skip to main content
Nový normál

Hotely čeká těžká transformace. Václav Gráf o novém normálu v ubytování

6 minut čtení

Václav Gráf se posledních šest let věnuje ubytování a cestování. Byl hlavním mužem Airbnb v Česku a v posledních dvou letech z Berlína budoval nový evropský řetězec budget hotelů a rekreačního ubytování OYO Hotels & Vacation Homes.

Ten měl ambici svou velikostí překonat i síť hotelů Marriott International a stát se největším hotelovým řetězcem na světě. Václav Gráf proto v roce 2019 nabíral stovky nových zaměstnanců, které však musel na jaře loňského roku kvůli pandemii propustit.

Dnes pracuje pro německého lídra v segmentu střednědobého pronájmu bytů Wunderflats, který má ve svém portfoliu 20 tisíc zařízených jednotek.

Pro hospitality segment byl covid velkou zkouškou, ale překvapivě má i pár vítězů, říká Gráf, který se s Forbesem podělil o svůj pohled na to, jak dle něj bude vypadat nový normál v ubytování a které startupy s českou stopou z něj mohou těžit.

Cestování do měst

Reklama

Kombinace levných letenek a Airbnb způsobila v uplynulé dekádě masivní nárůst víkendových cest do evropských měst. Fenomén se nevyhnul ani střední Evropě, kam dorazil před šesti lety.

Přístup českých úřadů byl samostatnou kapitolou: stát rozhodl, že nic jako sdílené ubytování neexistuje, a ministerstvo financí na něj od listopadu 2017 fakticky nahlíželo jako na živnostenské podnikání v oblasti ubytovacích služeb.

To vedlo k odchodu původních hostitelů z platformy a následnému vzniku nových subjektů a profesionalizaci krátkodobých pronájmů, včetně investic a správy těchto bytů.

Propad cestování přelil mnoho Airbnb a podobných bytů do pronájmů za zajímavé ceny.

Ještě před rokem a něco měly před sebou desítky tisíc bytů na Airbnb další silnou sezonu, která se ale kvůli covidu nekonala. Odliv turistů i v kombinaci s novou regulací ve vybraných evropských městech vedl k převisu nabídky a ke snížení počtu bytů na Airbnb a podobných platformách.

Na trh dlouhodobého pronájmu se však vrátily byty, které byly unikátní lokací, cenou i vybavením. Jde o skutečně ojedinělou situaci, která se jen tak nebude opakovat. Propad cestování přelil mnoho Airbnb a podobných bytů do střednědobých pronájmů za zajímavé ceny.

A nutno dodat, že kvalita těchto bytů je výrazně vyšší oproti standardu dlouhodobého nájemního bydlení. Co se ale bude dít dál?

V budoucnu budou hostitelé a provozovatelé bytů na Airbnb více přemýšlet o tom, které vybavené byty budou ve svém portfoliu držet. Byty v nejvíce turisticky exponovaných oblastech zůstanou součástí historických „zábavních parků“ – v Praze je znám pod svým oficiálním názvem MČ Praha 1.

Byty v méně turisticky exponovaných oblastech měst budou více využívány pro střednědobé (dva měsíce až rok) a dlouhodobé pronájmy. A ze střednědobých pronájmů mohou dlouhodobě profitovat platformy, jako je brněnský startup Flatio nebo můj současný zaměstnavatel Wunderflats.

Nejen před nimi stojí výzvy v podobě nových hybridních modelů zaměstnávání a mobility pracovníků. Zaměstnanec tak bude moci žít a pracovat z místa svého uvážení. A právě i dostupnost střednědobých pronájmů takovéto modely umožní.

Hotelové přeměny

Covid bude mít odlišný dopad na hotely různé kvalitativní úrovně. Některé hotely pak nadobro změní i svůj původní účel. Hotely z vyššího a středního segmentu budou řešit hlavně nové způsoby cenotvorby, distribuce, případně uzpůsobování svých prostorů pro nový typ byznysu.

