„Krize dopadne na oportunistické developery, kteří riskantně dávali v sázku svou budoucnost,“ soudí Pavel Krumpár, obchodní ředitel developerské společnosti JRD. Proč se pandemické měsíce ostatních developerů dotknou jen minimálně, to vysvětluje ve svém komentáři pro Forbes.
Máme za sebou více než měsíc nouzového stavu vyvolaného koronavirovou pandemií. To s sebou pochopitelně přineslo i negativní dopady na pražský trh s bydlením: v březnu prodeje bytů v hlavním městě klesly téměř o polovinu. V čase, kdy vláda postupně rozvolňuje zavedená opatření, je nasnadě položit si otázku, jak se bude bydlení v metropoli vyvíjet dál – v krátkodobém i delším horizontu.
V důsledku restrikcí a zákazu volného pohybu i všeobecného strachu z nákazy se řada zájemců o koupi nové nemovitosti rozhodla svůj nákup odložit. To ale bude mít pouze krátkodobé trvání: kvalitní bydlení je v rozvinutých evropských zemích, Česko nevyjímaje, základní životní potřebou. A tu odkládat nelze.
Mezi lidmi je stále dost likvidity z doby předkrizové. A to i přesto, že březen 2020 byl prvním měsícem nastupující ekonomické recese, jejíž vliv na kupní sílu značné části obyvatel bude patrně dlouhodobý.
Kdo jsou vítězové z doby nouzového stavu? Inovativní a technicky vyspělí developeři, kteří se vypořádali se zákazem volného pohybu osob tak, že svým klientům umožnili přesun celého procesu prodeje nového bytu do online prostředí, od online schůzek až po podpis smlouvy.
Velkou výhodu měli také developeři, kteří v internetovém prostoru realizují velkou část svých reklamních a marketingových aktivit. Jak známo, kvalitní online prezentace projektu zabírá u zájemců o nové bydlení mnohem víc než propagace jinými způsoby – zvlášť v období, kdy značná část Čechů měla při nuceném domácím pobytu na online aktivity více času než dřív.
Přitom je zajímavé, že v době nouzového stavu ubylo tzv. realitních turistů: zvýšil se totiž poměr mezi poptávkou a podepsanou smlouvou. Nabídku nového bydlení tak vyhledávali ti, kdo si opravdu chtěli byt koupit. A zatímco v minulosti kupoval zhruba každý desátý zájemce, nyní je to každý sedmý.
Ti, kdo si byt opravdu koupili, jsou dalšími vítězi nouzového stavu. Neprohloupili: ceny bytů v dlouhodobém horizontu (pokud nepřijde opravdová apokalypsa) určitě neklesnou. Navíc při všeobecné nejistotě, která nás čeká, budou nemovitosti jedním z nejbezpečnějších způsobů uložení peněz.
A kdo jsou naopak již předem známí poražení pro blížící se dobu po krizi? Do vážných problémů se dostanou developeři, kteří riskantně založili svou existenci na tom, že kupní síla obyvatel a prodejní ceny bytů budou neustále strmě růst.
Ač se to zdá neuvěřitelné, na území Prahy aktuálně působí více než 150 aktivních developerů. Zhruba tři čtvrtiny z nich jsou sice volná sdružení investorů do jednoho konkrétního developerského projektu, ale nic to nemění na faktu, že v tomto odvětví panuje obrovská konkurence. Důsledkem toho byl poslední dobou astronomický nárůst cen stavebních pozemků.
O každý stavební pozemek v Praze pro smysluplnou bytovou výstavbu se bilo mnoho vzájemně si konkurujících zájemců, z nichž uspěl pouze ten, který zaplatil nejvyšší cenu. V některých případech byla tato částka skutečně absurdní a vítězný developer spoléhal na to, že v budoucnu bude na daném pozemku stavět a prodávat byty za mnohem vyšší ceny, než odpovídalo tehdejší tržní situaci.
Tenhle předpoklad je ale vzhledem k nastupující recesi vážně ohrožen – a příslušní developeři jsou nyní postaveni před volbu, zda budou prodávat byty levněji, než předpokládali (takže se ztrátou), nebo zda připraví ceníky svých projektů podle původních (tedy nereálných) plánů.
Ve druhém případě se ale budou muset smířit s velmi nízkou poptávkou a pomalým tempem prodeje. A to vše jen v případě, že má developer dostatek hotovosti a případné výpadky v prodejích ho nepošlou do platební neschopnosti.
Otázkou je, zda se takový oportunistický developer rozhodne hrát vabank: je totiž možné, že příslušný pozemek pro jistotu nyní prodá pod cenou, což by mohlo umožnit narovnání cen pozemků. To by se pak promítlo do příznivější ceny bytů v daném projektu.
Specifikem současné krize je dramatické omezení cestování a turismu, které zřejmě potrvá delší dobu. To se silně dotýká rekonstruovaných bytů v centru Prahy. Ty totiž v posledních letech kupovali zejména zprostředkovatelé krátkodobých pronájmů typu Airbnb, jejichž klientelu tvořili hlavně cizinci-turisté.
Kvůli jejich úbytku klesly ceny nájmů v centru Prahy za poslední měsíc téměř o 20 procent, kdežto v lokalitách mimo centrum Prahy zůstala průměrná cena nájmů prakticky nedotčena. A vývoj nájmů je do značné míry určující i pro budoucí vývoj prodejních cen bytů do vlastnictví.
Není proto divu, že prakticky jediným developerem, který začal v reakci na aktuální události poskytovat slevy, je PSN. Tato developerská společnost se totiž specializuje právě na rekonstrukci budov v blízkosti centra Prahy, v nichž pak prodává malé byty za vysoké ceny za metr čtvereční.
Naopak v novostavbách mimo historické centrum Prahy je nabídka bytů do vlastnictví již dlouhá léta nedostatečná, a proto tam ve střednědobém horizontu nelze očekávat významný pokles cen.
Je potřeba si přiznat, že nás nečekají lehké časy. Odkládat rozhodnutí o novém bydlení Češi nebudou chtít – a s ohledem na tradici a prestiž vlastnického bydlení v Česku bude zájem o něj nadále trvat. Ti, kdo na něj dosáhnou, ale budou opatrní více než kdy jindy.
Dobré jméno, flexibilita a solidní jednání developera budou hrát na rezidenčním trhu výrazně větší roli, než tomu bývalo dřív.
Autor je obchodním ředitelem developerské společnosti JRD, která je v Česku lídrem ve výstavbě nízkoenergetických a pasivních bytových domů.
