Letošní rok je skoupý na pozitivní zprávy pro nemovitostní trh, převládají spíše ty negativní. Výrazné zvýšení úrokových sazeb, nárůst stavebních nákladů a světové ekonomiky směřující do recese. Navzdory těmto faktorům však většina nemovitostních fondů od začátku roku reportovala pozitivní zhodnocení a neočekává se, že by se situace v nejbližších měsících obrátila.
Tento závěr se jeví paradoxní především v porovnání s akciovými trhy. Americký S&P 500 letos odepsal přes sedmnáct procent a index sledující veřejně obchodované nemovitostní fondy dokonce přes 25 procent. Situace je ještě horší při pohledu na evropské fondy. Vonovia, největší vlastník bytů v Německu, za letošní rok odepsal 44 procent. Pokles se nevyhnul ani velmi oblíbeným fondům vlastnící průmyslové nemovitosti. Cena akcie jednoho z největších, britské SEGRO, od ledna poklesla o 42 procent.
Výrazný rozdíl ve zhodnocení je způsoben odlišným způsobem oceňování. Cena veřejně obchodovaných fondů je tvořena na denní bázi na burze, a investoři tak mají okamžitý přehled o tom, jaká je skutečná hodnota jejich investice. Naproti tomu soukromé fondy, které v naprosté míře převládají v České republice, spoléhají na znalecké posudky. Pokud se na základě těchto posudků zvýší hodnota nemovitostí držených fondem, dojde k pozitivnímu zhodnocení.
Nevýhoda znaleckých posudků však je, že obvykle odrážejí vývoj tržních cen až s určitým zpožděním. Toto nepředstavuje problém v časech, kdy ceny aktiv stoupají, tak jak bylo v Evropě zvykem poslední dekádu.
Situace je však opačná v časech, kdy ceny nemovitostí začnou klesat. V tomto scénáři může být skutečně dosažitelná cena při prodeji nižší, než uvádí znalecký posudek, což představuje závažný problém. Fondy v této situaci nejsou schopny prodat aktiva bez realizování účetní ztráty. Při realizaci ztráty však hrozí riziko odlivu investorů z fondu, což zvýší tlak na prodej dalších aktiv a realizování ještě vyšší ztráty, nehledě na ztrátu důvěry investorů. Z takového začarovaného kruhu již obvykle nebývá úniku bez omezení či přímo zastavení výběru prostředků z fondu.
Na trhu se začínají objevovat náznaky, že tento scénář není nereálný. Společnost Blackstone omezila výběry ze svého hlavního nemovitostního fondu ve Spojených státech spravujícím přes 125 miliard dolarů v důsledku nárůstu žádostí o odkup, které během čtvrtého čtvrtletí narazily na maximální limit fondu. Situace je ještě horší ve Velké Británii, kde je již patrný výraznější pokles cen komerčních nemovitostí a velká část fondů výběry investorů omezila.
Důvodů pro výběr prostředků z nemovitostních fondů však dále přibývá. Investoři mohou dosáhnout relativně vysokých výnosů na spořicích účtech či nákupem státních dluhopisů, které jsou také podstatně méně vystavené riziku recese než komerční nemovitosti, případně alokovat své investice do sektorů, které si již poklesem během letošního roku prošly.
Nejvíce ohrožené jsou takzvané otevřené fondy, které investorům umožňují okamžitý odkup jejich podílů. Velmi rizikové jsou fondy, které v minulosti v zájmu maximalizace výnosů nakupovali méně atraktivní nemovitosti v sekundárních lokalitách, o které je v dnešní době minimální zájem. V případě zvýšených výběrů by velmi pravděpodobně musely přistoupit k prodeji nemovitostí s diskontem oproti aktuální valuaci nebo omezit výběry a doufat, že se situace na trhu v dohledném období obrátí.
Pro mnoho investorů by to byl šok, který část z nich zažila naposledy během recese v letech 2008 a 2009. V příštích letech už nemusí platit, že ceny nemovitostí jdou jen nahoru.
