Zájem o nové bydlení v Praze trhá veškeré dosavadní rekordy. Za první pololetí letošního roku se podle analýzy společností Central Group, Trigema a Skanska prodalo 4750 novostaveb. To je nejvíce v historii a dvojnásobek toho, co za stejné období loni.
Pražští developeři zažívají zlaté časy: poptávka se na rekordní úrovni drží už devět měsíců v řadě. „Na byty se tvoří pořadníky a nové projekty se z velké části vyprodají prakticky ihned po uvedení na trh. Letos nás s největší pravděpodobností čeká prodejně nejúspěšnější rok,“ hodnotí situaci na trhu zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.
S růstem prodejů na tempu nabírá i růst cen. Průměrná prodejní cena nových bytů se vyšplhala na 118 480 korun za metr čtvereční. Mezikvartálně to znamená zvýšení o 5,6 procenta, meziročně jsou pak ceny vyšší až o 9,4 procenta. Stále však nejsme na hodnotách z let 2017–2018, kdy nové byty v Praze meziročně zdražily dokonce o 23 procent.
Největší poptávka je stále po bytech 2 + kk, v závěsu jsou třípokojové byty a garsonky. Podle statistiky se nejrazantněji zvedla průměrná cena jednopokojových bytů: v průměru na 128 278 korun za metr čtvereční.
Nejde
přitom o lokální specifikum. Ceny domů a bytů rostou po celém světě, a to nejrychleji od doby před světovou finanční
krizí. Podle indexu sestavovaného poradenskou společností Knight Frank stoupla
průměrná cena rezidenčních nemovitostí od března 2020 globálně o 7,3 procenta.
Nejvíce narostla v Turecku – o 23 procent – a do první pětky se dostalo sousední Slovensko s růstem 15,5 procenta. Česko pak s celorepublikovým podražením bytů o 8,9 procenta uzavírá první patnáctku zemí s nejvyšším růstem cen nemovitostí.
Zatímco ceny rostou globálně, v nedostupnosti bydlení, tedy míře rozevřených nůžek mezi kupní silou a cenami bytů, je Česko dlouhodobě evropským premiantem.
Na byt o výměře sedmdesát metrů čtverečních v Česku potřebujete nastřádat více než dvanáct průměrných ročních platů. V Praze je situace ještě výrazně horší: zájemce o koupi nového bytu si takových platů musí nachystat dokonce patnáct a půl.
„Proti loňskému roku je to nárůst zhruba o dva roční platy. Horší než v Česku je to už jen v Srbsku,“ konstatuje Petr Hána z poradenské společnosti Deloitte, která dostupnost bytů na evropském trhu ve svém každoročním Property Indexu sleduje.
Co cenu akceleruje a kam a jak dlouho ještě pošplhá? Základní příčinou je stále rozšklebenější propast mezi nabídkou a poptávkou. Zní to banálně, ale základní tržní pravidlo zkrátka funguje.
Převedeno do čísel na pražském trhu: volných bylo v polovině tohoto roku 3350 nových nemovitostí, což značí, že nabídka prořídla o celých čtyřicet procent.
Podle dat portálu Cenová mapa se současně za posledních pět let snížila nabídka starších bytů k prodeji o 41 procent. „Díky tomu se dnes velmi rychle prodá prakticky každý byt, který se začne nabízet,“ vysvětluje zakladatel Cenové mapy Milan Roček.
„Stejná situace je s rodinnými domy ve Středočeském kraji, kam často směřují Pražané kvůli vysokým cenám bytů v Praze,“ říká a dodává, že počet nabízených a prodaných rodinných domů klesl za posledních pět let o 54 procent. Proč nabídka nestíhá poptávku a trh je vyprodaný? Vysledovat lze řadu vlivů a příčin.
Šest příčin růstu cen bytů v Česku
1. Stimuly ekonomiky v době covidu
Podle analytiků z Knight Frank podnítily rozkvět na globálním trhu s realitami masivní fiskální a měnové stimuly na podporu ekonomik, ke kterým během pandemie přistoupily světové vlády. To ovšem vyvolává obavy z bublin, a několik zemí už proto přistoupilo ke zchlazení trhu.
Nový Zéland například zrušil daňové pobídky pro investory do nemovitostí a vláda očekává, že růst cen u nemovitostí do června příštího roku zpomalí na 0,9 procenta. Řadu omezení pro developery a poskytování bankovních úvěrů realitnímu sektoru vydala také Čína.
V Knight Frank proto očekávají, že „nálada kupujících bude v druhé polovině roku méně optimistická“. Ceny bytů v Česku považuje za nadhodnocené i Česká národní banka: v průměru o osmnáct procent, ve vybraných lokalitách dokonce až o čtvrtinu. Zároveň však ponechala beze změn limity pro poskytování hypoték.
