V Česku se staví málo. Získat stavební povolení trvá developerům v hlavním městě často i deset let a třeba aktuální nabídka nových bytů nestačí dohánět stále ještě vysokou poptávku. Nastupující vláda slibuje, že upraví nový stavební zákon, na který se upínají oči všech, kdo chtějí především v Praze, ale i dalších městech rozpohybovat výstavbu.
Podle slov ředitele pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřeje Boháče ale jen sám stavební zákon situaci příliš nezlepší. Velká města podle něj potřebují více kompetencí v tom, aby mohla sama sebe plánovat bez neustálého dohledu státu.
Jedině potom se rozvoj Prahy a dalších měst může rozhýbat. A s ním i ekonomika a byznys. „Za ostatními evropskými městy zaostáváme a nestíháme reagovat na globální tlaky,“ říká Boháč v rozhovoru pro Forbes.
Na začátku prosince jste se spolu s dalšími plánovači největších českých měst bavili o potřebě City Dealu, tedy o tom, aby města mohla rozhodovat sama o sobě a podpořila tak růst ekonomiky. Na čem jste se shodli?
Asi dva až tři roky zpátky jsme se s velkými městy dali dohromady ve chvíli, když začal vznikat nový stavební zákon. Jsme často stavěni do role, že Praha je potížista, zbytek republiky funguje dobře a my se tady rozčilujeme. Nám to přišlo divné, takže jsme se propojili s ostatními plánovacími institucemi v Brně, Ostravě, Plzni, Liberci, ale i s dalšími městy.
Zjistili jsme, že bez ohledu na to, kdo těm městům vládne, máme úplně stejné strukturální a systémové problémy. Zároveň moc dobře víme, že ve všech úspěšných státech kolem nás je ta situace diametrálně odlišná.
Co s tím jako zástupci měst můžete dělat?
Řekli jsme si, že se musíme začít ozývat. Když se tady chystá nějaká legislativa, tak se stát baví s kraji, ale nebaví se s městy. A pokud je to třeba stavební zákon, který se dotýká primárně velkých měst, ale nikdo se jich neptá, je to špatně. Shoda je na tom, že potřebujeme něco jako City Deal, tedy dohodu mezi státem a městy, že stát pochopí situaci a svěří městům kompetence v plánování a rozhodování, což přinese efekt v tom, že se dramaticky posílí ekonomika, zjednoduší se výstavba bytů a podobně.
Je to hrozně jednoduché a myslím si, že lidé v Česku mají pocit, že to takhle už dávno funguje, a divili by se, že to tak vůbec není. Jsme v tom takový skanzen, kdy se stát, odtržený od reality velkých měst, za ně snaží rozhodovat. Proto jsme v mnoha parametrech pozadu a propadáme se v úspěšnosti.
Proč to tedy stát už dávno neudělal?
Ono to pro něj je pohodlnější, respektive ne pro stát, ale pro státní úředníky. Ti chtějí mít kontrolu, nejsou konfrontováni s výsledkem a nemají odpovědnost. Protože „přes ústa“ od občanů dostávají politici. Když se podíváme na okolní státy, ať už to je Německo, Rakousko nebo Polsko, tak tam primátoři, starostové a zastupitelstva jsou pány situace, mohou město skutečně řídit a těm státům se to vyplácí. Možná, že u nás čekáme na nějakou velkou krizi, kdy to stát konečně začne zajímat.
Na té odborné debatě zaznělo i to, že bez prosperujících měst nemůže proběhnout transformace české ekonomiky. Jak je rozvoj města napojený na ekonomiku a byznys?
Velmi úzce. Města jsou podvozek, na kterém to všechno jede. Máme tady nějakou výzvu byznysmenů, že potřebujeme transformaci 2.0. Ale kde se dnes ten byznys v kvartérním sektoru odehrává? No přece ve velkých městech. Klíč k přesunu od montoven k vyššímu levelu ekonomiky leží ve městech, Green Deal je ve městech, do měst se bude koncentrovat stále více a více lidí. Města dnes ale nemohou ten růst a změnu podpořit. Přestože by chtěla. Nemá to tak být. Ale myslím si, že státním úředníkům je to jedno.
Na úrovni parlamentu bohužel také strašně zabírá vymezování se proti Praze. Je to taková společenská hra. Praha je jako jediné město zároveň krajem, takže když se probírá nějaká legislativa a kraje řeknou, že s ní problém nemají, tak od Prahy, jako od kraje i města zároveň, zazní, že problém má. Potom je snadné říct ve sněmovně, že jen Praha se vzteká. Tuhle falešnou hru s námi státní správa hraje.
