní a poradenské společnosti Knight Frank a prezidentky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, navíc hrozí, že se vyšší zdanění nemovitostí promítne do nákladů na bydlení a do výše nájmů.

„Už teď je vzhledem k poměru mezi cenou nemovitosti a výší nájemného návratnost investice do rezidenčních nemovitostí velice malá. Pokud se zvýší daň z nemovitosti, tak se tím automaticky zvyšují náklady na bydlení a může to vyvolat další tlak na růst nájmů,“ domnívá se Klapalová.

Ještě v roce 2021 podobně argumentoval i současný ministr Stanjura, když označil zyvšování daně z nemovitosti za nebezpečné. „Nechápu, proč by měl stát trestat někoho za to, že si pořídil bydlení. Kromě toho se vyšší zdanění promítne do ceny nájmů a jediný, kdo na to doplatí, jsou právě nájemníci. To není správná cesta,“ napsal tehdy na sociální sítě.

Letos v rozhovoru pro Deník N připustil, že vůle zvýšit daň z nemovitých věcí tady je. „Pokud odmítáme růst přímých daní, tak vám zůstávají jen nepřímé a majetkové daně. To je logické,“ uvedl. Klapalová ovšem namítá, že se nyní hojně diskutuje také o důchodové reformě a schopnosti občanů zajistit se na důchod sami.

„Myslím si, že dost zodpovědných občanů řeší obavu z nízkých důchodů právě tím, že si koupí byt, který plánují pronajímat. Vnímají tento krok jako finanční zajištění do budoucna. Samozřejmě každý takový další náklad třeba v podobě vyšší daně tu investici zatěžuje,“ tvrdí a navrhuje, že diskuze by se spíše měla vést v kontextu daňové soustavy jako celku a nemělo by dojít jen k zatížení realit.

Současná daň z nemovitosti nicméně zjednodušeně řečeno vychází na zhruba tisíc korun za rok, pokud člověk vlastní třeba průměrný byt. „Je pravda, že pokud by šlo spíše o jemnější úpravy, tak by dopad na nájmy nemusel být zásadní,“ dodává Klapalová.

Podobného názoru je i developer Dušan Kunovský, jehož společnost Central Group je největším rezidenčním stavitelem v Česku. „Rozumím tomu, že se to téma zvedlo, protože stát hledá možnosti, jak přinést příjmy do státního rozpočtu a řada těch doporučení je velmi rozumná. Daně z nemovitostí u nás nejsou vysoké a pokud by se do nich promítla třeba nějaká valorizace o inflaci, tak to představitelné je,“ konstatuje Kunovský.

Nejpravděpodobnější je zatím zvýšení daně v intervalu do sto procent současné sazby. To vychází z doporučení, která na konci loňského roku vypracovala Národní ekonomická rada vlády (NERV).

„V takovém případě nejde o tak podstatný impulz, který by vlastníky–investory přiměl k prodeji investičních nemovitostí. U investorů bych naopak očekával svornou snahu přenést tento náklad do nájemného. Nebyl bych si proto jistý názorem NERV, že zvýšení daně povede k plošnému rozhýbání trhu s nemovitostmi,“ komentuje debatu advokát Jakub Štilec, řídící partner advokátní kanceláře Štilec & Partners, který se věnuje i nemovitostnímu trhu.

Případné prodeje by očekával spíše na straně vlastníků–uživatelů, kteří náklad nemohou nepřenést dále a pro které se vlastnictví může stát v kombinaci s drahými energiemi a hypotékami již neúnosné.

Štilec také upozorňuje na skutečnost, že daň z nemovitostí je u nás dlouhodobě jedna z nejnižších v Evropě a prostor pro její zvýšení do budoucna určitě je. „Je nicméně otázkou, zda má být zvyšována právě nyní, v situaci vážné krize dostupnosti bydlení a s problémy ve stávající legislativě jako je zejména relativně nízká ochrana nájemníka v nájemních vztazích, absence zákona o sociálním či dostupném bydlení a podobně,“ upozorňuje.

Obavy z toho, že by v případě vyšší míry navýšení mohla mít daň z nemovitosti vliv na dostupnost bydlení, má také developer Kunovský. „Při současných nákladech na energie nebo hypotéky by větší zvýšení daní mohlo dostupnost bydlení zhoršovat,“ myslí si jedenáctý nejbohatší Čech, podle kterého je však větším problémem Stanjurův návrh, aby část takto vybraných peněz putovala do příjmů státního rozpočtu.

V současnosti veškeré peníze vybrané na dani z nemovitosti míří do pokladen obcí, které díky nim mohou financovat svůj rozvoj. Už nyní zároveň mají z rozpočtového určení daní poměrně malé množství prostředků a navrhovaný přesun části daně do státního rozpočtu by jim mohl ještě přitížit.

„Celé rozpočtové určení daní je ve vtahu k městům a obcím velmi nespravedlivé a kdyby část výnosů mířila do státní kasy, bylo by to pro obec demotivační, aby vůbec nějakou novou výstavbu podporovala. Stát obecně vybírá na daních obrovské množství peněz z nové výstavby, ale hrozně málo se vrací do míst, kde výstavba nese největší zátěž,“ vysvětluje Kunovský.

Zázrak
Vydání Forbesu Zázrak

V případě budování nových bytů vznikají obcím nebo městským částem nové nároky na školství či infrastrukturu. Podle developera pak není divu, když starostové a starostky nové výstavbě tolik netleskají. „Každý nový byt vydělává v Praze státu na DPH 1,5 milionu korun a jen hrozně malá část jde obci,“ dodává Kunovský.

O nedostatku obecních nebo městských peněz na doplňování nové výstavbu o potřebnou infrastrukturu mluví developeři i zástupci obcí už delší dobu. Praha kvůli tomu například zavedla systém kontribucí developerů, kteří nyní přispívají při změně územního plánu do městské pokladny zhruba čtvrt milionu korun za každý plánovaný byt.

„To je pro nás vlastně dvojí zdanění. I když chápeme, že město peníze na výstavbu vybavenosti potřebuje, tohle je nesystémové,“ říká Kunovský. Jak zároveň upozorňuje advokát Štilec, daň z nemovitostí je ze své podstaty typickou daní obecní a neslouží k saturování státního rozpočtu.

„I podle zákona o rozpočtovém určení daní je jejím účelem zajistit fiskální soběstačnost municipalit, tedy pokrýt minimální rozpočtové potřeby obcí a krajů. Daňový výnos má jít tomu, kdo poskytuje služby, z nichž vlastník nemovitosti v místě těží – tedy obci. U nás se tento základní rys daně z nemovitostí ctí třicet let a navazuje na její tradiční evropské pojetí,“ přibližuje.

Obce mají mimochodem už nyní možnost ovlivnit výši daně prostřednictvím koeficientů. Takzvaný místní koeficient může obec stanovit v rozsahu 1,1–5 a korigovat, kolik peněz na dani vybere.

„Zvýšení příjmů z daně z nemovitých věcí tak nemusí být nutně otázkou další změny zákona, neboť by postačovalo využívání pravomocí obcí při stanovení koeficientů. V případě využití možnosti obcí změnit koeficient na maximální možnou výši by mohlo dojít k navýšení daně z nemovitých věcí až na 43,6 miliard, což by představovalo 4,6 procenta na celkových daňových výnosech,“ vypočítává Michal Jelínek z poradenské skupiny V4 Group.