Pro český a především pro pražský developerský trh už řadu let platí, že velké projekty na brownfieldech mají mezi sebe rozdělené silní tuzemští hráči typu Penta Real Estate, Central Group, Sekyra Group nebo Finep. V posledních měsících se ale do pražského rybníčku vklínili velcí a etablovaní hráči ze Slovenska, kteří mají v hlavním městě ambiciózní plány. A pravděpodobně jich bude v budoucnu ještě víc.
Pozemky ve východní části obrovského rozvojového území na bývalém žižkovském nákladovém nádraží držel donedávna Finep, který dovedl svůj projekt až ke stavebnímu povolení.
Letos v lednu je ale prodal slovenské developerské společnosti Cresco Real Estate, která na Žižkově postaví ve spolupráci s investiční skupinou Wood & Company více než 1100 nových bytů pod hlavičkou Yards Žižkov.
Pro Cresco, které si na Slovensku drží pozici největšího rezidenčního developera s několika tisícovkami dokončených bytů, je to v pořadí už druhý pražský projekt po aktuálně budovaném projektu So-Ho Rezidence v Holešovicích.
Žižkovská výstavba je ale co do počtu bytů dvojnásobná, a zatímco pojekt So-Ho byl spíše testovací vlaštovka, v tomto případě jde o pořádné rozkročení se do Prahy. A jak při představení projektu Yards Žižkov prozradil majitel společnosti Štefan Beleš, v Praze chce Cresco rozhodně zůstat.
„Máme ambici dynamického růstu. V Praze chceme postupně vybudovat portfolio projektů, díky kterému budeme prodávat stovky bytů ročně a staneme se významným hráčem na lokálním trhu,“ říká k tomu CEO Cresco Real Estate pro Česko Aleš Svatoň.
Současně dodává, že firma už se dívá po dalších pozemcích a investičních příležitostech a stavět chce hlavně rezidenční projekty většího rozsahu v širším centru Prahy.
Podobně o svých plánech v tuzemské metropoli hovoří i druhý zástupce slovenského developmentu, jenž nedávno v Praze představil svůj projekt. Tím je developerská společnost Corwin, patřící Mariánu Hlavačkovi.
Bývalý klíčový manažer a minoritní partner developerské společnosti HB Reavis, patřící jednomu z nejbohatších Slováků Ivanu Chrenkovi, se do budování vlastní developerské společnosti pustil v roce 2010.
Loni se Hlavačka jako nováček objevil s odhadovaným majetkem ve výši devadesát milionů eur na 53. příčce v žebříčku nejbohatších Slováků podle slovenského Forbesu.
Foto Corwin
Corwin se v Praze usídlil ve Vysočanech, tedy ve čtvrti s velkým rozvojovým potenciálem. Na pětihektarovém transformačním území tam hodlá stavět celou čtvrť s více než tisícovkou bytů, kancelářemi, občanskou vybaveností a veřejným prostorem.
Za podobou projektu Dvory Vysočany stojí studio Gehl Architects urbanistů Jana Gehla a Davida Sima a české architektonické studio OVA. A ani Corwin nechce v Praze zůstat u jednoho projektu.
„Praha by se pro nás v nejbližších letech měla stát jedním z klíčových trhů a místem, kde chceme dlouhodobě růst. Jsme otevřeni novým investičním příležitostem a akvizicím a rádi přispějeme k zodpovědnému rozvoji české metropole,“ říká Jakub Dobrý, country manager Corwin Česká republika.
Sám Hlavačka v loňském rozhovoru pro slovenský Forbes naznačil, že má společnost v Praze dokonce rozběhnutých čtyři až pět akvizic, přičemž jde ve všech případech o pozemky pro větší projekty.
Jak Corwin, tak i Cresco označují za hlavní motivaci expanze do Prahy potřebu svého dalšího rozvoje, který si žádal výraznou expanzi na další trh.
„Praha je dlouhodobě jeden z nejatraktivnějších rezidenčních trhů ve střední Evropě. Má silnou poptávku, chronicky nedostatečnou nabídku a vysokou koncentraci kapitálu. To je kombinace, kterou developeři hledají,“ popisuje Michal Vacek, ředitel analytické společnosti CEEC Research, která se specializuje na stavební a developerský trh.
