Koronavirová opatření zmrazila světovou turistiku a situace se nevyhnula ani Praze, kde poklesem příjmů z turismu netrpí jen maloobchod a gastropodniky, ale i hotely a trh krátkodobých pronájmů typu Airbnb nebo Booking.com.
„Trh krátkodobých pronájmů je v podstatě zmrazený,“ popisuje aktuální situaci předseda Asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí Matěj Koutný, který je zároveň obchodním ředitelem největšího poskytovatele krátkodobých pronájmů v Česku Blahobyty. Ten v současnosti i v době uzavření hranic, které vysálo turisty z Česka, spravuje přes 90 bytů nabízených zejména přes Airbnb a Booking.
„Máme určité dlouhodobé pobyty nebo máme pobyty lidí, kteří se chtěli ubytovat v karanténě, máme tu cizince, kteří tu zůstali, protože nebyli schopni vycestovat zpět do své země, ale to vše je zanedbatelné množství,“ vypočítává Koutný. Předpokládá, že se trh kvůli současné situaci pročistí od menších pronajímatelů, kteří i často porušují legislativní a jiné normy, a házejí tak špatné světlo na celý segment.
Koutný si ale zároveň nemyslí, že by důsledky současného ochlazení měly přinést významný propad cen na trhu dlouhodobých pronájmů, či dokonce samotných nemovitostí.
„Bude to mít možná krátkodobý efekt na ceny pronájmů v Praze, ale nebude to ten zázrak, který si všichni přejí a čekají na něj,“ říká Koutný s tím, že je to i kvůli tomu, že statistiky ohledně reálně dlouhodobě využívaných bytů určených pro krátkodobé pronájmy jsou přestřelené.
Kdy se na trhu projevily propady? Přišly s uzavřením hranic 12. března?
Začalo to už trochu dříve, protože nás v tom lehce vykoupaly samotné platformy. Airbnb se už dříve postavilo zásadně na stranu hostů a začalo stoprocentně refundovat všechny rezervace, které si hosté přáli zrušit. Začátek měsíce už tím byl hodně zasažený, ale až od toho 12. března jde o jednu velkou nulu.
Máme sice určité dlouhodobé pobyty nebo máme pobyty lidí, kteří se chtěli ubytovat v karanténě, máme tu cizince, kteří tu zůstali, protože nebyli schopni vycestovat zpět do své země, ale to vše je opravdu zanedbatelné množství.
Jak tedy nyní fungujete?
Byli jsme nuceni přejít do režimu vyčkávání a hibernace. Samozřejmě zvažujeme několik možných scénářů, co dál. Jedním z nich je, že alespoň určitou část portfolia krátkodobě překlopíme do dlouhodobých pronájmů. Pro některé byty to dává větší smysl než čekat, co se bude dít.
Hodně si slibujeme také od toho, že se postupně začíná otevírat trh pro byznys cestování. V tom jsme trochu jinde, než je naše běžná konkurence, protože se už nějakou dobu věnujeme střednědobým byznysovým klientům. Umíme tak nabídnout servis, který očekávají a který je jiný než u turistů.
Zaměřit se na Čechy vám nedává smysl?
To se ukazuje jako zajímavý směr, který ale nemáme vyzkoušený. Dosud jsme byli z 90 procent zaměření na zahraniční klientelu, ale je pravdou, že v tuto chvíli dává větší smysl nabídnout produkt směrem do vnitřního trhu. Vidím to jako zajímavou příležitost.
Spousta obyvatel České republiky, kteří nežijí v Praze, se svým způsobem vyhýbá Praze kvůli tomu, že je přelidněná a příliš divoká. Letos mají opravdu jedinečnou příležitost si užít Prahu jako turisté ve větším klidu. A to je něco, co by měli využít.
Budou ale Češi ochotní dávat za krátkodobé pronájmy tolik, na co jste byli zvyklí od cizinců?
Cenu neurčujeme, ta je vždy určována trhem a ten je v našem případě hodně efektivní. Takže uvidíme, jak se vše vyvine.
Nemáte žádné odhady, kam se ceny po nastartování trhu pohnou?
Teď se to dá těžko říct, protože trh krátkodobých pronájmů je teď v podstatě zmrazený. Trh v podstatě neexistuje. To se ale velmi brzy změní a obecně čekám, že se cena krátkodobých pronájmů dočasně sníží.
Jak vůbec trh ovlivní otevření hranic? Čekáte strmou, nebo plochou křivku poptávky po krátkodobých nájmech?
To je těžké odhadovat. Myslím si, že nám jako Blahobytům může na rozdíl od drobných pronajímatelů hodně pomoci krok, který během nouzového stavu učinila vláda. Sice mi je principiálně proti srsti, ale prakticky za něj tleskám.
Co přesně teď máte na mysli?
Jde o to, že v rámci ústavní nouze politici uzákonili povinnost platforem, jako je Airbnb, Booking a ve výsledku možná i my, sdílet s živnostenským úřadem na vyžádání informace o ubytovaných hostech v daných nemovitostech.
