Chceme na konci Revoluční ulice postavit něco zajímavého, něco, čím Prahu posuneme dál. To slibuje v rozhovoru pro Forbes Lukáš Musil, člen představenstva investiční skupiny RSJ, která má pod správou aktiva v hodnotě více než jedné miliardy eur.
Jeden ze dvou hlavních pilířů investic celé skupiny, která je rozkročená mezi IT, biotechnologie nebo třeba zemědělství, tvoří právě nemovitosti. RSJ investuje jak do výstavby bytových a kancelářských budov nebo logistických areálů, tak do akvizic výnosových nemovitostí, jako je třeba pražská kancelářská budova Enterprise.
V portfoliu má ale i výjimečné nemovitosti, které spíše než za investiční artikl považuje za srdeční záležitost. A právě takovou nemovitostí by měl být i projekt Revoluční 30, jehož návrh, který vzešel z veřejné soutěže, skupina nedávno představila.
„Když se podíváte na výstavbu v Praze, tak od Tančícího domu se toho tady moc ikonického nepostavilo. Chybí tu nové poutavé stavby,“ říká k plánům Lukáš Musil.
Flying cover
Každé pondělí vydáváme signature rozhovor s pozoruhodnou byznysovou osobností. Létající titulka, Forbes Flying Cover!
Musil má ve skupině celou oblast real estate a developmentu na starosti a veškeré investice do cihel pro skupinu vyhledává právě on. V rozhovoru pro Forbes hovoří nejen o aktuálním projektu v Revoluční, ale i o dalších aspektech realitních investic skupiny RSJ.
Před dvěma týdny jste představili vítězný návrh mezinárodní architektonické soutěže pro projekt Revoluční 30. Jak vnímáte reakce veřejnosti na ideu česko-francouzského tandemu Peer collective a Studio Muoto?
Reakce jsou z velké části pozitivní. Čekali jsme, že reakce by mohly být i tvrdší, protože lidé obecně nejsou zvyklí na změnu. To bylo patrné třeba poté, co se prezentovaly výsledky soutěže na hlavní nádraží. My jsme ale mile překvapeni, že je odezva víceméně kladná.
Jaký byl vývoj toho projektu? Mnoho let se pracovalo s návrhem architektky Evy Jiřičné. Proč došlo ke změně?
To je opravdu dlouhý vývoj, protože na tom pozemku to zkoušel s nadsázkou řečeno každý. To místo je skutečně vstupní brána do Prahy, je to původní korzo, kde byly pražské hradby. Logicky vyvolává silné reakce, přestože jde vlastně o malý projekt.
Teď zrovna sedíme v budově Florentina, která má přes sto tisíc metrů čtverečních. Budova v Revoluční bude mít čtyři tisíce metrů. Ale vyvolává emoce, protože je zkrátka na očích.
Nemusíme zabíhat úplně do historie, ale vraťme se k tomu návrhu budovy s proskleným nárožím od paní Jiřičné…
Ten bohužel nešel realizovat.
Proč?
Šlo o kombinaci několika faktorů. Kdybychom ho chtěli realizovat, museli bychom ho zásadně změnit. Rozhodli jsme se, že to raději vezmeme od začátku a uděláme novou soutěž. Byly tam vlivy různých zájmových skupin, tlaky ze všech možných stran, které říkaly: Tohle změňte, tamto předělejte.
Uvědomili jsme si, že by to už vlastně ani nebyl ten původní návrh a paní Jiřičná se pod to nebude chtít ani podepsat. Takže jsme se rozhodli jít cestou veřejné soutěže, abychom zapojili všechny hlavní partnery, tedy památkáře, město, odbornou veřejnost, architekty, a ti se mohli vyjadřovat již během soutěže.
Takže teoreticky by se současným návrhem nemusely být takové potíže při povolování…
To bohužel nikdo neodhadne. Ale právě proto jsme šli touto cestou, abychom obrousili hrany a měli největší šanci postavit něco zajímavého, něco, čím Prahu posuneme dál.
