Vedle občanského zákoníku to byl největší legislativní počin posledních mnoha let. Na nový stavební zákon, který poslanci ANO, SPD a KSČM i přes veto senátu letos v červenci schválili, se čekalo dlouhé roky. Hlavně proto, že povolovací procesy v Česku postupně dosáhly absurdních délek. A nepomohlo ani šestadvacet novel, které od roku 2006 postupně upravovaly minulý stavební zákon.
Jen pro připomenutí, na povolení pro běžný bytový dům v souladu s územním plánem developeři v Praze často čekají i deset let a Světová banka, která srovnává, jak snadné je získat povolení k výstavbě, proto řadí Česko v žebříčku Doing Business 2020 až na 157. místo ze 190 sledovaných zemí.
Nový stavební zákon, který to měl změnit, už je nicméně platný a většina jeho součástí by měla, i přes výhrady, že je napsaný na míru developerům, nabýt účinnosti v polovině roku 2023. Alespoň tak tomu mělo být, než s tímhle plánem zahýbaly volby do Poslanecké sněmovny. Teď se kolem stavební legislativy opět rozprostírá mlha.
Strany, jež ve volbách uspěly a které už jednají o podobě nové vlády, totiž nový stavební zákon kritizovaly. A teď avizují, že ho změní, protože je podle nich špatný, komplikuje výstavbu a přináší více byrokracie. Další změny ale mohou způsobit potíže těm, kteří by už rádi začali stavět. Znovu totiž neví, jakou legislativou se v budoucnu budou muset řídit.
Konkrétně především od politiků koalice Spolu (ODS, TOP 09 a KDU-ČSL) v poslední době zaznívá, že je ve hře například kompletní zrušení Nejvyššího stavebního úřadu.
Ten měl mít pod sebou původní systém menších stavebních úřadů včetně tisíců úředníků. „Vytvoření superúřadu se musí zastavit. Máme odezvy z měst, že kvalitní úředníci nechtějí z městských stavebních úřadů odcházet a nedostatek kvalitních úředníků nakonec může výstavbu ještě ohrozit,“ uvedl na Summitu architektury a rozvoje místopředseda ODS Martin Kupka.
Dalším trnem v oku budoucí nové vlády je také plánovaný přesun stavebních úřadů z obcí na stát. Podle dosluhujícího stavebního zákona totiž obce mají stavební úřady ve své gesci na základě výkonu přenesené působnosti státní správy. Nový stavební zákon měl ale stavební úřady přesunout přímo pod správu státu, což se však stranám, které během vlády Andreje Babiše seděly v opozici, nelíbí.
Budoucí vládní koalice proto chce, aby stavební řízení dál zůstalo v rukou úředníků na obcích. Jenže to by znamenalo překopání základních principů celého zákona.
„Pokud se má měnit ten základní pilíř, tak si to vyžádá nepochybně kompletní úpravu zákona. Rekodifikace začala ještě v roce 2017 a sněmovna ji schválila až v roce 2021. To je čtyři a půl roku příprav a nějaké dva roky seznamování se zákonem a příprava faktického provedení reorganizace,“ říká advokát Jakub Štilec z advokátní kanceláře Štilec & Partners, který se stavební legislativě věnuje. A dodává, že se takový proces rozhodně opět natáhne na několik let a nová legislativa bude Česku chybět.
To stejné ostatně říká i dosluhující ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová, podle níž by odložení účinnosti zákona v době krize bydlení bylo nezodpovědné a celý proces by zabral další čtyři roky. Navíc by v případě velkých změn muselo dojít k přepracování také takzvaného změnového zákona, který upravuje dalších šedesát doprovodných předpisů. „Nejde jen si napsat nový zákon, ale musí se to provázat i s dalšími zákony,“ vysvětluje Štilec.
Přesto by podle něj některé změny v novém zákoně byly vhodné. „Odborná veřejnost se shoduje třeba v tom, že vylepšení by potřebovala oblast územního plánování. V novém zákoně se od podlahy změnila zejména ta část, která se týká už konkrétní stavby, tedy stavebního povolení a územního rozhodnutí. Ale to územní plánování, které dělají samotné obce, by modernizaci zasloužilo,“ říká advokát.
