V Česku se otevírá nová kapitola bytové krize. Zatímco v posledních letech jsme byli zvyklí hovořit o různých úhlech pohledu na skutečnost, že si stále méně lidí může dovolit vlastní bydlení, nyní bude debata pestřejší. Nedostupným se totiž může stát také bydlení v nájmu.
Pokud se dařilo v posledních letech svádět nedostatek bytů k prodeji na legislativu, u nedostatku nájmů tato paralela neobstojí. Pokud nastane, bude to zaspání státu jako takového, píše v komentáři ředitel Maxima Reality Vladimír Zuzák.
V Česku bydlí osmdesát procent lidí ve vlastním. A ta jedna pětina domácností, která v průměru zhruba jednou za pět a půl roku hledá byt, je bohužel málo na to, aby i v Česku dokázaly fungovat velké nájemní společnosti, spravující stovky nebo tisíce bytů. Nájemní fond tak stojí a padá především s jednotlivci, kteří navíc často nemají pronájem jako signifikantní zdroj příjmů. Stát nebo obce se svých fondů v minulosti z větší části zřekly.
A tak vstupují do nové situace bez bytů, dlouhodobé strategie a velkých partnerů, kteří by tyto byty měli a dalo se o ně opřít. S jedním subjektem vlastnícím tisíc bytů se domluvíte, s tisíci subjekty vlastnícími jeden byt nejspíš vůbec.
Absence státem podporované, nebo dokonce plánované výstavby bytů po celém Česku, jakkoliv někomu může takový přístup znít hrozně, pak vede k tomu, že v regionech je nájemního bydlení dlouhodobě nedostatek. A pokud chce investor jednotlivec z regionu koupit investiční byt k pronájmu, v naprosté většině případů směřuje do krajského města, protože ani v tom okresním není nijak pestrá nabídka. Vážně, pro naše specialisty je často složitější najít obyčejné 3+1 k pronájmu v okresním městě než dům k nákupu, který splní dvacet podmínek zájemce.
Stovky tisíc domácností, které už neodejdou
Do Česka nyní směřují stovky tisíc ukrajinských domácností a velká část z nich tu pravděpodobně bude chtít zapustit kořeny. Poslední odhady hovoří dokonce o tom, že by se v Česku v následujících měsících mohlo usadit až 800 tisíc nově příchozích. Na situaci, která ve výsledku může být pro Česko důležitou ekonomickou vzpruhou, se tak nemůžeme dívat pouze optikou krizové pomoci, ale musíme se začít chystat na to, co bude v následujících letech tvrdou realitou.
ředitel Maxima Reality Vladimír Zuzák
Už teď je jasné, že ukrajinské domácnosti bude nutné rozprostřít po celém Česku. Zdravotnický a vzdělávací systém má jen určitou kapacitu. Zaměstnavatelé sídlí také po celé republice. A přestože největší města v Česku by s trochou snahy asi poskytla dostatečný počet lůžek pro dlouhodobé bydlení, infrastruktura města takový počet lidí prostě nemá šanci pojmout.
Kupní síla uprchlických rodin je navíc nižší než v případě srovnatelných českých. Jakmile budou muset fungovat na realitním trhu bez solidární výpomoci, velká města pro ně budou drahá. Jenže dvacet nových rodin v maloměstě může prostě znamenat, že se na dlouho vyčerpá veškerý jeho nájemní fond.
A české rodiny, které mohou bydlení začít hledat v druhé půlce roku poté, co zjistí, že peníze na dům prostě nesesypou dohromady, budou muset jít bydlet jinam. Zásah státu je z mého pohledu v tomto ohledu zcela nezbytný. A musí přijít v podstatě okamžitě. Jenže jak?
Stát musí oživit mrtvé domy
Česko má jedno unikum – počet „mrtvých obytných nemovitostí“ v přepočtu na hlavu je tu jeden z nejvyšších na světě. Deset procent domů a bytů ve městech zůstává prázdných. Na venkově to je dokonce neuvěřitelných čtyřiadvacet procent. Alespoň to uvádí k roku 2018 OECD. Je to dědictví privatizace a rozpadu plánovaného hospodářství. A není bez zajímavosti, že některé samosprávy nebo státní instituce mají ve vlastnictví více mrtvých domů než těch živých.
