Zdeněk Tůma je bývalý guvernér České národní banky a někdejší partner společnosti KPMG. V současné době působí jako předseda dozorčí rady ČSOB a nedávno spoluzaložil fondy kvalifikovaných investorů IRQ Funds.
Potřeba bydlení se týká každého, takže není žádný div, že jde o mediálně vděčné téma. Na ceny nemovitostí je ale možné nahlížet z různých úhlů a není vůbec jednoduché dospět ke spolehlivé predikci dalšího vývoje.
Ať už zvolíme jakýkoli pohled, rozhodující nakonec vždy bude poptávka a nabídka. Různá analytická hlediska nám pak poskytují jen určitou indikaci.
Při posuzování cen bydlení bychom jistě neměli pominout hodnocení České národní banky, pro kterou jde o podstatný segment při analýze finanční stability. ČNB přitom již delší dobu hodnotí byty jako nadhodnocené.
Ceny nemovitostí zatím na úsudek centrální banky nedbají a v posledních letech poměrně strmě rostou. Přesto, anebo právě proto, bude užitečné se na podstatu analýzy ČNB podívat podrobněji.
Sekce finanční stability vychází ve svém rozboru ze dvou přístupů: obezřetnostního a valuačního. Východiskem prvního přístupu je otázka, nakolik kupující, který financuje nákup bytu hypotékou, bude schopen svůj dluh splácet.
Centrální banka upozorňuje na to, že již delší dobu rostou částky vynakládané za bydlení výrazně rychleji než příjmy domácností a dlouhodobě tento vývoj není udržitelný.
Z pohledu finanční stability se ČNB snaží omezit riziko příliš vysokého zadlužení přes limity DSTI (poměr splácení dluhu vůči příjmu) a DTI (poměr dluhu vůči příjmu). Ani uplatnění těchto opatření však růst cen bytů nepřibrzdilo, přinejmenším prozatím – nechme stranou, že tyto limity byly po dobu koronavirové krize uvolněny.
Evidentně je v populaci zatím dost finančních prostředků na to, aby tlak na zdražování přetrvával, a to navzdory postupně se rozevírajícím nůžkám mezi cenami nemovitostí a příjmy obyvatel. Na úvěr se navíc kupuje jen část nemovitostí, většinou se hovoří jen o polovině bytů kupovaných na úvěr.
Zužuje se ale skupina domácností, které si koupi bytu mohou dovolit, a do budoucna tedy můžeme počítat s nárůstem bydlení v nájmu. Z toho také vychází řada developerů a začíná budovat portfolio nájemního bydlení.
Druhý pohled, který centrální banka používá, je valuační analýza. Racionálně uvažující spotřebitel by měl porovnávat výhodnost koupě bytu s pronájmem v delším horizontu.
Pokud bude současná hodnota plateb za nájem nižší než cena nemovitosti, měl by dát přednost nájemnímu bydlení. Tato úvaha je ovšem založena na předpokladu, že nemáme preferenci mezi vlastnictvím a pronájmem.
Osobně se domnívám, že z různých důvodů, které přenechávám k úvaze psychologům či behaviorálním ekonomům, je v české společnosti zakořeněna preference vlastního bytu. Domácnosti tak jsou ochotny platit za vlastní bydlení více, než dává z pohledu ekonomické logiky smysl.
Nechci v žádném případě bagatelizovat analytický přístup centrální banky – jedná se o validní pohledy na trh s bydlením, nicméně z hlediska predikce budoucích tržních cen mají omezení, která jsem se výše pokusil popsat.
A neměli bychom zapomenout ani na strukturální překážky na straně nabídky a zdlouhavost povolovacích procesů. Omezená nabídka má pak na trh samozřejmě zásadní vliv.