Když se podíváte na výstavbu v Praze, od Tančícího domu se toho tady moc ikonického nepostavilo. Chybí tu nové poutavé stavby. I u toho Tančícího domu byli na začátku všichni proti, teď patří mezi nejpůsobivější budovy v Praze. Chtělo by to ale něco dalšího.
Když jsem se o vašem projektu bavil s náměstkem primátora Petrem Hlaváčkem, pozitivně hodnotil především fakt, že návrh vzešel ze soutěže, což je podle něj vždy lepší varianta. Sáhli jste k soutěži i proto, abyste měli dobrou pozici u vedení města?
Je to tak. Je to sice soukromá stavba, ale na exponovaném místě, takže když nezapojíte všechny, koho se to týká, nejste schopen development posunout dál. Chtěli jsme tu naši vizi co nejvíce komunikovat směrem ven.
A bylo skvělé, že jsme měli jako předsedu komise uznávaného nizozemského architekta Winyho Maase, který svým jménem pomohl k tomu, že se nám na tak malinkou stavbu přihlásilo čtyřiaosmdesát ateliérů. Na začátku bylo těžké vůbec vybrat jen těch pět finalistů. Nakonec tam bylo tolik silných jmen, že jsme to navýšili na šest.
Takže z přihlášených ateliérů jste podle portfolií vybrali šest, od nichž jste měli konkrétní návrh?
Ano. Měli jsme nakonec šest návrhů a architekti pak měli s porotou v průběhu roku ještě jedno sezení, kde si vyjasnili vztahy v okolí a pobavili se o jednotlivých návrzích, aby byly realizovatelné.
Ta parcela po Eliščiných lázních je prázdná od roku 1940 a už se opravdu musíme posunout dopředu. Zatím jsme ovšem na začátku a teprve začne celý povolovací proces. A postavit něco v Praze 1 je těžká věc.
Jaké tedy budou další kroky?
Vydáme se podle nového stavebního zákona cestou spojeného územního a stavebního řízení a půjdeme do klasického povolovacího procesu. Územní plán sedí, návrh zapadá do urbanistického konceptu revitalizace celého Hradebního korza. Nasloucháme ale všem stranám, včetně odboru památkové péče nebo sousedů…
Můžete přiblížit vizi vítězného návrhu? Překvapili vás architekti něčím, co vás původně třeba vůbec nenapadlo?
Myslím, že to je zrovna síla toho vítězného návrhu. Že je překvapivý. Pracuje skvěle s veřejným prostorem a tu veřejnou pasáž navrhuje opravdu s grácií. Ono to bylo už v zadání od Prahy 1, aby tam byl nějaký průchod, ale jak to zapracoval vítězný návrh, je hodně zajímavé.
A zároveň je výjimečné i zapojení barokního domku a to, jak s ním návrh pracuje. Vítězný návrh také přišel s výborným řešením podmínek sousedního domu číslo 28.
Jaká bude náplň budovy?
Chceme do Prahy 1 zpátky přinést bydlení. Ještě ale nevíme, jestli to budou nájemní byty, nebo byty na prodej.
Plánujete i nějakou komerci v parteru?
To ještě řešíme. Nejvíc bychom to chtěli propojit s tím barokním domkem. Ten patří hlavnímu městu, se kterým jednáme o možném pronájmu a nějakém spojení funkcí. Podle toho uvidíme, jak bude parter vypadat.
Jakou odhadujete investici?
V zadání soutěže bylo deset milionů eur, myslíme si ale, že to bude víc. Přesný rozpočet zatím nemáme, ale asi bude ještě vyšší.
Jak tenhle konkrétní projekt zapadá do vašich dalších realitních projektů?
Máme projekty, které bereme jako takové naše srdeční záležitosti. A tohle je jedna z nich. Podobnou budovou je historický dům U Červené lišky na Staroměstském náměstí. Pak máme další projekty, které jsme developovali sami, jako je luxusní resort Zuri Zanzibar, což je opravdu pěkný produkt a nejlepší hotel na ostrově, který nám teď už dělá i skvělá čísla.
Jaká?
