Poloprázdné kancelářské budovy, do nichž se po covidu velká část pracujících už nevrátila, a zároveň nedostatek dostupného bydlení. Taková je realita mnoha měst ve Spojených státech amerických, která řeší problém s vylidňováním svých center. Ta postupně opouští nejen obyvatelé, ale i pracující.
Aktuálně je podle analýz ratingové agentury Moody’s ve Spojených státech nejvíce prázdných kancelářských prostor od roku 1979. Budovám s prázdnými kancelářemi se proto začalo přezdívat „zombie towers“.
Současně však v zemi chybí asi 5,5 milionu jednotek k bydlení, přičemž se nabídku dostupného bydlení nedaří dostatečně rychle doplňovat.
Americká města proto řeší, jak ze současné složité situace ven. Pomoci jim má třeba program federální vlády, která vyčlenila miliardy dolarů k financování přestaveb nevyužívaných kancelářských budov na rezidence.
„Co se týče situace v USA, v některých částech, jako je například Kalifornie, Washington, D.C., Chicago, New York nebo Pittsburgh, dostávají majitelé kancelářských budov pobídky na přeměnu kanceláří na cenově dostupné bydlení,“ popisuje Kamila Breen, vedoucí týmu průzkumu trhu z poradenské společnosti Cushman & Wakefield.
A zdá se, že pobídky už přinášejí výsledky. Jen za letošní rok vznikne podle studie společnosti RentCafe ve velkých amerických městech přestavbou kanceláří na bydlení více než pětapadesát tisíc bytů. To je čtyřnásobný nárůst oproti roku 2021.
Vůbec nejvíc projektů je v centru Washingtonu, D.C., kde by mělo letos vzniknout přestavbou kanceláří 5820 bytů. Pozadu není ani New York s 5215 byty v původně kancelářských budovách, kde se nachází dokonce největší projekt tohoto typu. Dřívější sídlo JPMorgan & Chase na Manhattanu se má přeměnit na rezidenční budovu s 1263 byty.
New York řeší problémy s nedostatkem dostupného bydlení v poslední době dost intenzivně. Starosta největšího amerického města Eric Adams proto loni navrhl zásadní přepracování přístupu New Yorku k rozvoji, které by podle jeho administrativy mohlo v nadcházejících letech uvolnit místo až pro sto tisíc rezidenčních domů, a zmírnit tak vážnou bytovou krizi města.
Plán se týká třeba zrušení minimálních požadavků na výstavbu parkovacích míst, zmírnění regulací pro developery nebo prosazování smíšené zástavby a povolování rezidenčních dostaveb nad stávající komerční budovy.
Aktuální trend přestaveb prázdných kancelářských budov na bydlení ale není jen doménou Ameriky. V Bruselu například koupila před několika dny Belgie od Evropské unie za 900 milionů eur celkem třiadvacet kancelářských budov v tzv. evropské čtvrti.
A plánuje je přestavět na multifunkční budovy, kdy alespoň čtvrtina ploch bude patřit bydlení. Cíl je jasný – přebudovat čistě úřednickou čtvrť na živou část města, kde budou opět bydlet lidé.
A co Praha?
A tento trend přichází pomalu i do Česka. I když v podstatně menší míře, byť by i Praha větší množství bytů zoufale potřebovala. Ročně by se pro uspokojení poptávky mělo na pražský trh přidávat minimálně deset tisíc nových bytů. Loni to přitom bylo je něco přes šest tisíc.
„Podle aktuálních údajů není konverze kancelářských objektů na pořadu dne. Hrubá realizovaná poptávka včetně aktualizací smluv a podnájmů kanceláří mezi roky 2022 a 2023 zaznamenala nárůst přes dvacet procent, míra neobsazenosti kancelářských budov mírně klesla, nyní se pohybuje na úrovni kolem sedmi procent. Jednoduše tedy vyplývá, že zatím není moc co konvertovat,“ vysvětluje mluvčí pražského Institutu plánování a rozvoje Marek Vácha.
Rozdíl oproti americkým městům je totiž v Praze ten, že kancelářský trh je stabilní a míra neobsazenosti kanceláří nijak významně neroste.
