Navzdory růstu nájmů přetrvává u řady firem zájem sídlit v centru Prahy, zvláště pro některé typy společností je taková lokace důležitá. Kromě centra metropole se těší oblibě také Karlín nebo Praha 5.
„Firmy hledají moderní kancelářské prostory s nabídkou dalších služeb, takže poptávka je také tam, kde vznikají nová centra s přidanou hodnotou,“ říká v rozhovoru Alexandra Němcová, ředitelka Asset managementu společnosti Cimex.
Němcová, která se v oboru pohybuje téměř tři desetiletí, má na starosti kancelářské portfolio skupiny Cimex. Řeší aktivity spojené s rozvojem, pronájmem a správou nemovitostí. Cimex má sdílené i klasické kanceláře.
Němcová v rozhovoru mluví také o tom, proč chce Cimex některé kanceláře přestavit na byty nebo jak do kancelářského trhu promluvila pandemie a posléze ekonomická krize.
Jaké dnes firmy požadují kanceláře, co se týče designu, barev? Jsou teď nějaké trendy?
Trendy jsou a jsou moc pěkné. Kanceláře se totiž velmi „zabarvily“. Pamatuji si dobu, kdy byly šedé, nezajímavé a člověk do nich nechodil rád. To se teď změnilo.
U velkých korporací je vidět, jak připravují pro své zaměstnance hezké prostředí. Myslím, že je to i součást strategie jak nalákat zaměstnance z home officů zpátky do kanceláří. Firmy, které mají tu možnost nebo teď zrovna renovují své kanceláře, vytvářejí velké relax zóny, často ve firemních barvách. Jde o prostory, kde se lidé mohou potkávat, relaxovat nebo i částečně pracovat, pořádat různá týmová setkání.
Nedávno jsme byli na návštěvě u společnosti, kde je součástí těchto prostor i kuchyňské studio, ve kterém se pořádají různé firemní události včetně společného vaření. Musím říct, že tenhle trend se mi velmi líbí.
Moderní kancelářské budovy dnes nabízejí třeba pochozí střechy, kde jsou běžecké dráhy nebo zahrádky, na kterých se může relaxovat či organizovat firemní akce. V nových objektech jsou k vidění i krásné restaurace, bistra a fitness centra. Jsou to pěkná prostředí na práci.
V návaznosti na tyto trendy jsme v našem coworkingovém konceptu Mo-cha také vytvořili různorodé barevné společné prostory. Naši nájemci jsou většinou menší až střední firmy, které u nás mají k dispozici zajímavě členěné relax zóny, barevné kuchyňky a zóny pro neformální prezentace a setkání. Chtěli jsme, aby pracovní prostředí bylo kreativní a útulné, aby se tady lidé cítili příjemně. Zkrátka aby tu nebylo komisní prostředí kanceláří.
Jde tedy i o reakci firem na to, aby se zaměstnanci po koronaviru chtěli vrátit zpátky do kanceláří?
Částečně ano, ale myslím, že trend zajímavých kanceláří s nabídkou kreativních společných prostor a dalších služeb začal už před pandemií.
Do relaxačních zón se umisťují třeba i pingpongové stoly, biliáry a jiné zábavní či sportovní prvky. To aby se zaměstnanci, když mají zrovna hodně náročné období, dokázali trochu zrelaxovat a mohli v práci dělat i nějakou jinou aktivitu, u které si odpočinou. Tento trend je vidět i v zahraničí a od velkých zahraničních společností to k nám myslím také přišlo. Jde například o technologický sektor, v němž jsou lidé poměrně vytížení, sedí velkou část dne u počítačů a naopak potřebují relaxovat pohybem.
Ze zahraničí k nám před lety přišel také trend open space kanceláří. Jaká je jejich obliba dnes?
Řekla bych, že u tohoto trendu záleží na typu byznysu. Některé firmy budou mít striktně i nadále jednotlivé kanceláře, protože potřebují soukromí. Jde o různé finanční poradce, konzultanty, právní firmy, kteří potřebují se svými klienty jednat v soukromí v privátních zónách.