Takže kdyby ta hypotetická otázka šla místo na Jihomoravský kraj na Brno, tak bude odpověď stejná jako u Prahy?
Ano, jen tedy ještě podstatně ostřejší. Ostatní města jsou podle mě ještě naštvanější. Abych ale ten stát jen nehanil… Česko má přes šest tisíc obcí. A když máte jako obchodník šest tisíc zákazníků a deset z nich je nespokojených, tak máte pocit, že je to marginálie. To je mentalita státní správy, která všechny obce a města bere za rovné. Jestli jste Plzeň, nebo Kopidlno, je jim jedno. Jste prostě obec. U nás je šest tisíc dvě stě obcí a z nich se jen deset věčně vzteká. No ale pak se na těch deset, což jsou velká města, podíváte a zjistíte, že tvoří nějakých osmdesát procent HDP.
Už jste to slovo použil a slýchávám ho od vás často, a to že Česko je skanzen. To je to opravdu tak špatné? Ve srovnání třeba s dalšími státy?
Ano. V Evropě a ve světě probíhá dost ostrý souboj velkých měst o úspěch. A my si to ani neuvědomujeme a propadáme dolů a dolů. Když se podíváte na světové žebříčky Doing Business na rychlost povolování, tak Česko je na nějakém 170. místě a pořád se propadá. Kolem nás v tom žebříčku je Honduras, Kamerun. Absolutně nestíháme okolní svět a globální tlak. Veřejná správa je zamrzlá a nutně s tím musíme něco dělat.
Chápu to tak, že problém je v mnoha rovinách. Od legislativy přes normy po samotný politický systém. Je tedy vůbec možné něco rychle změnit?
Můžete to odlupovat po slupkách jako cibuli. Ten největší problém je přenesená působnost státní správy, což je takový náš český vynález. V praxi to znamená, že nerozhoduje město, primátor a volené orgány, ale nějaký úředník bez veřejné odpovědnosti. To je věc, která v žádném státě kolem nás neexistuje. A toho se musíme zbavit jako první. To neznamená vyhazovat úředníky, jen udělat jednoduchou systémovou změnu.
Jak by měla ta změna vypadat?
Dnes máte třeba v případě Prahy magistrát a jedna jeho část je samospráva, tedy úředníci, kteří podléhají městským voleným orgánům, a druhá část podléhá ministerstvům. Kdybychom řekli, že od teď všichni podléhají primátorovi, tak máme polovinu problému odbouranou. Jediné, co se vynoří, může být výtka, že to nebude nikdo další, nadřazený hlídat. To je mentalita, kterou tady máme, a chci říct, že v Mnichově nikdo nikoho nehlídá, ve Vídni nikdo nehlídá, stejně tak ve Varšavě, v Paříži… To neexistuje nikde v Evropě. Je to jen nějaký náš pokus, který musí přestat.
Pak vznikne velký vnitřní tlak i na reformu komunální politiky. Ti starostové mají často motivaci dělat věci rychle a dohodnout se, protože mají před sebou volby a vědí, že musí něco rychle dělat, aby je lidé zase zvolili. To úředník nemá. Kam by spěchal? Myslím, že to navíc začne generovat do komunální politiky také více zkušených a schopných lidí. Dnes vám tam žádný zkušený a schopný manažer nevleze, nebo tam vleze jednou a naposledy, protože zjistí, že nemá reálnou šanci nic řídit a ovlivňovat.
Často mluvíte o tom, že začít by se mělo u územního plánování. A až teprve potom má smysl se věnovat povolování konkrétních staveb. Jaký by byl ideální stav?
Město má plánovat město. Protože samo sobě velmi dobře rozumí. Stát má městu říct jednak zákonem a jednak politickou vůlí, co od něj potřebuje, ale dál už mu do toho nemá mluvit. Takhle to u nás ale není. Každý kousek města řeší čtyřicet úředníků, kteří se spolu ani nemusí dohodnout. Jako město jsme v extrémně podřízené pozici vůči státu.
Územní plán musí být něco, o čem může město rychle v rámci jednoho volebního období rozhodnout a mít ho takový, aby podle něj mohlo stavět a ne ho pořád měnit. Ten systém je jinde daleko efektivnější. U nás, když chcete postavit školu a máte ji na špatném místě, tak se pustíte do procesu změny územního plánu, kterou procesuje stát, což v praxi znamená, že mezi tím ti lidé, pro které školu chcete stavět, už jsou dávno na univerzitě.