Jedná se například o předplatné, přeměnu pokojů na pracovní focus-zóny (v podstatě opak otevřených komunitních coworkingů), a hlavně o snížení distribučních nákladů směrem k největším online cestovním kancelářím (tzv. OTAs) jako Booking, TripAdvisor nebo Expedia.

Pevně věřím, že vítězně z toho vyjde český startup MEWS Richarda Waltra. Ten se svým týmem v Praze vyvíjí cloudový software, který právě takovou flexibilitu hotelům umožní.

Reklama
Foto Airbnb

Nejzajímavější skupinou mezi hotely v době postcovidové ale budou malé, maximálně tříhvězdičkové hotely s kapacitou 10 až 45 pokojů, které budou procházet těžkou transformací.

Těchto hotelů jsou v Evropě nízké stovky tisíc a jejich situace je opravdu tristní. Byly totiž nejvíce bity už v době finanční krize z let 2008/2009 a následným vzestupem Airbnb.

Když jsem pracoval v OYO, byl to náš cílový segment. Jsou na tom nejhůře, mají nejslabší hodnocení, vybavení, obsazenost i cenotvorbu. Když jsem občas procházel fotografie interiérů z těchto hotelů, měl jsem pocit, že jsem se propadl časem do katalogu Quelle z roku 1988.

Vítězem mohou být akvizičně hbitá města.

Nízkorozpočtové hotely jsou často v širších centrech měst a představují zajímavou kořist na realitním trhu. Mohou být přebudovány na malometrážní nebo sociální byty a zvýšit tak dostupnost bytů pro dlouhodobé pronájmy. Vítězem tedy mohou být chytrá a akvizičně hbitá města.

A těžit z toho může například i nový pražský startup Accomango, který se zaměřuje na digitalizaci ubytoven pro agenturní zaměstnance. Právě nejlevnější hotely k tomuto segmentu ubytování rychle směřují.

Rekreační ubytování

Rekreační ubytování (tzv. vacation rental) se stalo vítězem doby covidové v zemích se silnou domácí poptávkou: primárně ve Francii, Nizozemsku, Polsku, Dánsku a Německu.

Mnoho obyvatel Bavorska poprvé v životě vyměnilo Mallorcu za Rujánu a jejich nadšení pro bývalou top destinaci východního Německa bylo skutečné. Podobnou situaci jsme ale letos viděli i v Česku, kdy mnozí oželeli moře a zůstali u tuzemských vodních nádrží.

Největší propad zaznamenaly Itálie a Španělsko.

Pro poskytovatele rekreačního ubytování je to unikátní příležitost, jak si vybudovat novou generaci zákazníků bez zprostředkovatelů (a tedy bez nákladů na distribuci). Teď musí dobře nastavit komunikaci, přímý prodej a očekávání od svých hostů pro letní sezony už bez covidu.

Na opačném konci spektra jsou s největším propadem Itálie a Španělsko. To naopak vytvoří novou investiční příležitost do rekreačních nemovitostí, které mohou být využívány samotnými investory v rámci jejich práce na dálku a současně komerčně pronajímány.

Family-friendly nemovitosti s oddělenou pracovní zónou, kvalitním internetovým připojením a blízkostí nízkonákladového letiště budou novým hitem realitního trhu.

Turistické aktivity a zážitky

Jedním z nejžhavějších segmentů pro investory se v minulých letech staly cestovatelské zážitky a aktivity. Obrovské investice získaly firmy jako GetYourGuide, Klook, Tourlane nebo Tiqets.

Aktuální vydání magazínu

Ostatně i Airbnb propálilo více než miliardu dolarů na spuštění služby Airbnb Zážitků. U těchto miláčků investorů z let 2017 a 2018 je asi nejtěžší předvídat, kdo bude vítězem a kdo poraženým. Velký boom se dá očekávat u rodinných zážitků a aktivit.

Zajímavou kartu v tomto oboru drží i PPF s jejich investicí do Culture Trip, jednoho z lídrů v oblasti cestovatelských tipů. Jejich vysoká organická návštěvnost a kvalita vlastního obsahu jim teoreticky umožní plynule naskočit na vlnu snižování distribučních nákladů u většiny hráčů v hospitality.

Reklama
Reklama