Otázka, zda dubajské reality nečeká tvrdý pád, rozděluje investory s každou vlnou nejistoty. Kdo chce ale současné situaci opravdu rozumět, musí jít pod povrch aktuální paniky. Expertka Žaneta Vašková vysvětluje, proč je dnešní Dubaj fundamentálně jinde než před dvaceti lety a proč ji drží přísná pravidla a čistá hotovost.
„Kdo chce dnešnímu trhu opravdu porozumět, musí vědět, kde to všechno začalo,“ říká realitní makléřka a investiční specialistka Žaneta Vašková, která klienty provází vývojem dubajského trhu od jeho počátků až po současnost.
Dubaj před freeholdem
Na začátku tisíciletí byla Dubaj poměrně malým městem s přibližně 850 tisíci obyvateli. Zahraniční investoři tem nemohli nemovitosti vlastnit, nakupovat měli prakticky možnost jen občané zemí GCC (Persian Gulf Cooperation Council – pozn. red.). Zlomovým rokem se stal rok 2002, kdy Dubaj zahraničním investorům poprvé umožnila vlastnictví nemovitostí formou freehold.
„To změnilo celý trh,“ dodává Vašková. Do roku 2005 vzrostl počet obyvatel na 1,3 milionu a vznikaly čtvrti jako Dubai Marina, Arabian Ranches nebo Palm Jumeirah. Tehdy je mnoho lidí považovalo za odříznuté od světa, dnes patří mezi nejexkluzivnější adresy na světě.
Lekce z roku 2008
Rok 2008 je podle Vaškové zdrojem většiny dnešních obav, je ale třeba jej vidět v kontextu. „Nešlo pouze o krizi Dubaje. Byla to globální finanční krize a dubajský trh byl navíc tehdy z velké části neregulovaný,“ vysvětluje.
Developeři v té době mohli spouštět projekty bez plného vlastnictví pozemků, chyběly escrow účty a banky poskytovaly hypotéky až do 100–120 procent hodnoty nemovitosti. Trh tehdy táhly především spekulace. Když přišla krize, ceny prudce klesly, řada projektů zůstala nedokončená a část developerů i obyvatel ze země odešla.
Realitní expertka Žaneta Vašková.
„Právě tahle zkušenost ale vedla k zásadní restrukturalizaci celého trhu,“ dodává Vašková. Dnes musí developer vlastnit 100 procent pozemku, využívat státem regulovaný escrow účet pod dohledem RERA a mít zajištěné financování výstavby ještě před spuštěním projektu.
Návrat důvěry
V roce 2010 otevřela Dubaj Burj Khalifu, nejvyšší budovu světa. Svět se tehdy stále vzpamatovával z krize a otevření vyslalo jasný signál, že rozvoj města nekončí. O tři roky později Dubaj získala právo pořádat Expo 2020.
„To výrazně zvýšilo důvěru investorů a urychlilo rozvoj infrastruktury i nových komunit,“ říká Vašková. Dubaj přestala být jen místem, kam lidé jezdili pracovat. Stala se městem, kde chtěli dlouhodobě žít, a trh se od té doby posouvá od spekulace ke skutečné poptávce rodin a rezidentů.
Co změnila pandemie
Podobný scénář se podle Vaškové zopakoval i během covidu. Dubaj zavedla přísná opatření, podpořila firmy i ekonomiku a patřila mezi nejrychlejší země v zavádění očkování, díky čemuž se otevřela dříve než řada jiných světových destinací. Změnily se i preference kupujících: před pandemií lidé hledali hlavně byty v centru nebo u vody, po ní dávali přednost vilám a townhousům s větším prostorem.
Zásadní roli sehrálo i zavedení desetiletého programu Golden Visa s hranicí investice sníženou na dva miliony dirhamů. „Investoři dnes uvažují v mnohem delším horizontu a Dubaj vnímají jako místo pro dlouhodobý život i investování,“ říká Vašková.
Dubaj v číslech
Dnešní Dubaj je fundamentálně jiná než před dvaceti lety. Počet obyvatel vzrostl na zhruba 4 miliony s cílem dosáhnout 8 milionů do roku 2040, ropa se na ekonomice podílí méně než jedním procentem a růst táhne obchod, finanční sektor a technologie.
„Regulace je dnes mnohem přísnější: funguje ochrana escrow účtů, maximální hypoteční financování se pohybuje kolem 60 až 70 procent hodnoty nemovitosti a developerská výstavba je mnohem více kontrolovaná,“ vysvětluje Vašková. Jen v roce 2025 se do Dubaje přestěhovalo téměř 10 tisíc milionářů a přibližně 72 až 80 procent transakcí na trhu se dnes uzavírá za hotové.
„Je to trh poháněný likviditou, ne úvěrem, což ho dělá stabilnějším a odolnějším,“ dodává. Roste i zájem institucionálních investorů. V DIFC rozšiřují přítomnost společnosti jako BlackRock, Goldman Sachs International nebo Morgan Stanley a na trh vstupují luxusní značky typu Baccarat, Aman či Dorchester Collection.
Co si z toho vzít?
Přes veškerý pokrok Vašková připomíná, že žádná země není vůči globálním událostem zcela imunní a cyklům na trhu se nevyhne nikdo. Klíčové je podle ní to, jak daná ekonomika reaguje.
„Spojené arabské emiráty ale opakovaně ukázaly, že dokážou reagovat rychle a efektivně. Právě proto se dlouhodobý směr Dubaje nemění,“ uzavírá Vašková.
Investorům doporučuje soustředit se místo aktuálních titulků na pochopení ekonomiky a nastavení vlastní strategie. „Čas strávený na trhu totiž nakonec vždy překoná snahu dokonale načasovat vstup,“ dodává.
