Pražský rezidenční trh nadále překonává rekordy. Zatímco se za letošní třetí čtvrtletí prodalo nejvíce bytů za posledních deset let, volných bytů je na trhu zase historicky nejméně. A evergreenem v přepisování rekordů jsou ceny, u kterých, zdá se, není strop.
Nové byty se aktuálně nabízejí v průměru za 137 tisíc korun za metr čtvereční. A u prodejů, které v současné době začínají, se dokonce cena vyšplhala až ke 160 tisícům za metr.
Ceny rostou i v regionech a například v Brně nové byty cenově téměř dotáhly ty pražské. Aktuální analýzu rezidenčního trhu za třetí kvartál letošního roku dnes zveřejnily developerské společnosti Trigema, Central Group a Skanska.
„V poslední době jsme bohužel svědky bezprecedentního propadu nabízených bytů. Nůžky mezi nabídkou a poptávkou jsou rozevřené téměř na maximum a pokud se neurychlí velmi komplikované povolování, situace může být kritická. Do prodeje se sice dostávají nové projekty, ty však zdaleka nedokážou uspokojit všechny zájemce o vlastnické bydlení,“ říká majitel skupiny Trigema Marcel Soural.
Nabídku ve třetím čtvrtletí srazila především enormní poptávka po novém bydlení během letošního roku. Podle developerů se za první tři čtvrtletí roku prodalo už 6 100 nových bytů, což je už nyní o pět procent více než za celý předchozí rok. Do konce roku developeři očekávají kolem sedmi a půl tisíce prodaných bytů.
Trigema
Vývoj nabídky nových bytů|Skanska, Central Group a Trigema
To má ale za následek, že volných bytů začíná být na trhu minimum. Dno se aktuálně nachází na počtu 2 750 dostupných bytů, což je jedenapadesátiprocentní propad oproti stejnému období loňského roku.
Klesající nabídka bude mít podle developerů také vliv na další růst cen. „Navíc je cenotvorba při dnešním trhu se stavebními pracemi a materiálem opravdu složitá. Dodavatelé přenášejí své zvýšené náklady na investory. Věříme ale, že se to uklidní,“ říká Soural.
Podle dat, která mají Trigema, Skanska a Central Group k dispozici, se prodejní ceny, tedy ceny, za které se ve třetím čtvrtletí byty reálně prodaly, mezikvartálně zvedly o 5,6 procenta na průměrných 126 409 korun za metr čtvereční, což je v meziročním srovnání o 15,1 procenta více. Podobně na tom jsou už zmíněné aktuální nabídkové ceny, které jsou nyní na 137 tisících za metr, což je meziroční skok o téměř dvacet procent.
„Od roku 2015 vzrostly ceny nových bytů v Praze již více než dvojnásobně, tempo růstu navíc opět zrychluje. V posledním roce se na tom podílí i prudké zdražování stavebních prací a materiálů, hlavním viníkem růstu cen bytů je ale dlouhodobě nedostatečná výstavba vlivem pomalých povolovacích procesů. Nová vláda a poslanecká sněmovna by proto měly dělat vše pro to, aby se nová výstavba konečně ve větším odblokovala. Bez toho se totiž situace bude nadále jen zhoršovat,“ říká majitel Central Group Dušan Kunovský.
Trigema
Vývoj průměrné ceny nových bytů v Praze|Skanska, Central Group a Trigema
Zajímavě vychází také srovnání průměrné ceny a průměrné výše hypotéky. Pokud vezmeme průměrný sedmdesátimetrový pražský byt v novém developerském projektu, dostaneme se při nabídkové ceně 137 tisíc za metr na nějakých devět a půl milionu korun. Průměrná výše hypotéky je přitom pouze 3,1 milionu.
Podle Sourala to značí nastupující trend, kdy nové byty budou stále více skupovat větší investoři, kteří mají k dispozici hotovost. Ačkoli se to z povahy věci nedá v prodejních statistikách nijak přesně sledovat, už nyní může být podle Sourala poměr mezi malými kupci a velkými investory zhruba padesát na padesát.
„Začíná se vytvářet trh nájemního bydlení od firem a investičních společností. Nyní je na trhu dvaasedmdesát takových nájemních projektů, které čítají dohromady asi tři tisíce bytů,“ uvádí Soural s tím, že zájem velkých institucionálních investorů roste. V nových developerských projektech už nyní velcí hráči skupují asi šestinu bytů.
A roste také význam nájemního bydlení. S tím, jak se budou nadále rozevírat nůžky mezi cenou hypoték a nájmů, bude stále více lidí opouštět od představy vlastnického bydlení a půjde cestou pronájmu. Už nyní je patrné, že je o nájemní byty zájem a že se lidé v reakci na ceny i zdražující hypotéky stěhují do nájmu.
Zatímco se totiž v loňském roce na trh přelilo obrovské množství bytů ze segmentu krátkodobých pronájmů a naráz na trhu bylo téměř čtrnáct tisíc bytů k nájmu, v současnosti už počet volných bytů dramaticky poklesl. K dispozici je na trhu s dlouhodobými nájmy 8 275 bytů s průměrným nájemným 330 korun za metr čtvereční měsíčně.
Situaci na trhu s novými byty kopírují i byty starší, secondhandové. Jejich nabídka ve třetím čtvrtletí v Praze poklesla pod čtyři tisíce volných bytů. Nejvíce jich je aktuálně v Praze 5. Ceny secondhandových bytů se dokonce už začínají dostávat do blízkosti cen novostaveb. Plošná průměrná cena bytu k sekundárnímu prodeji v Praze podle analýzy překročila další milionovou hranici a aktuálně činí 9,2 milionu korun.
Brno se dotahuje na Prahu
Jak už jsme zmínili, podobné trendy jako v Praze lze podle analýzy sledovat i v regionech. Za první tři čtvrtletí roku se v nich prodalo téměř o 47 procent více bytů než vloni. A stejně jako v Praze nadále rostou v ostatních krajích také ceny.
Mezikvartálně jde o zdražení od sedmi do deseti procent. Meziroční dynamika však akceleruje až k osmatřiceti procentům. Republikový průměr cen nabízených bytů, pokud nepočítáme ty v Praze, je nyní přes 88 tisíc za metr.
Dominantními trhy jsou mezi regiony střední Čechy a Jihomoravský kraj, kterému vévodí Brno. „V Brně je situace kolem výstavby podobná jako v Praze, možná ještě horší. Nabídka tam poklesla a nyní činí něco málo přes pět set bytů. To se projevuje na cenách, které jsou u nových bytů v nabídce nyní na průměru 127 tisíc za metr čtvereční,“ popisuje Soural.
Na první pohled překvapivý údaj při srovnání regionů vyplývá ze srovnání nabídkových a prodejních cen. Zatímco u téměř všech regionů včetně Prahy jsou prodejní ceny nižší, jelikož se levnější byty prodají jako první a v nabídce zůstávají ty dražší, u jednoho kraje je situace opačná.
Jedná se o Liberecký kraj, kde je průměrná nabídková cena 87 tisíc za metr, kdežto průměrná cena prodaných bytů přesahuje 107 tisíc za metr. „Je to proto, že se v Libereckém kraji hodně prodávají drahé horské apartmány, které průměrnou cenu navyšují,“ vysvětluje Soural.
