Sen o vlastním bydlení postupně splaskává dalším a dalším lidem. Důvod je jasný: hypotéky jsou každým měsícem nedostupnější. Problémy nemají jen ti, kteří ještě do nedávna zvažovali hypotéku jako nástroj k pořízení nového bytu nebo domu, ale i lidé, kterým u hypotéčních úvěrů konči fixace a kteří řeší refinancování.
Úrokové sazby navíc ještě nějakou dobu porostou. Co se tedy teď děje na trhu s hypotékami?
Začněme tím, co v souvislosti s hypotékami rezonuje asi nejvíce, a to je výše úroků. Růst hypotečních sazeb v červenci opět zrychlil a jako je tomu v posledních měsících běžné, mohla za to především Česká národní banka (ČNB), která na konci června skokově zvýšila repo sazbu o 1,25 procentního bodu na sedm procent.
„Po červnovém skokovém zvýšení základních úrokových sazeb ze strany ČNB, reagovala již většina bank zvýšením hypotečních úrokových sazeb. I když toto zvýšení nebylo ve stejné výši jako to ze strany ČNB, i tak se úrokové sazby vyšplhaly na rekordní hodnoty,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
Podle Fincentrum Hypoindexu tak průměrná nabídková sazba hypoték v Česku už překročila hranici šesti procent.
Nejvýraznější nárůst sazeb zaznamenaly hypotéky do osmdesáti procent odhadní ceny nemovitosti s fixací na jeden rok. Ty v průměru za poslední měsíc vzrostly o 0,61 procentního bodu na 6,53 procenta. Sazba hypoték s fixací na tři roky se zvýšila průměrně o 0,53 procentního bodu na 6,41 procenta, s fixací na pět let o 0,49 procentního bodu na 6 procent a s fixací na deset let o 0,51 procentního bodu na 6,04 procenta.
Nejdražší zůstávají hypotéky nad 80 procent odhadní ceny nemovitosti s fixací na tři roky. Ty banky zdražily za poslední měsíc o 0,69 procentního bodu a v průměru je nabízejí za 6,79 procenta.
Za rok na splátkách o desetitisíce víc
Výše zmiňovaný vývoj ovlivňuje měsíční splátky, které na domácnosti dopadají. Měsíční splátka průměrného hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do osmdesáti procent odhadní ceny nemovitosti při fixaci na tři roky, splatnosti pětadvacet let a průměrné nabídkové sazbě 6,24 procenta p. a. činí v červenci 23 074 korun.
Jen za poslední rok se tak měsíční splátka takové průměrné hypotéky zvýšila o více než sedm tisíc korun. Vůbec nejvýrazněji podražila za poslední měsíc, a to o 1 148 korun. Noví zájemci o úvěr tak za splátky hypotéky zaplatí ročně o 84 tisíc korun více, než zájemci loni touto dobou.
„Klienti, kteří chtěli uzavřít ať už novou smlouvu či prodloužení smlouvy na další fixační období, musí opět sáhnout hlouběji do kapsy. Například na průměrné hypotéce na 3,5 milionu korun se splatností 25 let je to o neuvěřitelných 8 100 korun více při refixaci hypotéky z června 2017,“ doplňuje Sýkora z Fincentrum & Swiss Life Select.
Pro domácnosti, kterým končí fixační období a musí hypotéku refinancovat, to tedy znamená obrovský zásah do rodinných rozpočtů.
„Velké problémy rekordně drahé hypotéky způsobí také zájemcům o vlastní bydlení. Jen v Praze nový byt financuje pomocí hypotéky polovina kupujících, těch nyní nejspíš výrazně ubyde. Kromě vysokých hypotečních sazeb je odradí přísnější pravidla pro posuzování zájemců o hypotéky, které znovu platí od letošního jara,“ říká majitel developerské společnosti Ekospol, miliardář Evžen Korec.
Sáhněte po kratší fixaci
A jak se stoupajícími úrokovými sazbami a měsíčními splátkami naložit u nových úvěrů? Podle odborníků se vyplatí volit při sjednávání hypotéky fixaci na kratší dobu i za cenu vyšších úroků, aby měl žadatel jistotu, že nebude muset být v dnešních sazbách příliš dlouho.
