Když se teď na sklonku května chumláte do tlustých svetrů, nejspíš se, stejně jako my, neubráníte fantaziím o domově, kde vás ráno vzbudí křik racků, před poradou se proběhnete po pláži, mezi mítinky si dáte pár temp ve vlnách a za soumraku se budete kochat červánky na mořské hladině. A nonstop si užívat teplých slunečních paprsků.
Dost ale sentimentálních keců. Pořídit si dům či byt v cizině může být atraktivní investice. Zvlášť v situaci, kdy v řadě plážových lokalit zůstávají ceny proti předraženým českým nemovitostem stále příjemně dostupné a rostou.
Dosažitelnost investice navíc zvyšuje možnost financování hypotékou. Pokud byste si ji chtěli vzít v Česku, musíte obvykle ručit tuzemskou nemovitostí a banka vám poskytne sedmdesát až osmdesát procent hodnoty nemovitosti v cizině. Vůči investorům zvenčí bývají ale vstřícné i lokální banky v jednotlivých zemích, musíte však mít k dispozici více vlastních prostředků. Obvykle dosáhnete na šedesát procent hodnoty nemovitosti.
Tak. Formality máme za sebou.
Porozhlédli jsme se po realitních trzích na slunném evropském jihu a tady jsou tipy, do čeho se vyplatí investovat a na co při koupi myslet.
Chorvatsko
„Zájem o nemovitosti v Chorvatsku se letos zvedl o sto procent, nestíháme vyřizovat poptávky,“ říká Martin Pinl z Alexandria Real. Češi Jadran tradičně milují, přestože úplně levně tu už není. Investičně však patří jadranské pobřeží k nejzajímavějším lokalitám, ceny tu loni rostly o 7,5 procenta, covidu a propadu turismu navzdory.
Kde: Češi nakupují nejraději v oblasti od Zadaru po Makarskou riviéru, kde dojedete do deseti hodin autem. Majitelka Mediterranea Real Estate Investments Lucie Pilipová Gaffi doporučuje ostrovy Pašman, Ugljan či Murter. „První dva jsou jen dvacet minut trajektem od pevniny a mezi sebou propojeny mostem, poslední jmenovaný je pak mostem spojen přímo s pevninou. Takže mají dobrou dostupnost.“
Za kolik: Na nový apartmán s výhledem na moře si připravte podobnou částku jako za pražský byt, v průměru přes sto tisíc korun na metr čtvereční. Ale stačí vyrazit pár kilometrů směrem do vnitrozemí a za starší nemovitost zaplatíte klidně polovinu. Ceny na ostrovech jsou zhruba o dvacet procent vyšší.
Na co si dát pozor: Dobře zvažte ostrovní robinsonádu, když se zvedne zdejší vítr bura, trajekty nevyjedou i několik dnů a zůstanete (ne)romanticky odříznuti.
Kamenný domek na Brači stojí necelých 64 tisíc korun za metr čtvereční
|Foto Mediterránea Real Estates Investments
Itálie
Po krizi v roce 2008 většina italských nemovitostí zažila strmý pád, vyjma oblastí jako Lago di Como nebo Ligurská riviéra, které patří mezi zahraničními kupci k evergreenům. Byť velká města jako Milán a Řím už před pandemií trhala na rezidentním trhu rekordy, v řadě regionů můžete i dnes nakupovat za hubičku. Narazit tu lze hojně i na nemovitosti nabízené výměnou za rekonstrukci a údržbu. „Zajímavou investiční příležitostí mohou být dražby, které se očekávají po covidu,“ míní majitelka společnosti Mediterranea Lucie Pilipová Gaffi.
Kde: Ke stálicím na trhu patří Ligurská riviéra, jezera Como, Maggiore a Garda, oblíbené jsou oblasti Montferrato a Langhe v Piemontu s rozlehlými vinicemi pod záštitou UNESCO či domy kolem Sieny, San Gimignana, Luccy nebo Arezza v Toskánsku „V Umbrii podobně kvalitní kamennou usedlost koupíte o třicet procent levněji, nemovitosti dvacet kilometrů od pobřeží často klesnou na polovinu ceny,“ říká Pilipová Gaffi. Sama doporučuje oblast Benátska, odkud je blízko do Alp, k jezerům i k moři a ceny jsou příznivé.