Pak jsou ale velké společnosti, a zase zejména ty technologické, automotive či některé firmy ve finančním sektoru, pro které se open space hodí. Záleží ale, jestli pracují na nějakých projektech ve větších týmech a tak dále. Nedá se říct, že by šlo o trend.
My zaznamenáváme velkou poptávku v kombinaci obojího. Tedy že máte určitou část firmy, která pracuje v open space kanceláři, protože její týmy spolu přes den neustále potřebují komunikovat, a vedení nebo některá oddělení sedí zvlášť v soukromí – typicky jde o HR, které málokdy sedí v otevřeném prostoru.
Jak je na tom kancelářský trh po pandemii? Loni činila nová kancelářská výstavba v Praze asi 75 400 metrů čtverečních, což je sice o třicet čtyři procent více než v roce 2021, ale zároveň pod dlouhodobým průměrem. S jakými čísly počítáte pro letošek?
Podle posledních tržních reportů společnosti Savills, s níž úzce spolupracujeme, je v současné době ve výstavbě asi sto třiceti tisíc metrů čtverečních kanceláří. Jsou to známé projekty jako Masaryčka, Hagibor, Port7 nebo projekty v Praze 5 na Smíchově. V roce 2024 se očekává pokles na cca osmdesát tisíc metrů čtverečních nových kanceláří.
Pandemie tedy kancelářský trh změnila a do období před koronavirem se už situace nevrátí?
Nevím, jestli měla pandemie přímo vliv na výstavbu, v tom jsou jiné faktory. Zásadní vliv na výstavbu i na takzvané „fit outy“ kanceláří měl nedostatek a ceny stavebních materiálů a cen vybavení kancelářských prostor, které se v průběhu loňského roku navýšily hned několikrát.
To mělo za následek rozhodování firem o tom, zdali se budou, či nebudou stěhovat do nových prostor, případně jestli si pronajmou již hotové vybavené prostory bez starostí.
Po pandemii se změnilo, jak firmy s kancelářskými prostory nakládají. Některé velké firmy optimalizují – zmenšují své prostory a zbytek podpronajímají, jiné zavedly větší podíl práce z domova, někdy i jako součást benefitů. Řada lidí dnes práci z domova vyhledává a už na pohovoru se ptají, zda a v jaké míře jim bude umožněna. Někdy se i na základě toho rozhodnou, jakou nabídku přijmou.
Flexibilní kanceláře a coworkingové prostory s tím úzce souvisí. Nejistota na trhu vyvolaná nejdřív pandemií a poté navýšením energií a válkou na Ukrajině v dobrém slova smyslu způsobila, že se flexibilní prostory začaly velmi rozmáhat a nabývat na popularitě. Sdílené flexibilní kanceláře pomáhají firmám nejistotu řešit. Nemusejí se uvazovat na dlouhou dobu a kdykoliv pronajímané kancelářské prostory zmenšit nebo zvětšit. Jednací místnosti si mohou pronajímat podle potřeby a nemusí za ně platit nájemné po celý rok.
Velká firma o tisících zaměstnancích ale touto cestou nepůjde. Ta coworkingové prostory může využít například ve chvíli, kdy její centrála bude sedět v Brně a část zaměstnanců bude muset kvůli práci jezdit do Prahy, kde jim může pronajmout coworkingové prostory.
Mluvila jste o zdražování energií, válce na Ukrajině. Máte data k tomu, o kolik se v důsledku všeobecného zdražování v průměru zvedly nájmy v kancelářích v Praze?
Běžně se nájmy valorizují podle inflace každý rok, to mají všichni uvedené ve smlouvách, pokud nemá nájemce s vlastníkem objektu domluvené jiné podmínky. Letos byla ale valorizace vyšší než kdy jindy. Kopírovalo to inflaci, šlo tedy o zhruba patnáct procent.
Plánujete stavět další coworkingové prostory?
Plánujeme v letošním roce vyzkoušet koncept sdílených zařízených kancelářích v jedné z našich budov na Praze 10. V plánu máme i Václavské náměstí. Nedokážu ještě potvrdit přesný termín otevření, vše je ale už připravené. O centrum města je pořád velký zájem.