Slovenské firmy podle něj v současné době jen dohánějí to, co si velcí hráči uvědomili už dávno, a to že český trh, zejména Praha, nabízí výrazně větší škálovatelnost projektů než Bratislava. „Jinými slovy, pokud chcete růst, dříve nebo později musíte do Prahy,“ soudí Vacek.
Foto Cresco
To potvrzuje také prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Zdenka Klapalová. „Podobně jako úspěšní čeští developeři expandují do zahraničí, a to i na velmi vyspělé trhy, jako je Španělsko, Rakousko či Velká Británie, tak je pochopitelné, že silní developeři ze Slovenska mají zájem vstupovat i na větší český trh,“ říká.
Slovenský trh je zkrátka pro velké tamní developery už malý a možná i málo perspektivní. Praha naopak nabízí kombinaci silné poptávky po bydlení, relativně stabilního ekonomického prostředí a omezené nabídky nových projektů.
Důležité jsou i daňové okolnosti. Zatímco v Praze je DPH na byty do 120 metrů čtverečních dvanáct procent, v Bratislavě platí plošná daň ve výši 23 procent.
„Na Slovensku je také vyšší zatížení ve formě celkových odvodů, což výrazně ztěžuje tvorbu nových projektů,“ popisuje šéf Corwinu pro Česko Dobrý. A dodává, že zatímco v Praze vidí developeři snahu k pozitivním změnám týkajícím se byrokracie a regulací, v Bratislavě je tomu nyní naopak a normy se tam přitvrzují.
„To, že Bratislava má výrazně více nevyužitých rozvojových ploch, přestává hrát roli, když je město využít neumí,“ míní Dobrý.
„Pro slovenské podnikatele je Praha také statusová záležitost. Nejste zkrátka podnikatel, dokud nejste v Česku. Navíc slovenský trh stagnuje a prodává se tam poměrně pomalu,“ popsal Forbesu majitel jedné z předních českých developerských společností.
Ve vstupu silných hráčů na český trh částečně může hrát roli i politická situace na Slovensku, kvůli níž ostatně už v minulosti řada bohatých Slováků a podnikatelů zemi opustila.
„Politické prostředí může hrát určitou roli, ale nebyl bych v tom přehnaně kategorický. Developerské investice jsou primárně dlouhodobé a rozhodování se opírá spíše o ekonomické a tržní faktory než o krátkodobé politické výkyvy,“ shrnuje Zdeněk Soudný, generální sekretář Asociace developerů.
Na druhou stranu podle něj platí, že investoři obecně vyhledávají předvídatelnost a stabilitu. „A pokud ji vnímají silněji v jiném trhu, může to jejich rozhodování ovlivnit,“ připouští Soudný.
Foto Cresco
Podle Soudného můžeme na českém trhu očekávat i další regionální kapitál ze Slovenska v případě, že se první příklady expanze ukážou jako úspěšné. „Nejde přitom jen o slovenské developery. Obecně vidíme trend, kdy se Praha stává cílem širšího středoevropského kapitálu,“ říká.
„Tohle není jednorázová vlna, ale začátek trendu. Praha je dnes paradoxně trh, kde je extrémně složité stavět, ale zároveň extrémně atraktivní investovat. A právě tenhle paradox přitahuje kapitál, protože kdo dokáže projekty připravit a realizovat, má téměř jistotu odbytu,“ doplňuje Vacek.
Z nastartovaného trendu může pražský developerský trh těžit. Zvýšená konkurence totiž často přináší tlak na kvalitu projektů, architekturu, veřejný prostor nebo zákaznický servis.
K nižším cenám bytů ale podle odborníků nová konkurence ze Slovenska spíš nepovede. „Ceny jsou dnes primárně dané nedostatkem bytů, ne nedostatkem developerů,“ poukazuje Vacek.
Silné konkurenční prostředí v české metropoli vnímají i slovenští developeři. „Za poměrně krátkou dobu aktivního působení v metropoli jsme se nicméně již přesvědčili, že naše principy tvorby prostupného a přátelského města pro lidi zájemce zaujmou,“ konstatuje za Corwin Jakub Dobrý.
„Už v minulých týdnech se projevil velký zájem o naše byty, a to jsme teprve na počátku prodejů našeho prvního projektu Dvory Vysočany,“ uzavírá Dobrý.