Za kolik: V únoru 2021 byla průměrná nabídková cena v přepočtu lehce nad 45 tisíci korunami za metr čtvereční.
Na co si dát pozor: Zhodnocení nemovitostí patří v Itálii k nejnižším v EU, loni to bylo 1,6 procenta a vyhlídky na vyšší výnosy jsou nevalné. Italská ekonomika není v dobré kondici, trápí ji přestárlá populace, čtvrtý nejvyšší podíl na celkové nezaměstnanosti v EU, ale ceny nemovitostí mohou v budoucnu negativně ovlivnit i malé zásoby sladké vody.
Hypoteční entuziasmus bank byl v posledních letech nízký, stejně tak nová výstavba. Proto počítejte s tím, že v přímořských letoviscích jsou na trhu hlavně starší nemovitosti, do kterých budete muset víc investovat. V případě renovací historických objektů zase budete muset respektovat regulace přísné památkové ochrany.
Tento venkovský toskánský dům s bazénem a s farmou ve vnitrozemí pořídíte za 620 tisíc eur (15,7 milionu korun) | Foto Mediterránea Real Estates Investments
Španělsko
Léto od Velikonoc do Dušiček, dobré letecké spojení a široká nabídka díky masivní výstavbě v uplynulých dvaceti letech. Vedle Chorvatska je iberijské pobřeží nejčastějším cílem Čechů, kteří se poohlížejí po bydlení na pláži. Ceny malých apartmánů v levných částech pobřeží mohou začínat už na 100 tisících eur, ale na své si přijdou i movitější investoři. Po hypoteční krizi v roce 2008 ceny celkem dlouho padaly, často až o polovinu, od roku 2016 ale setrvale rostou.
Kde: V kurzu jsou u Čechů zejména oblasti Costa del Sol a Costa Blanca. Na západ od Malagy letí módní luxusní letoviska Marbella, Puerto Banus, Estepona. „Zajímavý rozvoj s novou výstavbou přímo u moře probíhá východním směrem, kde nyní lze koupit nemovitost za výrazně nižší ceny,“ říká Jan Rejcha ze společnosti Rellox. Příznivější jsou i ceny v okolí Valencie, kam také míří přímé lety z Prahy.
Za kolik: Průměrná cena apartmánů či menších řadových domků na Costa Blanca (kolem Valencie) nepřesahuje 32 tisíc korun za metr čtvereční, v provincii Malaga se v průměru vejdete do 58 tisíc za metr čtvereční. V prémiové Marbelle se cena rázem vyhoupne i přes sto tisíc za metr.
Na co si dát pozor: Ve Španělsku je většina rekreačních apartmánu v kondominiích s recepcí, kde budete muset platit správní poplatky za údržbu společné zeleně a bazénu. Proto počítejte s vyššími provozními náklady – u bytu s dvěma ložnicemi byste se měli vejít do pěti tisíc eur ročně.
Celkem vysoké je i daňové zatížení. Daň z převodu nemovitosti osm až deset procent se ale platí jen u nemovitostí „z druhé ruky“. Počítejte s DPH ve výši deset procent z ceny nemovitosti u rezidenčního bydlení a 21 procent z ceny nemovitosti u komerčních nemovitostí.
Ve Španělsku navíc platí zákon, že když se vám někdo vloupe do dlouhodobě prázdného bytu a usadí se tam, nic s tím neuděláte – takový samozvaní „nájemníci“ se na vaši adresu mohou dokonce přihlásit k trvalému pobytu. Takže investice navíc do alarmu se víc než vyplatí!
Luxusní stometrové apartmány v servisovaném areálu letoviska Mijas Costa nabízí Rellox od 500 tisíc do milionu eur |Foto Rellox
Bulharsko
Apartmán v tříhvězdičkovém hotelovém resortu na pláži za cenu bytu v Mostě? V Bulharsku si podobný sen můžete splnit. Na černomořském pobřeží se budete muset spokojit s nižším standardem služeb i kvalitou infrastruktury, než je zvykem ve zbytku EU, ale zdejší ekonomika, úroveň služeb i ceny nemovitostí každoročně rostou.