„Jedním z důvodů je i nízký objem nové výstavby, kvůli němuž nájemci v současné době raději zůstávají ve stávajících lokalitách. Dle našich analýz bylo na konci března v Praze přes 290 tisíc metrů čtverečních volných kancelářských ploch,“ uvádí za Cushman & Wakefield Kamila Breen.
A dodává, že v současné době společnost eviduje potenciál přibližně 32 tisíc metrů čtverečních volných kancelářských prostor, ze kterých by teoreticky mohlo vzniknout přes 370 bytových jednotek.
Častější řešení je v české metropoli ale spíše nákup starších kanceláří nebo administrativních areálů především kvůli pozemku a následná nová výstavba po zbourání původního objektu, což ve výsledku vychází pro investora často výhodněji.
I vzhledem k tomu, že staré kancelářské budovy je před přestavbou na bydlení nutné zbavit nebezpečných materiálů, jako je azbest. Což je drahé. To je příklad třeba bývalé telefonní ústředny na Žižkově, kde společnost Central Group bourá původní administrativní objekt, který nahradí bytové domy.
Foto Central Group
Přesto se některé projekty konverze stávajících kancelářských budov na bydlení už začínají objevovat. Například společnost Fidurock nedávno koupila od Penty kancelářskou budovu v Dykově ulici na Vinohradech s cílem přeměnit ji na rezidenční projekt.
Loni na podzim zase developerská skupina YIT koupila kancelářský projekt Kuta Centrum v Praze 4, který v budoucnu plánuje také zkonvertovat na bydlení.
„V kontextu Prahy nemusí jít nutně o prázdné kanceláře. Spíše se bavíme o objektech, kde je budoucí zásadní rekonstrukce nevyhnutelná. A v jejím rámci pak vlastník řeší, která cesta bude mít větší návratnost – zda ponechání kancelářských prostor, anebo transformace například na byty nebo ateliéry,“ popisuje Jiří Skotnica, šéf oddělení valuací poradenské společnosti RSM
„V případě lokalit, které spadají do kategorie B nebo B-, tedy ve větší vzdálenosti od centra, mimo metro, s horší občanskou vybaveností v okolí, se v současnosti vyplatí jít většinou druhou cestou,“ dodává.
Významným projektem v tomto ohledu bude i rekonstrukce Domu Radost na Žižkově, kterou chystá rodina Valových spolu s architektonickým studiem QARTA Architektura pod taktovkou architektů Davida Wittasska a Jiřího Řezáka. V bývalém Domě odborových svazů by mělo původní kanceláře nahradit téměř šest set nájemních bytů.
„Konverze kancelářských nemovitostí obecně smysl určitě má. Dříve docházelo k tomu, že se chybějící kancelářské prostory doplňovaly rekonstrukcí původně bytových domů. Nyní jsou představy o moderních a efektivních kancelářských budovách dále,“ shrnuje jednatelka české odnože britské realitní a poradenské společnosti Knight Frank a prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Zdenka Klapalová.
„Pak existuje řada kancelářských budov na zajímavých místech v Praze, které již vyčerpaly svůj komerční potenciál. Nesplňují požadavky, které nájemníci na flexibilní kancelářské plochy kladou,“ dodává Klapalová.
Samostatnou kapitolou pro pražské projekty je pak územní plánování. Ty nejrozsáhlejší kancelářské komplexy se dle platného územního plánu nachází na pozemcích s různým způsobem využití.
Zatímco ty, které stojí na takzvaných smíšených plochách, by se daly na byty přestavět bez komplikací, u komplexů, které spadají třeba podle územního plánu do nerušící výroby a skladů, už by investor potřeboval změnu územního plánu.
„V současné době je ale pořizován Metropolitní plán, který v daných plochách s administrativními komplexy navrhuje zejména využití obytné, tedy smíšené obytné město, které zahrnuje bydlení, veřejnou vybavenost, veškeré služby zahrnující pracovní příležitosti, a jejich kombinaci,“ dodává k tomu mluvčí IPR Vácha s tím, že v budoucnu by tak konverze budov mohla být jednodušší.
