Ondrej Spodniak je zakladatelem investiční skupiny Premiot Group, která se zaměřuje na development realitních projektů. Ta dnes zaměstnává přes dvě stě lidí po celé Evropě a vedle developmentu se zaměřuje také na investice do středních a velkých podniků či na poskytování finančních služeb.
S Forbesem se Ondrej Spodniak podělil o to, jak podle něj bude vypadat nový normál v segmentu bydlení. Prozradil také, jak (ne)dopadá pandemie na realitní trh, co lidé mají očekávat, jaké jsou nejnovější realitní trendy či do čeho se dnes vyplatí investovat.
***
Nemovitosti v době pandemie
Společnost bohužel mylně očekává, že pandemie přinese vysněný pokles cen nemovitostí. Já osobně k tomu ale nevidím žádný pádný důvod. Na realitním trhu je stále ještě nadbytek kapitálu, a kvalitních projektů je naopak nedostatek, včetně těch ve výstavbě.
Průměrných padesát tisíc za metr čtvereční, respektive dvojnásobek v případě Prahy, jsou standardem, na který si musíme chtě nechtě zvyknout. Ostatně meziročně ceny rostly téměř o šestnáct procent.
Jedním z důvodů je i to, že v Česku nejsme schopni rychle reagovat na změny – například co se týče aktualizací územních plánů – a délka stavebního řízení i rychlost povolování staveb je u nás žalostná. To ke zlevňování bytů v dohledném horizontu rozhodně nepřispívá.
Jediné, kde lze čekat snížení cen, jsou starší družstevní byty, což je spíše než krizí dáno zrušením daně z nabytí nemovitosti, které smazalo dosavadní čtyřprocentní rozdíl mezi nákupem vlastnického podílu a nemovitosti do osobního vlastnictví.
Myslím si, že obecně je český nemovitostní trh i přes ekonomickou krizi docela zdravý a že dopad na něj bude oproti silně postiženým odvětvím jako gastronomie nebo hotelnictví minimální.
Dlouhodobě se sice potýkáme s velmi špatnou kvalitou makléřských služeb a neregulovaným obchodem s nemovitostmi, není to ale nic, co by zapříčinila pandemie koronaviru.
Nicméně části realitního trhu se přece jen dotkla. Ztížila situaci kupříkladu firmám, které pronajímají kancelářské prostory, a teď se jim hůře shání nájemníci.
I to se ale dle mého brzy vrátí k normálu – nevěřím totiž tomu, že by teď Česko zavalila vlna home officu a o kanceláře už by nebyl zájem.
Realitní trendy
Nemovitostí je nedostatek a v důsledku nového, netransparentního stavebního zákona jich bude nedostatek i v budoucnu. Takže klesající zájem o jejich výstavbu a pronájem během pandemie, a ostatně ani po ní, opravdu nepředpokládám.
Ba naopak, vypadá to, že navážeme na pro reality úspěšný rok 2020 a poptávka po nemovitostech bude ještě vyšší. Pro představu, celkově se u nás loni prodalo téměř 47 tisíc bytů za necelých 150 miliard korun.
Vedle zrušení daně z nabytí nemovitosti či nových podmínek osvobození od daně z prodeje nemovitosti k tomu přispěly i nízké sazby hypotečních úvěrů. A navíc, lidé dnes prostě touží po vlastním bydlení, neváhají proto využít příležitosti a co nejdříve se vymanit z placení vysokých nájmu a s tím spojeného investování do cizího majetku, ať už je ekonomická krize, nebo ne.
Jestli ale koronavirus realitní trh v něčem opravdu ovlivnil, tak je to ve zvýšeném zájmu o bydlení mimo město. Lidé si začali pořizovat apartmány a víkendová bydlení blíž k přírodě, horám, lázním a dál od ruchu měst. Proto se dá očekávat vlna developerských projektů, které se budou realizovat právě v těchto žádaných oblastech.
Ti, kdo zůstávají ve městech, si naopak stále častěji pořizují nemovitosti o menší metráži, což samozřejmě souvisí i s nižší pořizovací cenou. Nejvíce znatelné je to v Praze, kde se byty v novostavbách vlivem tohoto trendu zmenšují konstantně od roku 2013.
Má smysl ještě investovat do realit?
Ruku v ruce s proměnou trhu jdou i možnosti investic do nemovitostí. Stále častěji se stává, že lidé chtějí ochránit své úspory před inflací, a proto skupují investiční byty, ale často pak nejsou spokojeni s jejich výnosy.
Češi jsou totiž obecně příliš „fixováni na cihlu“, chtějí těžit z něčeho alespoň trochu hmatatelného a historicky vnímají byty jako nejlepší uchovatele hodnoty a prostředek vlastního zajištění.
Časy se ale mění. Vysoká pořizovací cena nemovitostí, často předražená, totiž odsouvá návratnost takových investic na třicet až padesát let. To typicky nastává u pražských bytů.
Pro investory jsou tak aktuálně lákavější levnější oblasti jako Ústecko a Ostravsko, a ti majetnější se naopak zajímají o lukrativní horské a turistické oblasti v okolí drahých Krkonoš či Jizerských hor.
V každém případě ale platí, že čím dále od Prahy, tím větší je pravděpodobný výnos. Obecně ovšem tyto investice přestávají být úspěšné a menší investoři s nimi čím dál častěji zpláčou nad výdělkem.
I to je jeden z důkazů toho, že je dnes výhodnější investovat spíš formou fondů kvalifikovaných investorů vázaných na celá nemovitostní portfolia. Ty totiž, jak ukázaly výsledky řady realitních fondů, někdy dokonce nabídly vyšší zhodnocení než v roce 2019.
