Žádné investiční byty, bezohlední nájemníci či hosté Airbnb a byty levnější o desítky procent. A tedy dostupné pro lidi, kteří dnes kvůli výraznému zpřísnění pravidel na hypotéku nedosáhnou. Takové výhody slibuje v Česku unikátní koncept bytové výstavby, který vzniká v rámci nové Strategie rozvoje bydlení na území hlavního města Prahy. Pokud se osvědčí, mohl by být návodem na alternativní výstavbu i jinde v Česku.
Inspirací je koncepce, která je v německy hovořících zemích známá pod označením baugruppe. Roli developera v tomto systému nahrazuje komunita lidí, kteří budou v domě bydlet. Skupina budoucích sousedů se zkrátka zorganizuje do právního uskupení, které pak vystupuje jako malý developer: sama si zajistí pozemek a sama si postaví činžovní dům.
Výhody takového přístupu jsou zřejmé. Znáte své sousedy předem. Projektujete dle vlastních potřeb. Zatímco běžný byt odráží průměrnou poptávku na trhu, zde můžete do posledního detailu zohlednit své osobité zvyky a očekávání. Od individuálního řešení dispozic třeba až po vášeň pro vaření.
„Vzájemná spolupráce investorů je pro takový typ projektu klíčová. Stejně tak se na výsledku odrazí, když klienti nešetří na přípravě a nechají si kvalitně zpracovat vícestupňovou dokumentaci,“ říká architekt Jakub Filip Novák, jehož ateliér No Architects je podepsán pod jednou z realizací mála zdejších příkladů komunitního developmentu.
Pro tři rodiny spojené v baugruppe zrekonstruovali v Praze pětipodlažní vilu – pro každou z rodin navrhli individuální byt, ty doplnili společnou prádelnou, klubovnou a technickým zázemím, které zefektivňuje provozní náklady. Odstranili taky jeden z nepotřebných komínů. „V součtu jsme tak získali přes pět metrů čtverečních užitné plochy, což je při ceně přes 100 tisíc korun na metr čtvereční mimo jiné zajímavá kompenzace ve vztahu k ceně projektových prací,“ říká architekt.
A tím se dostáváme k výhodě nejzásadnější: alespoň papírově na komunitním stavění ušetříte. Odpadá marže developerovi či daň z převodu nemovitosti. „Náklady naopak může navýšit nezkušenost stavitelů. Navíc si rodina manipulující se všemi úsporami nemůže dovolit nést stejné podnikatelské riziko jako profesionální developer a bylo by nezodpovědné ji tomu vystavit, je třeba nějakých záruk od obce či státu,“ konstatuje Novák.
Baugemeinschaft Gojenbergsweg, Hamburk
Problémem je podle něj i neúnosná délka stavebního řízení. „Získat územní rozhodnutí může v případě menšího projektu trvat třeba i několik let. Není nezvyklé se zacyklit v nekonečných odvolacích řízeních,“ stýská si Novák s tím, že radnice bytovou výstavbu nepodporují dostatečně aktivně a pod tlakem různě motivovaných účastníků stavebního řízení jednají alibisticky.
Analýzy jeho slova potvrzují. Nejtíživější situace přitom panuje právě v Praze. V našem hlavním městě se v přepočtu na obyvatele vydává výrazně méně stavebních povolení na byty než v Mnichově, Vídni, Bratislavě či ve Varšavě, ale také ve většině českých regionů. Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy by metropole potřebovala ročně kolem osmi tisíc nových bytů. Stavaři jich v posledních letech stavěli v průměru kolem pěti tisíc ročně. Spolu s nedostupností pozemků jsou to nejspíš hlavní důvody, proč v Česku dosud tímto způsobem vzniklo jen pár projektů.
Tyto bariéry by měly v hlavním městě alespoň částečně zmizet. Magistrát teď vytipoval dvacítku pozemků, které nabídne komunitním developerům pro výstavbu. „Termín baugruppe nemá v naší legislativě oporu, právně tedy půjde o spolky pro bydlení,“ říká předseda výboru pro bydlení Pavel Zelenka, jehož skupina na projektu pracuje od loňského června.
Nově vzniklé spolky získají ve veřejné soutěži městské pozemky a s nimi i právo na užívání stavby, kterou na nich zbudují. Opci město poskytne na velkorysých 99 let. Stavebníci tak ušetří až 30 procent nákladů, město na oplátku získá v projektu několik bytů do městského bytového fondu. „Předem chceme ošetřit i převod pozemků po uplynutí této lhůty, aby majitelé nemovitostí získali dlouhodobý výhled,“ zdůrazňuje Zelenka.
Jedním z kritérií v soutěži bude výhodnost pro město, tedy to, kolik bytů nebo jak vysokou cenu za odkup pozemku městu stavitelé v rámci projektů nabídnou. Dalším by mělo být například doložení odbornosti stavitelů. „Budeme požadovat, aby seskupení mělo projektový management, který výstavbu dokáže zvládnout,“ vysvětluje Zelenka, jak si město ohlídá, aby se amatérských developerům optimistické plány nezhroutily pod rukama.
Financování projektů by mohla zajistit Evropská investiční banka, magistrát také jedná s Komerční bankou o vzniku finančního nástroje ušitého přesně na míru tomuto typu výstavby. „Vlastní vstupní vklad na bytovou jednotku by měl být maximálně 600 tisíc korun, což je mnohem níž, než kolik požadují v současnosti hypoteční bankéři. Podle našich propočtů by se náklady spolkové výstavby měly udržet pod 60 tisíci za metr čtvereční,“ tvrdí Zelenka. Ve městě, kde průměrná prodejní cena nových bytů překonala hranici 105 tisíc korun za metr čtvereční, zní takový příslib nanejvýš lákavě.
Vzhledem k trvale rostoucím cenám stavebních prací je architekt Novák k takovým příslibům mírně skeptický, vítá ale prostor pro experiment v bytové výstavbě, který tímto město otevírá. „Hlavní benefit vidím v tom, že takto může vzniknout zajímavá a inovativní typologie výstavby, kterou – pokud bude úspěšná – trh obvykle dokáže dobře okopírovat, ale sám by se do podobného experimentu nepustil,“ říká Novák.
V současné době má podle Zelenkových slov Praha vyčleněny pozemky pro výstavbu osmi tisíc bytů. „Zhruba pět pilotních projektů chceme spustit ještě letos,“ slibuje Zelenka. Vedle okrajových částí Prahy by mohly až dva tisíce bytů touto cestou vyrůst například na Palmovce. Detailně chce město doladěnou koncepci i s první připravenou městskou parcelou představit v průběhu března. Na územní přípravu vytipovaných rozvojových území by se měl zaměřit nový úřad městského developera, který právě vzniká.