Kde: Největší zájem je o okolí Burgasu a Varny.
Za kolik: Nové apartmány u moře lze pořídit od 26 tisíc českých korun za metr čtvereční, ty starší pak klidně za polovinu. Po pandemii se nabídka na trhu výrazně zvýšila.
Na co si dát pozor: Do užitné plochy bytů je v Bulharsku započítáván i podíl na společných domovních prostorech, reálná výměra bytu samotného tak může být výrazně nižší. Na trhu jsou hlavně apartmány v servisovaných komplexech, takže počítejte se správcovskými poplatky osm až šestnáct eur ročně na metr čtvereční.
Za devadesátimetrový apartmán necelou hodinu od Varny
zaplatíte 54 tisíc eur (1,37 milionu korun) |Foto Bulgarian Properties
Portugalsko
Co do lesku přímořských destinací Portugalsko zdánlivě ztrácí. Najdete tu však stejně luxusní nemovitosti jako na španělské Costa del Sol, ovšem za poloviční ceny. Lákavé jsou pro cizince také zdejší nízké životní náklady.
Kde: Ceny nemovitostí loni podle Eurostatu vzrostly o 7,4 procenta. „Nejvýše se držely v tradičních baštách zahraničních kupců, v Lisabonu a prázdninové oblasti Algarve,“ říká Peter Yusufi, generální manažer Czech
Republic Sotheby’s Int. Realty s tím, že právě v Algarve se letos otevřou hned tři zajímavé projekty zahraničních značek.
Na co si dát pozor: Ceny nemovitostí v zemi se po minulé krizi dramaticky propadly, od roku 2015 však rostou a nic na tom zatím nemění ani pandemie. Místní vláda zavedla v době recese řadů programů na podporu zahraničních investorů – třeba desetileté osvobození od daně z příjmu ze zdrojů v zahraničí, včetně důchodu, pokud žadatelé stráví alespoň polovinu roku v Portugalsku. Loni se však tato daňová zátěž zvedla z nuly na deset procent.
Starší duplex v Algarve můžete pořídit za vstřícné ceny |Foto Sotheby’s International Realty
Mallorca
Středomořské klima. Přes 600 km pobřeží s více něž dvěma stovkami pláží a 25 přístavy. K tomu 24 golfových hřišť, kde lze hrát celoročně. A vápencové pohoří Serra de Tramuntana, zařazené na seznam přírodních památek UNESCO. Mallorca nabízí mnoho krás, levné to však nebude.
Kde: Čtyřicet procent ostrova zabírají přírodní rezervace s limitovanou výstavbou. Většinu prémiových nemovitostí proto na Mallorce najdete v jihozápadní části, která těží z rozsáhlých investic do infrastruktury v nultých letech. Poptávka po bytech je tu přibližně o třetinu nižší než poptávka po vilách. Stavebních pozemků s výhledem na moře ubývá, proto se developeři soustředí hlavně na přestavby a renovace starších objektů.
Za kolik: Ve vnitrozemí se ceny pohybují od sedmdesáti do 170 tisíc českých korun za metr čtvereční, dům na jihozápadě Mallorcy s výhledem na moře pořídíte od 200 do 350 tisíc. Na byt v historickém centru Palmy si připravte v přepočtu 170 až 300 tisíc korun na metr čtvereční.
Na co si dát pozor: Pokud si pořídíte nemovitost do 400 tisíc eur (lehce nad deseti miliony korun), zaplatíte osmiprocentní daň z nemovitosti, do kupní ceny 600 tisíc eur je to devět procent, platby do milionu eur jsou zdaněny sazbou deset procent a dražší nemovitosti pak jedenácti procenty.
Je libo zámek ze 17. století a 300 hektarů v majestátní horské krajině k tomu? Cena na vyžádání | Foto Sotheby’s International Realty