Rodí se nová vláda, která slibuje změny v novém stavebním zákoně. Co vy osobně od toho z hlediska výstavby v Praze očekáváte?
Pevně doufám, že bude vláda naslouchat velkým městům. A také doufám, že stavební právo nebude vracet tam, kde bylo. To by byla velká prohra, protože změnu potřebujeme a potřebujeme ji ukrutně rychle.
Už několik let se mluví o tom, že se začíná něco dít na velkých brownfieldech, ale když se Pražan podívá kolem sebe, může mu připadat, že se toho vlastně reálně tolik neděje. Proč?
To jsme zase u toho, že město samo sebe teď nemůže plánovat. Dobrý plán je klíčem k rychlému povolení. Městská zastupitelstva mají extrémně svázané ruce v tom, jaké nástroje mohou použít k tomu, aby se něco dělo. Územní plán je přitom úplný základ všeho. Když si Praha udělá územní studii, nemůže ještě nikdo začít stavět, musí se nejprve měnit územní plán a zásady územního rozvoje.
Těch kroků je tam tolik a extrémně do toho vstupuje opět stát, který celý ten proces řídí. Komunální politik rozhodne, že na brownfieldu chce mít to a to. Pak přijde stát se slovy: už se o to, město, nestarej, já to udělám. Za pět let přinese nějaký plán a město řekne: no jo, ale to jsme nechtěli. Takže to město neschválí a celé to jede od začátku.
Aktuální novinkou v případě pražských brownfieldů je urbanistická soutěž na zástavbu okolí Florence, kde hlavní část výstavby chystá Penta. Kolem původního návrhu Penty bylo hodně kritických názorů. Dopadlo to teď pro Prahu dobře?
Je to skvělé. Ten koncept je skvělý a vlastně hodně urbanisticky konzervativní, což ale pro takové místo vůbec není na škodu. To, že se odehrála soutěž a vlastníci pozemků do toho šli otevřeně, že se do toho pustilo město, i když to přesahuje jedno volební období, je velký úspěch. Všichni do toho investovali čas a důvěru a výsledek je skvělý.
Kdybychom teď během půl roku tu územní studii projednali a udělali z ní závaznou věc, tak jsme to celé vyhráli. Jenže teď se teprve bohužel začneme domlouvat s tím státem, jestli to takhle může být. Ale jinak je to správná cesta. Takhle se to dělá třeba ve zmiňovaném Mnichově, akorát že tam má na konci procesu slovo poroty tak velkou váhu, že víte, že to tak už dopadne. U nás do toho stát může hodit vidle.
To bych pak ale, být investorem, ztrácel motivaci dělat věci dobře, ale dráž a složitěji…
Je to tak. My bychom teď, abychom neporušili důvěru investora a veřejnosti, potřebovali umět garantovat, že takhle se to bude stavět. A to nemůžeme.
Čekáte, že se tak jako Florenc mohou tímto směrem pohnout i další území?
Některá velká území jako Bubny, Žižkov nebo Smíchov už jsou za touhle fází. Jiné i třeba menší části by si tento přístup také zasloužily.
V Praze dlouho měli, a možná ještě mají, developeři nálepku někoho, kdo zahlcuje město novými domy jen pro výdělek…
Myslím si, že je přirozené, že na tom developeři vydělají, protože jinak by to nedělali. A město ani stát nejsou schopné stavět byty rychleji a ani levněji. Kdyby město mělo rozvázané ruce, tak by s těmi investory mohlo dělat lepší smlouvy, pomoci jim urychlit proces, ale zároveň od nich chtít třeba více bytů do obecního vlastnictví nebo s garantovaným nájmem.
A kdybychom neměli tak nesmyslný systém plánování a norem, tak bychom se i dobírali k podstatně kvalitnějšímu městu. Všichni se snaží, ale pořád by ty čtvrtě mohly být o řád lepší.
Neměl by třeba stát stavět více kvalitních veřejných budov, aby se na to pak stejně kvalitní development mohl nabalit?
Určitě měl, ale jednak ten povolovací systém blokuje i ten veřejný sektor. Pravda je, že veřejné investice by mohly být motorem řady území a také by to uklidnilo debatu o nenasytných investorech. Ale s tím, jak je legislativa nastavená, to nevidím realisticky.
Takže stát brzdí i sám sebe.
Rozhodně. Jsou to naše vlastní pravidla, která nám zablokovala dělat věci, které všichni chceme. A nedělá to žádný Brusel. To je na tom absurdní.
