Mírný optimismus. Asi takové očekávání směřující k následujícím měsícům aktuálně panuje na domácím realitním trhu.

Ačkoli v loňském roce válka na Ukrajině, energetická krize, rekordně vysoká inflace a nejvyšší úrokové sazby u hypoték za posledních dvacet let výrazně oslabily poptávku po nemovitostech, mohla by se letos situace zlepšit.

Vyplývá to z aktuální analýzy Trend Report 2023, kterou vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). Ta popisuje souhrnná data o českém realitním trhu a všech jeho podmnožinách v uplynulém roce.

„Jsem ve výhledu na letošní rok pozitivní, neboť i když to tak na první pohled nevypadá, transakce probíhají. Velmi aktivní je zejména domácí kapitál. Neměli bychom podceňovat jeho sílu. O investice do nemovitostí projevují zájem především privátní zájemci z řad úspěšných českých byznysmenů. Našemu trhu věří a neváhají reagovat i na poměrně velké investiční nebo developerské příležitosti,“ shrnuje situaci na realitním trhu Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a jednatelka společnosti Knight Frank.

Dopady krize loni nejvíce pocítil segment rezidenčních nemovitostí, který zaznamenal pád z rekordního roku 2021. Zatímco první polovina roku se ještě nesla ve znamení relativně vysokých prodejů a akcelerace cen, v druhé půlce roku už přišla cenová korekce, propady prodejů o více než padesát procent a pokles uzavřených hypoték.

Celkem se loni v Česku prodalo zhruba 45 tisíc bytů, z toho 12 216 v Praze. Energetická krize pak zřejmě přiživila výprodej rekreačních nemovitostí, které Češi ve velkém nakupovali během covidu.

Lidé ale pořád chtějí bydlet, poptávka se proto přelévá do pronájmů, přičemž například v Praze se průměrná cena nájmu vyšplhala na 378 korun za metr čtvereční měsíčně, což je asi třináctiprocentí nárůst. „Nájemní trh se dlouhodobě pohybuje někde na hrubé výnosnosti kolem 3,5 procenta. Když si vezmeme úrokové sazby na termínových vkladech, tak jsme na šesti procentech. Takže to investičně nevychází. Musí buď vzrůst nájmy, nebo poklesnout pořizovací ceny bytů, jinak to nedává smysl,“ dodává Pavel Kliment, místopředseda dozorčí rady ARTN a partner společnosti KPMG.

Ramba
Vydání Forbesu Ramba

Podle Marcela Sourala, majitele investiční a developerské skupiny Trigema, v letošním roce dojde na rezidenčním trhu k mírnému nárůstu prodejů. A to i v případě, že lidé budou nákup nového bytu nadále odkládat, ať už z obav z celkové situace, nebo kvůli tomu, že na něj nedosáhnou.

„Rezidenční trh netvoří jen fyzické osoby, které byty kupují jako relativně malou investici. Je tady stále více institucionálních investorů. A v pozadí se odehrává něco, co trh uvidí ve statistikách až později, a to je zvýšená aktivita těchto investorů,“ říká Soural s tím, že už developeři s velkými investory vyjednávají o prodejích velkých balíků bytů, které se pak objeví na nájemním trhu.

Podobně situaci na trhu vidí i výkonný ředitel Penta Real Estate Petr Palička. „Institucionální investoři se na trhu pohybují a hledají vhodné projekty. My například aktuálně jednáme o prodeji jednoho našeho projektu, který ještě není postavený, ale který bychom případně upravili pro nájemní bydlení, pokud by ho chtěl institucionální investor od nás koupit,“ uvádí Palička.

Souralova Trigema si naopak hodlá nájemní byty ponechávat ve vlastním portfoliu. Aktuálně dokončuje nájemní projekt Fragment, v následujících letech by k němu ale měly přibýt další. „Trh je připravený k dalšímu zdražování nájemného. Přetlak, který tu byl u vlastnického bydlení, se jen přesune do nájmů. My to vnímáme a asi před třemi lety jsme si dali za cíl vybudovat fond nájemního bydlení o zhruba tisícovce bytů, které si sami postavíme,“ vysvětluje Soural.

Zájem velkých investorů o nákup bytů je patrný i podle zástupců bankovního sektoru. Ačkoli si úvěry na nájemní projekty zatím berou spíše zahraniční institucionální investoři. „Zájem kupovat tu ale je. A tím, jak trh bude růst a nájemné se bude vyvíjet, budou i banky ochotné půjčovat více,“ říká Martina Jůzová, ředitelka korporátního financování České spořitelny.

Logistické haly trhají rekordy

Absolutním vítězem loňského realitního roku je odvětví průmyslových a logistických nemovitostí. To loni dosáhlo rekordního objemu výstavby ve výši 1,1 milionu metrů čtverečních, výrazně rostlo i nájemné a po celý loňský rok se neobsazenost držela na velmi nízké úrovni 1,1 procenta.

A neobsazenost v Praze a okolí, kde se nachází třetina celkové nabídky, byla po celý rok prakticky nulová. Ve výstavbě se na konci roku nacházelo navíc dalších více než 1,2 milionu metrů čtverečních, z nichž většina má plánované dokončení letos. Letošní nová nabídka tu rekordní loňskou pravděpodobně ještě překoná.

„Rekordní výstavba souvisí s tím, že se podařilo dotáhnout velké projekty. Poptávka je stabilní a jsme svědky návratu výroby do Evropy. Ta spěje k větší nezávislosti a udržitelnosti, proto v Evropě roste poptávka po velkých průmyslových halách,“ vysvětluje Milan Kratina, spolumajitel holdingu Accolade a třiadvacátý nejbohatší Čech. Pod taktovkou Accolade loni například vzniklo obrovské vícepatrové distribuční centrum společnosti Amazon u Kojetína v hodnotě více než pět miliard korun.

Segment kancelářských nemovitostí aktuálně krizí neprochází, ale developeři jsou rozhodně opatrnější a výstavbu více rozmýšlí a rozprostírají v čase. V roce 2022 zahájili výstavbu jen 57 tisíc čtverečních metrů nových kancelářských prostor, přičemž předloni se začalo v rámci osmi kancelářských projektů stavět dvanáct budov s pronajímatelnou plochou 127 800 metrů čtverečních.

„Dopad inflace na výstavbu nových prostor bude znatelný. Nárůst nákladů a yieldů povede pravděpodobně k dalšímu poklesu nabídky. To by ve střednědobém horizontu mohlo vést k nárůstu nájmů v tomto segmentu,“ říká k tomu ředitel Penty pro komerční výstavbu Pavel Streblov.

Penta aktuálně dokončuje v podstatě jedinou kancelářskou novostavbu v centru Prahy – projekt Masaryčka. Ten je už kompletně pronajatý a výkonný ředitel Penta Real Estate Palička na tom demonstruje fakt, že o mimořádné kancelářské prostory je na trhu stále velký zájem. Ovšem u méně atraktivních projektů může poptávka váznout.