Václav Gráf se posledních šest let věnuje ubytování a cestování. Byl hlavním mužem Airbnb v Česku a v posledních dvou letech z Berlína budoval nový evropský řetězec budget hotelů a rekreačního ubytování OYO Hotels & Vacation Homes.
Ten měl ambici svou velikostí překonat i síť hotelů Marriott International a stát se největším hotelovým řetězcem na světě. Václav Gráf proto v roce 2019 nabíral stovky nových zaměstnanců, které však musel na jaře loňského roku kvůli pandemii propustit.
Dnes pracuje pro německého lídra v segmentu střednědobého pronájmu bytů Wunderflats, který má ve svém portfoliu 20 tisíc zařízených jednotek.
„Pro hospitality segment byl covid velkou zkouškou, ale překvapivě má i pár vítězů,“ říká Gráf, který se s Forbesem podělil o svůj pohled na to, jak dle něj bude vypadat nový normál v ubytování – a které startupy s českou stopou z něj mohou těžit.
Cestování do měst
Kombinace levných letenek a Airbnb způsobila v uplynulé dekádě masivní nárůst víkendových cest do evropských měst. Fenomén se nevyhnul ani střední Evropě, kam dorazil před šesti lety.
Přístup českých úřadů byl samostatnou kapitolou: stát rozhodl, že nic jako sdílené ubytování neexistuje, a ministerstvo financí na něj od listopadu 2017 fakticky nahlíželo jako na živnostenské podnikání v oblasti ubytovacích služeb.
To vedlo k odchodu původních hostitelů z platformy a následnému vzniku nových subjektů a profesionalizaci krátkodobých pronájmů, včetně investic a správy těchto bytů.
Ještě před rokem a něco měly před sebou desítky tisíc bytů na Airbnb další silnou sezonu, která se ale kvůli covidu nekonala. Odliv turistů i v kombinaci s novou regulací ve vybraných evropských městech vedl k převisu nabídky a ke snížení počtu bytů na Airbnb a podobných platformách.
Na trh dlouhodobého pronájmu se však vrátily byty, které byly unikátní lokací, cenou i vybavením. Jde o skutečně ojedinělou situaci, která se jen tak nebude opakovat. Propad cestování přelil mnoho Airbnb a podobných bytů do střednědobých pronájmů za zajímavé ceny.
A nutno dodat, že kvalita těchto bytů je výrazně vyšší oproti standardu dlouhodobého nájemního bydlení. Co se ale bude dít dál?
V budoucnu budou hostitelé a provozovatelé bytů na Airbnb více přemýšlet o tom, které vybavené byty budou ve svém portfoliu držet. Byty v nejvíce turisticky exponovaných oblastech zůstanou součástí historických „zábavních parků“ – v Praze je znám pod svým oficiálním názvem MČ Praha 1.
Byty v méně turisticky exponovaných oblastech měst budou více využívány pro střednědobé (dva měsíce až rok) a dlouhodobé pronájmy. A ze střednědobých pronájmů mohou dlouhodobě profitovat platformy, jako je brněnský startup Flatio nebo můj současný zaměstnavatel Wunderflats.
Nejen před nimi stojí výzvy v podobě nových hybridních modelů zaměstnávání a mobility pracovníků. Zaměstnanec tak bude moci žít a pracovat z místa svého uvážení. A právě i dostupnost střednědobých pronájmů takovéto modely umožní.
Hotelové přeměny
Covid bude mít odlišný dopad na hotely různé kvalitativní úrovně. Některé hotely pak nadobro změní i svůj původní účel. Hotely z vyššího a středního segmentu budou řešit hlavně nové způsoby cenotvorby, distribuce, případně uzpůsobování svých prostorů pro nový typ byznysu.
Jedná se například o předplatné, přeměnu pokojů na pracovní focus-zóny (v podstatě opak otevřených komunitních coworkingů), a hlavně o snížení distribučních nákladů směrem k největším online cestovním kancelářím (tzv. OTAs) jako Booking, TripAdvisor nebo Expedia.
