Zuzana Benešová vede společnost Seven Keys, která už tři roky poskytuje služby pro krátkodobé pronajímatele přes Airbnb. Nyní má ve správě více než 40 bytů v centru Prahy a ročně ubytuje přibližně 10 tisíc hostů.
Kdekoli funguje, je Airbnb horké téma, stejně jako podobně fungující Uber. Praha přemýšlí o regulaci Airbnb, podobně jako se o to pokoušejí různá města v Evropě. Hlavní město argumentuje například šedou ekonomikou, neplacením lázeňských poplatků, stížnostmi sousedů.
A nejnověji se do kontroly Airbnb, které se loni v Praze postaralo skoro o 15 procent veškerých přenocování, pustila i finanční správa, která si chce posvítit na to, jak pronajímatelé plní své daňové povinnosti.
Čtěte také: Majitelům bytů jsme vyplatili dvě miliardy. Airbnb ukázalo česká čísla
Jsou ale všechny neduhy, o kterých se mluví, pravdivé, nebo se spíš pohybují na úrovni „urban legends“? Tohle je sedm nejčastějších věcí, které se o Airbnb říkají. Pokusím se je vysvětlit z pohledu hostitele.
1. Hosté Airbnb způsobují problémy
I mezi turisty Airbnb jsou lidé, kteří se jedou na dovolenou bavit, dělají hluk a nepořádek. V takovém případě musí být hostitel neustále k zastižení, aby se mu mohli sousedé dovolat. Za pět let, co provozuji krátkodobé pronájmy, se mi ale stalo pouze dvakrát, že hosté neuposlechli a museli jsme do bytu osobně zajít.
Na rozdíl od jiných ubytovacích zařízení a platforem Airbnb funguje na principu hodnocení nejen hostitelů, ale právě i hostů. Ti si dávají velký pozor, aby nezískali špatný komentář, protože pak je těžko někdo ubytuje. Sousedé by ale měli mít vždy k dispozici telefonní kontakt na majitele bytu, který musí případnou situaci urychleně vyřešit.
V zájmu hostitele je udržovat se sousedy dobré vztahy a předcházet jakýmkoli problémům. Jen tak může být tento typ pronájmu udržitelný. Pokud není majitel schopen či ochoten zajistit dodržování pravidel domu ze strany svých hostů, měl by od krátkodobých pronájmů upustit.
2. Hosté spotřebovávají více energie v bytě a ve společných prostorách
V drtivé většině turisté ráno vyrazí po památkách do centra, kde se i stravují, a přicházejí „domů“ až večer. Také spotřeba energie a tepla v bytě tomu odpovídá a roční výpisy dokazují spíše nižší spotřebu, než když v bytě lidé bydlí dlouhodobě.
Majitel bytu by ale měl platit poplatky ve výši odpovídající průměrnému počtu hostů v roce. Také by měl být otevřený a ochotný komunikovat s ostatními sousedy a případné potíže řešit. Pokud se například opakovaně stává, že turisté zaplňují popelnice, měl by majitel platit více za svoz odpadu.
Mohu uvést příklad, kdy hosté v domě zapomínali zhasínat světlo. Po domluvě s SVJ jsme nechali nainstalovat v chodbě světlo na pohybové čidlo a problém byl vyřešen. Stejně tak lze efektivní komunikací vyřešit stížnosti typu nezamykání domu, netřídění odpadu apod.
3. Hostitelům je jedno, co se v bytě děje, a klidně ubytují 10 lidí najednou
Naopak, majitel bytu si svůj majetek chrání, protože mu vydělává peníze.
Kdyby si nechal byt poničit hned první návštěvou, nemohl by bez další investice v krátkodobých pronájmech pokračovat. Mnoho lidí ještě před začátkem pronájmu do bytu investuje nemalé peníze spojené s rekonstrukcí a vybavením. Určitě jim tedy záleží na tom, jak se hosté v bytě chovají.
Čím lépe zařízený byt, tím vyšší cenu může majitel nastavit. Hezky zařízený byt pro 2–4 osoby vydělá více než byt typu ubytovny pro 10 lidí. Toto majitelé často rychle zjistí, takže pokud do bytu neinvestovali dříve, udělají to časem. Peníze se totiž velmi rychle vrátí.