„Je pravda, že momentálně většina bank neuplatňuje sankci za předčasné splacení, a i mimo výročí fixace lze vybrat jinou banku a tam přejít za lepších podmínek, pokud takové nastanou. Já bych se ale na toto raději nespoléhal, protože co je dnes, nemusí být pravda za rok. Aktuálně si banky mohou účtovat sankci až padesát tisíc korun za předčasné splacení a je třeba počítat s tím, že toto začnou dříve či později uplatňovat,“ říká David Kašpar, expert hypotečního tržiště Zaloto a dodává, že on sám by volil dobu fixace maximálně na tři roky.
V době, kdy byly úrokové sazby hypoték velmi nízko, rostla obliba delších fixací. Nyní jsou sazby na vrcholu a každé procento je na splátce hypotéky znát. „V současné době se jeví jako nejvhodnější pětiletá fixace. Je to horizont, od kterého se očekává návrat úrokových sazeb do pásma mezi 3 a 4 procenty,“ doporučuje Veronika Hegrová, obchodní ředitelka portálu hyponamiru.cz.
Zájem slábne
Stále méně výhodné podmínky se logicky projevují na zájmu o hypotéky. Tady je vhodné připomenout loňský rok, který byl co do zájmu o hypoteční úvěry rekordní. Za celý rok 2021 banky poskytly téměř 178 tisíc hypoték, což bylo o polovinu více než v roce 2020. Celkový objem včetně refinancování dosáhl v roce 2021 rekordního objemu 541 miliard korun, přičemž v roce 2020 to bylo jen 312 miliard.
Když se vrátíme zpět do přítomnosti, je patrný výrazný pokles zájmu o hypotéky. V červnu poskytly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry v objemu 19,3 miliardy korun. Oproti květnu tak objem i počet poskytnutých hypoték mírně poklesl (zhruba o 1,6 miliardy) a v meziročním pohledu je propad objemu poskytnutých hypoték dokonce pětašedesát procent.
Za první polovinu letošního roku je pak objem a počet poskytnutých hypoték meziročně nižší o zhruba polovinu, jak uvádí data Hypomonitoru České bankovní asociace. Vzhledem k loňskému rekordnímu a skutečně atypickému roku se však hodí uvést i srovnání s rokem 2020. V něm vychází objem červnových hypoték o čtvrtinu nižší.
„Hypoteční trh v posledních měsících vzhledem k výši úrokových sazeb slábne, o to více však zaznamenáváme zájem klientů o menší úvěry na rekonstrukci či vylepšení energetické náročnosti vlastního bydlení, které mohou stavební spořitelny poskytovat s delší dobou splatnosti, než je možné u tradičního spotřebitelského úvěru,“ uvádí k tomu Libor Vošický, předseda představenstva Stavební spořitelny České spořitelny a předseda Asociace českých stavebních spořitelen.
Co bude dál?
Šance na brzký pokles úrokových sazeb hypoték je podle expertů za současných podmínek mizivá. Centrální banka bude i nadále dělat vše pro zbrzdění inflace a k případnému snižování vyhlašovaných sazeb bude přistupovat jen velmi opatrně.
Naopak, může být hůř. „Největší hrozbou pro nadcházející období, která by mohla přinést další vlnu zdražování v Česku, jsou rostoucí ceny energií. Pokud vám tedy letos končí sjednaná doba fixace, začněte vyjednávat s bankami co nejdříve,“ doporučuje Hegrová.
Další vývoj hypotečních sazeb se bude také odvíjet od signálů, které vyšle nová bankovní rada České národní banky na svém měnovém jednání začátkem srpna. I když se někteří noví i stávající členové bankovní rady ČNB zatím přiklánějí na stranu nezvyšování základních sazeb, mohla by je o opačném názoru přesvědčit inflace, která stále sílí. Na srpnovém zasedání ale zřejmě k dalšímu zvyšování sazeb nedojde.
„Myslím, že pro další měsíce můžeme očekávat alespoň stagnaci sazeb a ne jejich další zvyšování. Otázkou i nadále zůstává, zda zásadnější obrat ve vývoji sazeb hypoték, který se očekával podle původních předpovědí na počátku příštího roku, se nám spíše neposouvá minimálně do druhé poloviny roku 2023 či spíše na jeho konec,“ říká Sýkora.
Pokud jde o úrokové sazby hypoték na trhu, mohou se na konci letošního roku podle Davida Kašpara ze Zaloto pohybovat někde v pásmu okolo osmi procent. „Většina bank se ale bude snažit zajistit klientům sazby nižší, docílit se toho budou snažit například nabráním zdrojů přes spořící účty,“ dodává.
