Obrovský propad na hypotečním trhu způsobil, že developeři v Praze za třetí čtvrtletí letošního roku prodali jen 550 bytů. To je nejméně od roku 2011. Za letošní první tři kvartály se zatím prodeje dostaly na číslo 2550 a podle aktuálních trendů to vypadá, že za celý rok se v Praze prodá jen okolo tří tisíc bytů. Oproti loňskému rekordnímu roku, kdy developeři prodali 7450 nových bytů, jde o zásadní propad.
Aktuální data o pražském trhu s rezidenčními nemovitostmi zveřejnily v rámci společné analýzy developerské společnosti Central Group, Trigema a Skanska Residential. „Meziročně prodeje poklesly o šedesát procent a mezikvartálně šly dolů o třiačtyřicet procent. Je to největší pokles za dobu, co data o rezidenčním trhu sledujeme. Z trhu se totiž téměř kompletně ztratili zájemci o nákup přes hypotéku,“ říká majitel investiční a developerské skupiny Trigema Marcel Soural.
O současném poklesu prodejů a poptávky developeři mluví jako o odložené poptávce a věří, že se v příštím roce začne vracet. „Je to způsobené hlavně náladou ve společnosti. Lidé odkládají nákup nemovitosti ne proto, že by na to neměli nebo zchudli, spíše čekají, co se bude dít. Politici mluví o strachu ze zimy, a lidé proto brzdí svůj apetit, stahují se a čekají, jak zima dopadne,“ myslí si Soural a odkazuje se na index spotřebitelské důvěry, která je dle Českého statistického úřadu nejnižší od roku 2003.
Podle Dušana Kunovského, majitele společnosti Central Group, by mohlo mírnější oživení trhu nastat už na jaře příštího roku. Zásadní rozproudění poptávky ale přinesou až levnější hypotéky. „Návrat sazeb k úrovni tří procent čekáme v roce 2024,“ říká Kunovský. Kvůli odložené poptávce se podle něj také nijak zásadně nezvýší nabídka. Developerům zkrátka nebude dávat smysl umisťovat na zamrzlý trh velké nové projekty a počkají s nimi až na dobu, kdy se poptávka oklepe.
V Praze je aktuálně k prodeji 4700 bytů v celkové hodnotě 45,5 miliardy korun, což je meziroční nárůst o 71 procent. V následujícím období se ale podle Kunovského nabídka ustálí někde pod čtyřmi tisíci bytů. „Právě nízká nabídka, která se bude dále lehce omezovat, a také neustále rostoucí náklady neumožní pokles cen nových bytů. Projekty se raději odloží, než aby šly s cenou dolů. Náklady tak vzrostly, že zlevnění nedává smysl,“ předpovídá Kunovský.
Že nové byty v Praze nezlevňují, ukazují i aktuální čísla. Prodejní ceny sice meziročně vzrostly o sedmnáct procent, mezikvartálně ale už nárůst nepřekročil dvě procenta. Průměrná cena bytů, které ve třetím čtvrtletí developeři prodali, dosáhla 147 884 korun za metr čtvereční a průměrná cena bytů v nabídce ke konci září je 154 181 korun za metr.
„Ze všech projektů napříč trhem se u osmdesáti procent nabídky cena nezměnila, u deseti procent stoupla a zbytku byla naopak redukována. Z toho vyplývá, že ceny neklesají, respektive pokud klesají, je to třeba kvůli tlaku na investora, který musí řešit rychle financování, nebo kvůli nedostatkům projektu,“ uvádí Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Ceny nových pražských bytů tak budou podle developerů nadále stagnovat. Mírně odlišná situace je u starších bytů. Tam už je patrný mezikvartální pokles cen o 1,9 procenta. Meziročně jsou ale zatím ceny stále o 1,8 procenta výše. Počet starších bytů v nabídce přitom oproti roku 2021 vzrostl o devětapadesát procent.
Prodávající však i tady pravděpodobně narazí na slabou poptávku. „Redukce cen proto nastane hlavně na sekundárním trhu. Obchodní přirážka způsobená historickým vývojem cen je tam vyšší, než je marže u nové výstavby, a prostor pro pokles cen je tam vyšší,“ vysvětluje Soural.
U starších bytů bude jejich cenu ovlivňovat také pokles poptávky po energeticky méně úsporných bytech, který vyplývá z aktuální energetické situace. „Budou se rozevírat nůžky mezi cenami nových a starých bytů a rozdíl se dostane někam do úrovně pětadvacet až třicet procent, což bude vlastně posun k normálu,“ míní Kunovský.
12. 10. 20224 min
Martin Bajtler
redaktor Forbes Česko
Věnuje se realitnímu trhu, developmentu, architektuře a urbanismu. Jako fanoušek basketbalu občas píše i o penězích pod bezednými koši. Ve Forbesu působí od roku 2021, předtím pracoval v pražské redakci MF DNES.
