Český investor je tradičně individualista. Hledá byt sám. Vyjednává sám. Řeší sám financování. A sám nese i riziko. Podle Martina Vohralíka, který během deseti let vybudoval portfolio více než 300 bytů a dnes patří mezi největší samostatné investory do rezidenčních nemovitostí v Česku, je právě tohle největší brzda růstu. Vlastní kapitál přitom není jediný, s nímž pracuje.
Pro kapitálově silné klienty sestavuje nemovitostní portfolia na míru a začínajícím investorům pomáhá vstoupit na trh systémově – bez improvizace a drahých chyb. Díky tomu se dostanou k příležitostem, které většina lidí nikdy neuvidí. Podle něj však překvapivě většinu lidí nebrzdí nedostatek kapitálu, ale přílišná samostatnost a chybný způsob uvažování.
Příležitosti, které nejsou vidět
Realitní trh je nesmírně dynamické prostředí. „Největší chybou investorů není špatně koupený byt, ale nekoupený byt. Trh nečeká, náskok v nemovitostech je všechno,“ říká Martin Vohralík.
A ideální okamžik? „Ten byl včera,“ konstatuje. Rychlost je podle něj na realitním trhu klíčová. Investor, který má přpravený systém, financování a rozhodovací proces, dokáže reagovat okamžitě. A právě to často rozhoduje. „Trh se neptá, jestli jste připraveni,“ říká. „Nejlepší čas na koupi byl včera. Druhá nejlepší možnost je dnes,“ dodává Vohralík. Ať už člověk začíná s kapitálem, nebo jen s ambicí, základ je podle něj jednoduchý: chce to zkrátka začít.
Reality jsou jedním z pilířů podnikání Martina Vohralíka.
Ty nejlepší nabídky na Sreality ani na podobných inzertních portálech zkrátka nenajdete. Velké obchody se odehrávají přes kontakty, jednání a domlouvají se dlouho dopředu.
„Díky rozsahu mého portfolia a síti vztahů se ke mně sbíhají nabídky, které by většina investorů nikdy neviděla. A upřímně? Část z nich ani sám nestíhám realizovat. Vyžadovalo by to obrovské množství kapitálu,“ komentuje Vohralík. Je logické, že odtud organicky vzešel nápad na sestavování a správu investičních portfolií pro lidi, kteří mají vysoký vlastní kapitál a na trh chtějí vstoupit rychle a chytře.
Zkratky vedou do slepých uliček. Systém vede k výsledkům
Sám přitom nezačínal s rodinným zázemím ani připraveným kapitálem. Po rozvodu rodičů prošel turbulentním obdobím a na střední škole, jak přiznává, dokonce propadl. „A tehdy mi došlo, že pokud něco chci, budu si to muset odpracovat,“ připouští. Nejspíš z té doby pramení, že dodnes dává přednost rozvíjení svého portfolia před zbytečným rozhazováním a okázalým životním stylem.
Místo zkratek zvolil systematickou cestu. Studoval ekonomii, oceňování nemovitostí, právní souvislosti i financování. „Když nesete milionové závazky, nemůžete spoléhat na štěstí. Šel jsem do toho naplno, abych rozuměl každému číslu, každé smlouvě i každé cihle,“ říká.
Nakonec dostudoval dvě vysoké školy a akademické know-how přetavil do praxe. Teorie pro něj nebyla cílem, ale nástrojem. Znalosti využil při prvních akvizicích i při nastavování dlouhodobé strategie.
První byt financoval úvěrem ze stavebního spoření. Krátce poté koupil celý bytový dům. Postupně si prošel správou domů, stavebními úpravami i částečným developmentem. Dnes říká, že právě tehdy se začal rodit jeho systém – moment, kdy přestal kupovat nemovitosti a začal budovat strukturu. „Nemovitosti nejsou o štěstí. Jsou o systému. A ten jsem si musel vybudovat od nuly,“ vysvětluje Vohralík.
Odvaha začít a jít si za svým se mu v posledních patnácti letech zúročila. Vedl více než 400členný tým obchodníků, jako spolumajitel rozvíjí největší českou síť očních optik a stal se nejmladším členem představenstva společnosti Broker Trust s obratem přes čtyři miliardy korun za rok 2025. Martin Vohralík dnes působí jako jeden z největších realitních investorů své generace. Svou vynalézavostí dokáže najít příležitosti tam, kde je velká většina lidí přehlíží.