Jsme na úrovni osmi milionů dolarů EBITDA. Ale z dlouhodobého horizontu cítíme, že ho chceme prodat. Je to náš jediný hotel a jediná investice v Africe. A my chceme dlouhodobě investovat především ve střední Evropě.
Co dalšího vám patří?
Dále máme v portfoliu investiční produkty, přičemž v nemovitostech je to primárně rezidenční development a logistický development. A také tři výnosové budovy, což je zrekonstruovaná národní kulturní památka Pradiareň 1900 v Bratislavě, ze které jsme spolu s YIT Slovakia udělali kancelářský objekt a nakonec jsme jej koupili.
Podobně máme s Eduardem Kučerou a Pavlem Baudišem v Praze 4 kancelářskou budovu Enterprise, kde sídlí antivirová společnost Gen (dříve Avast, pozn. redakce). No a v neposlední řadě je to zrevitalizovaný historický pivovar v Děčíně, ze kterého je obchodně-společenské centrum, v němž jsme obnovili i vaření piva.
Logistiku budujeme spolu s Panattoni a na rezidencích spolupracujeme s Finepem, JRD a YIT. S posledně jmenovaným partnerem spolupracujeme na Slovensku a plánujeme vstoupit i do dalších zemí.
Pivovar v Děčíně
V čem je pro vás výhodné pracovat na projektech společně s dalšími developery?
Hlavně v tom, že oni mají silné týmy a my díky tomu ten velký tým držet nemusíme. V nemovitostní části máme na aktivech nějakých osmnáct miliard korun a pracujeme na tom v deseti lidech. Ale developer, aby mohl fungovat, musí mít prodejní oddělení, projektové manažery, právníky a musí živit třeba až sto lidí.
Když jde trh dolů, musí řešit, jestli někoho propustí, a je tak pod tlakem. Když je trh naopak nahoře a projekty jsou drahé, musí i tak nakupovat, protože potřebuje uživit ty lidi.
V rámci pražského developmentu je ideální být v první pětce, abyste mohl vždycky něco nabídnout. Ale povolovací proces zatím trvá nějakých osm let, takže mnoho let vlastně nevíte, na čem jste. Musíte mít rozdělaných třeba dvacet pozemků, protože netušíte, kdy vám doběhne stavební povolení, abyste mohl stavět.
Na nás díky spolupráci s developery ta cyklicita nemá takový vliv a můžeme pracovat v méně lidech. A máme delší investiční horizont. Developer je zase rád, že má silného investičního partnera, který mu do toho nebude až tak moc mluvit.
Máte v případě rezidenčního developmentu v portfoliu i nějaké nájemní projekty, které si necháváte, nebo vše prodáváte?
Nájemní byty zatím nemáme, protože očekáváme větší zhodnocení, než je nájemní bydlení, které vám udělá čtyři procenta na nájmu a třeba procento dvě kapitálového zhodnocení. To sice není špatné, ale my jsme tlačeni k tomu, abychom dosahovali čísel deset plus.
Proto zatím dlouhodobě nedržíme nájemní bydlení. Až naši akcionáři zestárnou, otočí se z riskantního aktiva do méně riskantního a může se stát, že budeme kupovat i nájemní domy.
Na co se zaměřujete při akvizicích nových pozemků?
My jsme takoví oportunisté, takže je to většinou tak, že nás osloví developer rovnou s tím pozemkem. Ale samozřejmě se díváme na pozemky i sami. Sledujeme primárně cenu na metr čtvereční toho, co se tam dá postavit. To je to zásadní.
Jak se na vašem byznysu projevil pokles trhu v loňském a předloňském roce?
Na jednotlivých projektech jsme ten útlum viděli. Poklesly prodeje, protože hodně klientů odložilo chuť nakupovat. Vše je ovlivněné sentimentem. Pokud jsou v médiích zprávy o tom, jak ceny půjdou dolů, nikdo nekupuje. Každý čeká, kam se to posune. Ale myslím si, že ten, kdo nenakoupil teď, bude muset sledovat, jak ty ceny jdou zase nahoru.