U Prahy 10 si tedy nejste úplně jistí, jestli jde o lokalitu, po níž by firmy prahnuly? Máte k tomu nějaká data?
V těchto částech města je dat méně, protože se zde nachází i méně kancelářských budov, proto to chceme testovat. Naše budovy v Praze 10 jsou tradičně dobře obsazené, protože jsou specifické velkým počtem malých kanceláří. Jde tedy spíš o to, jaká bude poptávka o již zařízené kanceláře se službami navíc.
Poptávka po malých kancelářích kancelářích v Praze 10 se v prvním čtvrtletí letošního roku zvýšila, což je asi také výsledek situace na trhu. Některé firmy se sem stěhují z jiných částí Prahy, kde pro ně nájem už nebyl akceptovatelný.
O jaké lokality v hlavním městě je jinak teď kromě Prahy 1 ze strany firem nejvyšší poptávka? Předpokládám, že to bude třeba Karlín.
Karlín jednoznačně vede, to je teď trendy lokalita. Dále je to také Praha 5. Firmy hledají moderní kancelářské prostory s nabídkou dalších služeb, takže poptávka je také tam, kde vznikají nová centra s přidanou hodnotou.
Tradičně je velice oblíbená také Praha 4, kde vlastníme několik objektů a poptávku po kancelářích stále evidujeme. V loňském roce se na kancelářském trhu v Praze 4 událo poměrně dost velkých transakcí. Jen v posledním čtvrtletí roku 2022 to bylo více než šedesát tisíc metrů čtverečních, což v sobě zahrnuje i takzvané renegociace, tedy prodlužování smluv stávajících nájemců. Což samo o sobě svědčí o trvající popularitě Prahy 4.
Že by kvůli výši nájmů přestal být zájem o centrum, k tomu podle vás nedojde?
To si nemyslím, centrum Prahy je hodně specifické a bude vždy lákat určitý druh společností. Třeba technologická firma o pěti stech až tisíci zaměstnancích do centra nikdy jít nemůže, protože by tam nenašla vhodné kancelářské prostory s potřebným zázemím. Tyto firmy potřebují velké množství parkovacích míst, velká otevřená patra, mají vysoké požadavky na technologické vybavení v budově.
Pak jsou ale firmy, které potřebují reprezentativní prostory a být blízko svým klientům, a takové společnosti budou vždycky v centru. To se pravděpodobně nezmění. Opět tedy záleží na typu firmy.
Cimex také plánuje přestavovat kanceláře na byty. Už se nějaké projekty více rýsují? Loni na podzim jste do médií mluvila o tom, že se to týká Prahy 4 a 10, nechtěla jste to ale více specifikovat. Postoupily projekty nějak?
Posouváme se. Jsme v procesu přípravy dokumentace pro stavební povolení a pevně doufáme, že v první polovině příštího roku v Praze 10 začneme stavět první projekt bydlení. Rýsuje se to, ale termín se vzhledem k různým povolením a tak dále nikdy nedá úplně specifikovat.
Ty kancelářské plochy jsou nevyužité, nebo spíš už nejsou (z dlouhodobého hlediska) vhodné pro kanceláře?
Pokud jde konkrétně o objekt v Praze 10, ten je poměrně velký a skládá se ze dvou budov. Ta menší je svým rozvržením pater ideální ke změně na bytové jednotky. Zároveň nám tam stále zbude obrovská část budovy s kancelářemi. Jde také o rezidenční lokalitu, kde je poptávka po bytech velká.
Projektem tedy reagujete i nedostatečnou bytovou výstavbu v Praze a problém s dostupností bydlení?
Ano, přesně tak. Reagujeme na situaci na trhu. V Praze 10 navíc poptávka po kancelářích v budoucnu pravděpodobně nebude už tak vysoká. Naše objekty se proto snažíme měnit na multifunkční a zařazovat do toho i jiné segmenty, jako je segment bydlení a částečně i obchodních ploch.