V jednom domě spravujeme dva byty. Stejná lokalita, stejná kapacita, ale jeden z nich vydělává o 40 procent více díky pěknému designu. Vyšší cena navíc odradí hosty potížisty.
4. Airbnb nahrává šedé ekonomice, hostitelé neplatí daně a poplatky
Veškeré platby přes Airbnb, včetně doplňkových služeb, probíhají bankovní transakcí z účtu na účet. Jsou tedy dobře dohledatelné a úřady snadno kontrolovatelné.
Na rozdíl od jiných ubytovacích zařízení neprobíhají žádné platby v hotovosti, vše je naprosto transparentní. Lidé, kteří z této činnosti neplatí daně, se vystavují velkému riziku. Airbnb navíc neustále informuje hostitele o jeho povinnostech.
Kde ale vidím potenciál ke zlepšení, je výběr turistických poplatků. Registrace a vedení knihy hostů jsou administrativně a časově náročné a většinou to nelze vyřešit bez osobních návštěv úřadu. Kdyby se tento systém zjednodušil a dal zajistit čistě online, věřím, že vybraná částka za turistické poplatky bude o hodně vyšší.
5. Ceny bytů a nájmů rostou kvůli Airbnb
Ke zdražení bytů v Praze Airbnb přispělo, ale velmi málo. Důvodem raketového růstu cen nemovitostí je nepoměr nabídky a poptávky. Na trhu je nedostatek nemovitostí kvůli pomalé výstavbě i přes to, že se české ekonomice daří výborně. K vysokým cenám také přispěly doposud levné hypotéky a slabá koruna, která lákala zahraniční investory.
Donedávna bylo mnoho nemovitostí v centru Prahy nevyužitých a chátraly. Airbnb naopak přispělo k tomu, že majitelé bytů a domů začali do svých nemovitostí investovat a renovovat je. Mnoho apartmánů by bylo bez možnosti krátkodobých pronájmů prázdných.
6. Byty na Airbnb pronajímají investoři ve velkém
Může to tak působit, protože pod jedním Airbnb profilem se často vyskytuje více bytů. Je to ale dáno tím, že byty majitelům spravují často jejich známí, kteří takto pomáhají více lidem, nebo správcovské firmy.
Já mám například pod svým profilem 49 nabídek, ale neznamená to, že jsem jejich majitel nebo investor. Klienti, kterým byty spravujeme, jsou obyčejní lidé, zejména rodiny s dětmi, lidé v důchodu či manželské páry pracující v zahraničí. Svoji nemovitost využívají jen několik týdnů v roce a příjmy z krátkodobého pronájmu jim přispívají do rodinného rozpočtu.
Z Airbnb zatím těží jednotlivci a utržené peníze zůstávají, na rozdíl od nadnárodních ubytovacích řetězců, českým subjektům. Nevhodně zvolená regulace však může nahrávat právě velkým investorům, kteří budou domy v centrech skupovat ve velkém.
7. Regulace Airbnb je nutná
Politici často poukazují na příklady, jako je Berlín, nicméně tamější regulace z roku 2016 nepřinesla žádný efekt. Bytů na trhu dlouhodobých pronájmů je stále nedostatek, krátkodobé pronájmy se dále rozšiřují.
Navíc regulace v Berlíně vyvolala, stejně jako například v Madridu, velký odpor a došlo až na soud. Ten dal za pravdu tamním majitelům bytů a legislativní opatření označil za protiústavní. Nyní města od takových kroků ustupují a hledají způsob, jak z tohoto fenoménu těžit. Úřady by se měly soustředit na větší kontrolu již existujících pravidel a povinností, jako je placení daní a odvádění rekreačních poplatků.
Spíše než regulace se osvědčuje spolupráce s ubytovacími platformami. Mnoho měst po celém světě se domluvilo s Airbnb na automatickém vybírání místních poplatků přímo přes tuto platformu. Například ve Francii, kde jsou tyto dohody velmi rozšířené, vybraly místní úřady v roce 2017 na turistických poplatcích 13,5 milionu eur.
