V kancelářské budově stojící na nejdražší pražské parcele drnčí vrtačky a přes prosklené dveře lze pozorovat dělníky převážející materiál sem a tam. Mají napilno. DRN, jak se impozantní stavba uprostřed Národní třídy jmenuje, totiž čeká nastěhování nového nájemníka, kterým není nikdo jiný než coworkingový startup WeWork.
Americký jednorožec s valuací atakující 47 miliard dolarů si zde ve velkém stylu pronajal a po svém nechal vybavit pět ze šesti pater, kde od 1. září zasednou stovky freelancerů, manažerů a startupů. Necelé dva měsíce před otevřením je volných posledních pár privátních kanceláří a všechna vyhrazená i libovolná pracovní místa si už zájemci rozebrali. Podle českého WeWork týmu centrála na nic nečeká a už pokukuje po druhé pražské lokaci.
To celé, navíc na globální úrovni, něco stojí, a tak zatímco v Praze a dalších světových metropolích WeWork otevírá další a další pobočky (a budovy někdy i přímo kupuje), v domovském New Yorku se začalo znovu řešit financování agresivního růstu.
Není tajemstvím, že se největší coworkingová firma chystá na burzu, ale než se tak stane, další miliardy dolarů si podle všeho půjčí. Novou kreditní linku ve výši tří až čtyř miliard dolarů (s možností navýšení až na 10 miliard) mají zajistit banky Goldman Sachs a JP Morgan.
WeWork v indickém Gurugramu
Zpráva, s níž jako první přišel server Wall Street Journal, je pozoruhodná hlavně proto, že se v kontextu velikosti a finanční situace firmy jedná o dost nezvyklou cestu (vzpomeňme třeba Teslu, která kvůli financování musí klepat na dveře kapitálových trhů poměrně často).
Výměnou za to, že WeWork získá peníze na další růst, aniž by byl nucen syndikátu bank odevzdat odpovídající ekvitu či platit vyšší úroky jako v případě vydání korporátních dluhopisů, ručí přímo jádrem svého byznysu. Věřitelé totiž dostanou přístup ke cash flow, které generují jednotlivé pronajaté kanceláře. WeWork se tímto mimo jiné chce pochlubit, že má finanční stránku věci pod kontrolou.
O tom, zda k dluhové transakci skutečně dojde či ne, bude jasno ještě před otevřením pražské pobočky. Je ale dobré si připomenout, že ačkoli některé pobočky WeWorku ziskové jsou, celkově jedna z nejhodnotnějších soukromých firem světa ztratila jen za loňský rok 1,9 miliardy dolarů, což je víc než dvojnásobek předloňské ztráty. Z obří investice ve výši 16 miliard dolarů, kterou do ní ještě ke konci roku plánovala nalít japonská SoftBank, nakonec byly kvůli nevoli některých investorů miliardy dvě, což při výše zmíněné ztrátě nepředstavuje zrovna dlouhou ranvej (a SoftBank už je ve WeWorku za miliardy dolarů z minulých kol).
Byznysmodel coworkingového hitu postavený na tom, že dlouhodobý pronájem (který WeWork uzavírá s vlastníky budov) se vyplatí víc než ten krátkodobý (který WeWork poskytuje), zkrátka stále nechává mnohé chladnými. Co se stane, až ekonomika zpomalí? Až se na trhu nebudou válet miliardy dolarů, které by venture kapitálové fondy investovaly do firem, jež si pronajmou místo ve WeWorku? Až se freelanceři vrátí k domovům a kavárnám? Nejen to jsou zcela legitimní otázky, které je třeba si klást.
WeWork v Berlíně
Legendární profesor marketingu Scott Galloway dokonce WeWork označil za nejvíce nadhodnocenou firmu na světě, a to ještě před poslední injekcí od SoftBank. Ukázat, že se Galloway plete, je úkolem zakladatele a CEO Adama Neumanna (na úvodní fotografii). Je to z velké části právě on, komu se daří z „obyčejné“ firmy pohybující se na poli realit vytvářet obraz technologického jednorožce, a závratnou valuaci tak ospravedlňovat.
Jeden z velkých hráčů v oblasti realitního trhu o něm ve Financial Times řekl, že je to „nejlepší salesman, jakého kdy potkal“. Bývalý šéf Goldman Sachs prohlásil, že by se podobným stylem mohl zkusit prezentovat každý, ale nikdo to prostě nedělá. Místopředseda investičního bankovnictví v JP Morgan poté Neumanna označil za člověka s magnetickým charismatem. Neumann má zřejmě prodejní nadání jako málokdo, a i proto do něj investoři stále sypou miliardy dolarů. Vachrlatému byznysu navzdory.