Pevně věřím, že vítězně z toho vyjde český startup MEWS Richarda Waltra. Ten se svým týmem v Praze vyvíjí cloudový software, který právě takovou flexibilitu hotelům umožní.
Foto Airbnb
Nejzajímavější skupinou mezi hotely v době postcovidové ale budou malé, maximálně tříhvězdičkové hotely s kapacitou 10 až 45 pokojů, které budou procházet těžkou transformací.
Těchto hotelů jsou v Evropě nízké stovky tisíc a jejich situace je opravdu tristní. Byly totiž nejvíce bity už v době finanční krize z let 2008/2009 a následným vzestupem Airbnb.
Když jsem pracoval v OYO, byl to náš cílový segment. Jsou na tom nejhůře, mají nejslabší hodnocení, vybavení, obsazenost i cenotvorbu. Když jsem občas procházel fotografie interiérů z těchto hotelů, měl jsem pocit, že jsem se propadl časem do katalogu Quelle z roku 1988.
Nízkorozpočtové hotely jsou často v širších centrech měst a představují zajímavou kořist na realitním trhu. Mohou být přebudovány na malometrážní nebo sociální byty a zvýšit tak dostupnost bytů pro dlouhodobé pronájmy. Vítězem tedy mohou být chytrá a akvizičně hbitá města.
A těžit z toho může například i nový pražský startup Accomango, který se zaměřuje na digitalizaci ubytoven pro agenturní zaměstnance. Právě nejlevnější hotely k tomuto segmentu ubytování rychle směřují.
Rekreační ubytování
Rekreační ubytování (tzv. vacation rental) se stalo vítězem doby covidové v zemích se silnou domácí poptávkou: primárně ve Francii, Nizozemsku, Polsku, Dánsku a Německu.
Mnoho obyvatel Bavorska poprvé v životě vyměnilo Mallorcu za Rujánu a jejich nadšení pro bývalou top destinaci východního Německa bylo skutečné. Podobnou situaci jsme ale letos viděli i v Česku, kdy mnozí oželeli moře a zůstali u tuzemských vodních nádrží.
Pro poskytovatele rekreačního ubytování je to unikátní příležitost, jak si vybudovat novou generaci zákazníků bez zprostředkovatelů (a tedy bez nákladů na distribuci). Teď musí dobře nastavit komunikaci, přímý prodej a očekávání od svých hostů pro letní sezony už bez covidu.
Na opačném konci spektra jsou s největším propadem Itálie a Španělsko. To naopak vytvoří novou investiční příležitost do rekreačních nemovitostí, které mohou být využívány samotnými investory v rámci jejich práce na dálku a současně komerčně pronajímány.
Family-friendly nemovitosti s oddělenou pracovní zónou, kvalitním internetovým připojením a blízkostí nízkonákladového letiště budou novým hitem realitního trhu.
Turistické aktivity a zážitky
Jedním z nejžhavějších segmentů pro investory se v minulých letech staly cestovatelské zážitky a aktivity. Obrovské investice získaly firmy jako GetYourGuide, Klook, Tourlane nebo Tiqets.
Ostatně i Airbnb propálilo více než miliardu dolarů na spuštění služby Airbnb Zážitků. U těchto miláčků investorů z let 2017 a 2018 je asi nejtěžší předvídat, kdo bude vítězem a kdo poraženým. Velký boom se dá očekávat u rodinných zážitků a aktivit.
Zajímavou kartu v tomto oboru drží i PPF s jejich investicí do Culture Trip, jednoho z lídrů v oblasti cestovatelských tipů. Jejich vysoká organická návštěvnost a kvalita vlastního obsahu jim teoreticky umožní plynule naskočit na vlnu snižování distribučních nákladů u většiny hráčů v hospitality.