Cítíme ale opět oživení a plno lidí, kteří měli peníze na termínovaných vkladech, zase nastupuje do vlaku investic do nemovitostí. Protože obecně bytům rozumíme všichni tak nějak víc než akciovému trhu.
Vrátí se nejen lidé, kteří odložili potřebu bydlet, ale i ti, kteří budou chtít zase investovat. V Česku se trh zase zvedá. Kde jsme loni prodávali dva tři byty měsíčně, teď prodáváme třeba třináct bytů za měsíc.
A jak je na tom logistika? O té se mluvilo jako o vítězi té krátké realitní krize…
V logistice je stále nízká míra neobsazenosti a zemi prostě nenafouknete. Těch pozemků tady už tolik volných nebude, dálniční síť se také nerozšiřuje, takže se dá říct, že logistické nemovitosti vítězem jsou. Ale zároveň cítíme mírný pokles poptávky po nových prostorech oproti loňskému a předloňskému roku.
Firmy teď více řeší, co bude dál, a dochází k přelivům. Pozitivní zprávou na investičním trhu je, že Česko má silné domácí investory do výnosových nemovitostí. Na rozdíl třeba od Polska je v Česku odliv kapitálu výrazně menší, protože máme silné domácí hráče.
Takže jsou domácí investoři v dobré kondici…
Je to tak. U zahraničních investorů je navíc velkým tématem ESG. Společnost je tlačena k tomu, aby se domy ozelenily, a největší tlak na to je od bank. Banka vám řekne, že budova není dost zelená a že ji nemůže financovat. Takže investor musí vzít peníze a investovat do toho, aby byla zelenější.
To se teď děje hlavně v západní Evropě, a zahraniční investoři tak řeší, jestli to, co mají v Česku a Polsku, raději neprodat, aby mohli v západní Evropě investovat do ESG.
Je to příležitost pro české investory, jak se dostat k zajímavým projektům?
Rozhodně. V současné době se dají koupit docela zajímavé produkty. Ale musíte počítat s tím, že také budete muset investovat do zazelenění.
Co čekáte od nového stavebního zákona, podle kterého se už v červenci začnou povolovat všechny nové stavby? Mezi developery je znát jistá míra paniky z toho, zda na tu změnu jsou připraveni úředníci a zda to nepřinese více problémů než užitku.
Vůbec nevíme, co očekávat. K zákonu chystáme interní školení, abychom zjistili, jak to vypadá. Může to být milé překvapení, uvidíme, jak budou na nový zákon připraveni úředníci. Zásadní pro nás jako investora je to, aby vše bylo předvídatelné.
V českém developmentu není moc zahraničních investorů i proto, že nechápou naše prostředí. Když řeknete nějakému zahraničnímu fondu, aby investoval do developmentu, ale pak mu oznámíte, že letos to územní rozhodnutí nebude, protože úřednice je nemocná a náhrada za ni není, nepochopí to.
Jak by si to představovali?
Zahraniční investoři jsou zvyklí, že koupí pozemek a do dvou let staví. To u nás neplatí. Pokud by se podařilo, že budeme vědět, že když koupíme pozemek a budeme v souladu s územním plánem, můžeme do tří let stavět, bude to světové. A pomůže to rezidenčnímu developmentu, investičnímu prostředí, všem. Zatím to tak ale není.
Můžete nějak jednoduše popsat, v čem je dnes ten problém?
Představte si, že jste můj soused a jste zvyklý na plácku před domem venčit psa. Já tam mám stavební pozemek podle územního plánu a chci tam něco postavit. V souladu se všemi regulacemi. Jenže vy se odvoláte, protože jste tam venčil toho psa. Vás to skoro nic nestojí, zaplatíte akorát právníka, který vymyslí nějakou kličku, aby to zablokoval.
Stavební úřad se s tím neumí vypořádat, pošle to na magistrát a už je to rok času. Já v tom budu mít stovky milionů, takže v tu chvíli jste mě stál třeba pět milionů. A vás to stálo pět tisíc. A když mi dá magistrát za pravdu, vás to zase nic nestojí. To je jeden z důvodů, proč je development tak pomalý a ceny tak rostou.