Na jednu stranu si myslím, že forma, kterou to proběhlo, je trošku faul, protože nařízení ani tak nesouvisí s virem. Konečný důsledek pro nás jakožto pro firmu, která už několik let legálně provozuje byznys na trhu, na němž je spousta lidí, kteří na pravidla kašlou, může přinést velký ozdravný efekt.
Kolik takových pronajímatelů neplnících povinnosti je?
Nejextrémnější odhady jsou, že 70 procent lidí na Airbnb neplní povinnosti. Já si myslím, že to takto extrémní není, ale je opravdu velká část, která se pohybuje mimo regule. A ti teď budou mít opravdu velké dilema, jestli v této aktivitě pokračovat, či nikoli. Já očekávám, že nebudou a trh se pročistí.
A za to jsme rádi, protože jsme jako Blahobyty i jako Asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí, které jsem předsedou, dlouhodobě upozorňovali na to, že stát selhává ve vymáhání dodržování podobných pravidel.
Tento efekt by tedy mohl vyrovnat efekt toho, že je určitá krize a s ní spojený pokles poptávky.
Už víte, jak velký podíl bytů ze svého portfolia překlopíte do dlouhodobých pronájmů?
Toto rozhodnutí necháme na samotných klientech. Víme, že pro někoho dává smysl mít byt dva měsíce prázdný a vyčkávat, pro někoho je zase důležité mít každý měsíc na splacení hypotéky a radši mít pravidelný, i když nižší příjem.
Když se část bytů, které byly před pandemií nabízeny ke krátkodobým pronájmům, překlopí do dlouhodobých pronájmů, jaký to bude mít dopad na vývoj cen dlouhodobých pronájmů v Praze?
Krátkodobý efekt to zajisté mít bude, což už nyní můžeme pozorovat. Z dlouhodobého hlediska ale změny v tom smyslu, že by nás měl čekat pokles cen o 20 procent, nečekám. Současná situace v kombinaci s krizí zřejmě pozastaví růst cen, což je logické, ale velké propady bych opravdu nečekal.
Je třeba si v tomto ohledu uvědomit, že statistiky, které na trhu kolují, jsou dost často postaveny na špatných číslech z krátkodobého trhu.
Jak to myslíte?
Všichni koukají na Airbnb, což je zjednodušeně benchmark trhu. Jenže Airbnb má před IPO (vstup na burzu, pozn. red.), a tak se snaží čísla zveličovat. A do jednoho hrnce tak hází všechny nabídky. Když tyto nabídky očistíte o příležitostné pronájmy, samostatné pokoje a nabídky, které nikdy neuskutečnily pobyt, zjistíte, že trh je zhruba třetinový.
Jaké jsou tedy aktuální statistiky?
Pokud se bavíme o Praze, ty nejextrémnější odhady hovoří o nějakých 14 tisících bytů na pražském trhu. Ale realita je zhruba třetinová, tedy šest tisíc bytů. A to protože zhruba dva tisíce takových nabídek tvoří jen pronajímané pokoje a dalších cca šest tisíc jsou občasně pronajímané byty, které splňují definici sdílené ekonomiky, i když se to tak na první pohled nemusí jevit.
Odkud tato data berete?
Na to existuje docela dobrá metrika, kterou je, kolik daný byt dostal hodnocení v průběhu času. To je něco, co se dá vyčíst, a my jako firma sledujeme trh a sbíráme data o tom, kdo měl otevřený kalendář, kdy, za jakou cenu a kolik dostal hodnocení. Problém oficiální metodologie totiž je, že nezjistíte, jestli kalendář byl uzavřený z toho důvodu, že se uskutečnil pobyt, nebo že se prostě byt v dané období vůbec nenabízel. Jediným způsobem, jak se k tomu dá dopočítat, je aproximace skrz hodnocení. Obecně totiž hodnocení dává plus minus konstantní procento hostů. A když toto číslo použijete a začnete se dívat na to, jak byty byly nabízeny, dojdete ke dvěma závěrům.
A těmi jsou?
Buď je tu spousta lidí, kterým přijde ekonomicky rozumné nabízet byt tři měsíce v roce a po zbytek času ho mít prázdný. Anebo to jsou byty, které nezabírají místo běžnému trhu. Osobně se kloním ke druhé variantě.
Když bychom to tedy měli shrnout, co trh krátkodobých pronájmů letos čeká?
Odejde z něj spousta nepoctivých lidí v návaznosti na reakci vlády na koronavirus. Spousta těch, kterým se to dříve jakžtakž vyplácelo, půjde do bezpečného dlouhodobého pronájmu. To bude mít možná krátkodobý efekt na ceny pronájmů v Praze, ale nebude to ten zázrak, který si všichni přejí a čekají na něj.
A myslím si, že pro ty, kdo tuto situaci přežijí a vydrží čekat pár měsíců s prázdným bytem, to vše bude mít spíše pozitivní efekt než negativní.