Běžně se o ně postará trh. Na západě se mluví o takzvaném trendu „second chances“ – dům, který ztratil svou funkci, ji po letech živoření opět najde a může fungovat dál. Když totiž na trhu stoupne v určité lokalitě poptávka, aktivují se i nemovitosti původně ležící ladem. Majitelům se je vyplatí prodat nebo rekonstruovat a vrátit zpět na trh. V Česku existuje krásné slovo „zmrtvýchvstání“. Jenže standardně je to kontinuální proces na dlouhé roky. A to si teď nemůžeme dovolit. A tady musí pomoci stát.
Možnosti má v podstatě dvě. Penalizaci nevyužívaných nemovitostí vyšším daňovým zatížením, čímž by se střelil úžasně do vlastní nohy. Anebo naopak sestavení programu, který bude majitele pozitivně motivovat k rekonstrukci. Výměnou za dotaci – a v ideálním případě i garanci včasného odbavení na stavebním úřadě při složitějších přestavbách – se majitel zaváže k pronájmu nemovitosti.
Buď po vlastní ose za cenu obvyklou v regionu, anebo prostřednictvím regionálních nájemních agentur, které by mohly vznikat po vzoru například Prahy. Takový krok by měl výrazně rychlejší a hlubší efekt než podpora nové výstavby.
Zmrtvýchvstalé nemovitosti totiž zpravidla mají pořešené napojení na elektřinu, vodovod a kanalizaci a v mnoha případech může na rekonstrukci stačit pouze ohlášení stavebnímu úřadu bez nutnosti čekání na rozhodnutí. Rekonstrukce jedné bytové jednotky se dá počítat v řádu statisíců oproti milionům v rámci nové výstavby.
Systematická podpora takzvaného mikrodevelopmentu zároveň zlepší životní podmínky na vsích a v maloměstech. Dům se zaprášenými okny, kde se nebydlí, nemá pro své okolí žádný ekonomický efekt. Pokud existují vesnice, kde je podobných staveb třeba celá třetina, doslova přichází o třetinu svého potenciálu. Pokud navíc přijdou hubená léta pro stavební firmy, nová výstavba se skutečně může zpomalit, bude to pro ně alespoň částečná kompenzace příjmů.
Co když na svou roli stát rezignuje?
Co se stane, pokud tyto státní pobídky nepřijdou? Nájemní bydlení v regionech začne chybět těm, kdo by za normálních okolností kupovali v regionu byt nebo postavili domek, ale kvůli nedostupným hypotékám a rostoucím cenám pozemků nemohou.
Takové domácnosti se budou více stahovat do prstenců velkých měst – ale tady se zase střetnou s vyššími cenami a poptávkou těch, kteří z měst prchají kvůli rostoucím nákladům. Toto nárazníkové pásmo bude místo, kde kvalita života začne brzy pokulhávat.
Ve střednědobém horizontu to může mít podobný dopad jako bytová krize v 50. a 60. letech. Městským domácnostem klesne životní komfort, zatímco regiony budou chátrat. V dlouhodobém hledisku to bude nejen promarněná šance, jak venkovu vrátit jeho důležitou funkci. Firmy začnou mít problém s dostupností zaměstnanců, továrny je budou muset začít svážet transfery.
Vznikne disproporce mezi nabídkou škol, školek a nemocnic a reálnou hustotou lidí v místech, kde se s nimi nepočítalo. Bude to mít dopady na dopravní síť. Zkrátka nic, o co by stát stál, a něco, co ho bude ve výhledu stát zbytečné stovky miliard navíc.
Dobrá zpráva na závěr ale je, že se dá něco dělat. Je pravda, že včera už bylo pozdě, ale pořád ještě není zítra. Kraje, majitelé i developeři navíc čekají na pokyn a rádi usednou k jednomu stolu. Zahraniční vzory, jak situaci zvládnout, existují. Takže vlastně stačí jen ten startovní výstřel a může se začít pracovat.