Od chyb ke svaté trojici
Podniká, jak sám říká, ve „svaté trojici budoucnosti“: zdravotnictví, realitách a finacích. Nemovitosti jsou ale jeho vášní, dobíjejí ho energií. Oproti jiným druhům investic mají jednu zásadní výhodu: můžete se jich skutečně dotknout a často i reálně sledovat výsledky několikaletého úsilí. A když si na něco můžete sáhnout a vidět to, vybudujete si hlubší zápal pro věc, než když pracujete jen s nějakými čísly v počítači.
Sám přiznává, že si v minulosti „vylámal zuby“ na správě bytových domů i na stavebních úpravách. Tyto zkušenosti ho nakonec přivedly k částečnému developmentu.
„Příběhy z nákupů přinášejí vtipné i nepříjemné situace. Kupoval jsem bytový dům od vězně z valdické věznice, kterého jsem oslovil rozesílkou dopisu. A řešil jsem i případ, kdy prodávající během jednání prodal dům ještě někomu jinému. Realitní svět přináší silné příběhy,“ komentuje dnes už s nadhledem.
Portfolio jako systém
Za deset let vyrostlo jeho portfolio na více než 300 bytů. Každou akvizici spojuje stejný princip – struktura před emocí, plán před improvizací.
„Při nákupu vyhodnocuji technický stav, právní rizika, potenciál změny dispozic, práci s daňovými odpisy i možnosti financování. Buď to celé dohromady dává smysl, nebo ne,“ konstatuje investor.
Dnes má k dispozici tým dvanácti lidí ve stavební části a čtyři ve správě. Právě to podle něj odlišuje investora, který „něco koupí“, od investora, jenž dokáže dlouhodobě doručovat vysokou obsazenost i stabilní výnos.
„Naše obsazenost se pohybuje kolem 95,5 procenta, přičemž výkyvy souvisejí převážně s přirozenými přesuny nájemníků,“ uvádí Vohralík. Stabilitu považuje za základní měřítko kvality investičního systému. Je to podle něj důkaz, že model funguje nejen v růstu, ale i v každodenním provozu.
O tom, že jeho systém je funkční, vypovídá také to, že dnes spravuje rovněž nemovitosti kapitálově silných investorů. „Bohatým lidem sestavuji a spravuji jejich investiční portfolia. Často se jedná o lidi, kteří by do cihly neinvestovali, pokud by se nemohli spolehnout na někoho, kdo je zbaví následných každodenních starostí s provozem,“ říká Vohralík.
Začátečník vs. zkušený hráč
Podle Vohralíka existují dva základní typy lidí. Ti, jež fungování trhu zajímá a chtějí se to naučit sami postupně na jednotlivých obchodech. A pak je tu druhá skupina, která s tím chce mít co nejméně práce a starostí a svěří se profesionálovi. „V tomto případě žádná zlatá střední cesta neexistuje. Největší chyby nevznikají z nedostatku kapitálu, ale z absence struktury,“ radí.
Pokud však investor nad každou jednotlivou transakcí zdlouhavě přemýšlí, každý den je ztráta. V momentě, kdy se k promýšlení přidají ještě emoce, je to cesta do pekel, dodává Vohralík s úsměvem. Příležitosti nezůstanou ležet.
Začátečníky podle jeho slov nejčastěji brzdí obavy, jestli přeplatí, udělají chybu nebo zvolí špatně. Zkušenější investoři s dostatkem kapitálu zase mívají problém s tím, že jim chybí čas a chuť řešit stovky detailů, které rozhodují o výsledku. „Začátečník potřebuje jistotu. Zkušený investor potřebuje strategii, ne detail,“ vysvětluje Vohralík, co platí pro každou z těchto skupin.
„Spousta lidí má peníze, ale nemá strategii,“ uvědomuje si Vohralík. A právě v tom viděl také příležitost. „Pokud máte kapitál nebo ambici vybudovat portfolio, otázka není jestli. Otázka je, jak a s kým,“ dodává na závěr.
Ing. Martin Vohralík, MBA
- Vystudoval ekonomii a oceňování nemovitostí, které doplnil studiem na Ústavu práva a právní vědy. Ve 28 letech vedl 400členný obchodní tým.
- Od roku 2025 je nejmladším členem představenstva Broker Trust.
- Je spolumajitelem největší české sítě očních optik Doctor Optic.
- Od roku 2015 vybudoval vlastní portfolio 300+ bytů.
- Je vášnivým sportovcem, má rád lidi a cihly.