Nedostatky v územním plánování ostatně kritizovaly i obce v čele s Prahou. „Ve stavebním zákoně se na územní plánování vůbec nesáhlo. Ano, zůstaly nám Pražské stavební předpisy a můžeme dopracovat Metropolitní plán, ale na základě toužebně očekávané změny vlastně jen můžeme dodělat a používat to, co už dávno máme,“ uvedl ředitel pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč.
Města a obce by podle něj měly mít v územním plánování více kompetencí. „Územní plánování je v největších českých městech nyní překážkou rozvoje, přitom to jsou ekonomické motory republiky,“ dodal.
Zároveň je ovšem v novém stavebním zákoně řada věcí, které se pravděpodobně měnit nebudou. Podle Kupky jde například o plánovanou digitalizaci nebo takzvanou fikci souhlasných stanovisek, která má chránit před nečinností veřejné správy v povolovacích procesech. Zjednodušeně řečeno – pokud se dotčený orgán v dané lhůtě nevyjádří, má se automaticky za to, že souhlasí.
Pokud by se v novém zákoně nedělaly žádné zásadní změny a neměnil se základní princip, tedy přesun stavebních úřadů pod stát nebo vznik superúřadu, mohlo by se jeho přepracování stihnout ještě do termínu, kdy měl nabýt účinnosti, tedy do roku 2023. Jenže podle toho, jak o stavebním zákoně mluví politici koalic Spolu a Pirátů se STAN, se zdá, že zákon čekají větší úpravy.
Jednou z možností, o které nyní vznikající koalice mluví, je odložení účinnosti nového zákona o osmnáct měsíců. Prodloužila by se tak doba, po kterou je nový zákon sice platný, ale ještě nenabyl účinnosti. To ostatně podporuje například i Sdružení místních samospráv, které se obrátilo na nově zvolené poslance s výzvou, aby účinnost odložili.
„Budeme usilovat o to, aby účinnost zákona byla odložena alespoň o osmnáct měsíců. To je minimální doba nezbytná pro to, aby byla současná podoba stavebního zákona upravena a zohlednila návrhy předkládané v předchozích měsících,“ uvedl předseda sdružení Stanislav Polčák. Podle něj by měl stavební zákon v podobně, jakou schválili poslanci, negativní vliv na funkčnost stavebního řízení, na regiony i na státní rozpočet.
Každopádně aktuální plány budoucí vládní koalice vnáší na stavebnictví a na realitní trh nejistotu. „Pokud se avizuje, že se zákon překope, tak bude v první řadě třeba nějak se postavit ke stávajícímu znění, to znamená nějak dopředu trhu sdělit, že nemá počítat s tím, že v této podobě zákon v roce 2023 nabyde účinnosti,“ říká advokát Štilec.
Podle něj je nyní například pro developery a stavebníky problém v tom, že nevědí, co je v následujících letech čeká. „Starý zákon nyní jen dobíhá, nový má být účinný za rok a půl. Do toho se ale zdá, že vlastně nikdy účinnosti nenabyde a budou tu jiná pravidla, která dnes nikdo nezná,“ popisuje Štilec. Kvůli nejistotě se podle něj může řada projektů pozdržet.
O nejistotě mluví i samotní developeři. „Vítězové voleb zrovna nemají v programu prosadit stavební zákon tak, jak byl schválen. Takže se těšíme na to, čemu se zase budeme muset přizpůsobovat,“ glosuje situaci majitel skupiny Trigema Marcel Soural. Podle něj je ale důležité, aby se vyřešila zmiňovaná podjatost stavebních úřadů. „Slibovali nám princip jedno řízení, jedno razítko, jeden rok. Toho se asi nedočkáme,“ říká.
Potřebu rychlého zavedení nové legislativy zmiňuje také majitel developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský, podle nějž je cokoli lepší než současný stav. „Pro nás jako investory, kteří musejí uvažovat v horizontu ne dalšího volebního období, ale v horizontu deseti, patnácti i dvaceti let, jsou rychlost, stabilita a předvídatelnost to nejdůležitější,“ dodává.