2. Nízké úrokové sazby a levné hypotéky
Na hypotečním trhu nadále panuje horko. Po mírném ochlazení v dubnu a květnu, kdy se zdálo, že enormní poptávka po úvěrech na bydlení bude pozvolna klesat, nastalo opětovné přiložení pod hypoteční kotel, které z června učinilo druhý nejsilnější měsíc v historii.
Průměrná úroková sazba se v červnu držela na hodnotě 2,13 procenta, aktuálně banky nabízejí úvěry tohoto typu se sazbou pod třemi procenty. Na takto nízké úrovni (mezi dvěma až třemi procenty) se úrokové sazby drží rekordně dlouho.
„V roce 2010 začaly klesat úrokové sazby kvůli stimulům ekonomik a cena peněz na mezibankovním trhu se snížila,“ říká Milan Roček, zakladatel portálu Cenová mapa, který přes deset let monitoruje situaci na realitním trhu.
„Mezi lety 2010 a 2014 to ale nijak zvlášť nezvýšilo poptávku po koupi bytů, protože lidé měli po finanční krizi stále obavu o svou budoucnost. Až v roce 2015 se situace otočila a ke kupujícím, kteří si potřebovali pořídit vlastní bydlení, se přidávali investoři, využívající levné hypotéky jako investiční nástroj.“
3. Institucionální investoři
Vysoké zhodnocení realit přitahuje institucionální kapitál a realitní fondy. Kapitálová síla, kterou jsou institucionální hráči schopni tlačit ceny bytů nahoru, pak snižuje dostupnost bydlení pro zbytek společnosti.
„Podíl bytů prodaných v Praze jako takzvaných investičních v posledních letech rostl a poroste i letos. Jak se ceny postupně dostaly mimo možnosti střední třídy, ubývá kupujících, kteří si mohou dovolit koupit byt pro účely vlastního bydlení. Tento trend ještě zesílí,“ míní majitel developerské společnosti UDI Radek Menšík.
Podle analýzy společnosti CEEC Research, která situaci čtvrtletně mapuje, sami developeři připouštějí, že je 24 procent jejich nemovitostí nakupováno s investičním či spekulativním záměrem. U některých developerů a projektů jde až o čtyřicet procent.
Pavel Kliment z poradenské společnosti KPMG odhaduje, že u pražských projektů tvoří spekulativní nákupy přes padesát procent. „Tuto poptávku ovšem převážně tvoří jednotlivci, kteří hledají, jak své úspory ochránit před nejistotou a inflací,“ tvrdí Kliment.
4. Důvěra ve vlastnictví zlaté cihly
V obavách z negativního ekonomického vývoje, vysokého zadlužení státu a rizika inflace vnímá stále více větších i drobných investorů nemovitosti jako bezpečný přístav pro dlouhodobé uložení peněz.
V Česku byly navíc postupnou privatizací tři čtvrtiny bytového fondu převedeny do osobního vlastnictví, což je v Evropě zcela výjimečné. „Stát a města de facto ztratily schopnost korigovat jakkoli růst cen nájmů. Nemají co nabídnout,“ argumentuje Milan Roček z Cenové mapy.
S masivním vstupem institucionálních investorů s mnohatisícovými portfolii nájemních bytů na český realitní trh bude role nájemního bydlení v budoucnu bezpochyby posilovat.
5. Růst cen vstupů a stavebních nákladů
Kontinuální růst cen pozemků a aktuální zvyšování cen práce i stavebních surovin a materiálů v důsledku covidové krize je dalším z faktorů ženoucích ceny bytů nahoru. V poslední dekádě odešla čtvrtina českých pracovníků ve stavebnictví do montoven, a stavební trh je tak závislý na zahraniční pracovní síle, která v uplynulých měsících kvůli pandemii na trhu chyběla.
Na vrub covidu lze připsat i rozbití dodavatelsko-odběratelských řetězců. Developeři si stěžují, že obzvláště při dlouhých povolovacích procesech nejsou schopni stavět za fixní ceny.
6. Táhlá výstavba
Počet obyvatel Prahy se v posledních letech zvyšoval tempem čtrnáct až patnáct tisíc obyvatel za rok. Za loňský rok bude přírůstek sice nižší, průběžná čísla Českého statistického úřadu ale naznačují, že se bude pohybovat okolo desítky tisíc nových obyvatel. Tempo povolování výstavby nových bytů tomu ale zdaleka neodpovídá.
Za posledních pět let počet obyvatel metropole narostl o cca 66 tisíc lidí, za tu dobu se ale povolila stavba bytů jen pro zhruba 46 tisíc lidí. Podobná situace je v Brně. V pořadí zemí dle složitosti získávání stavebního povolení se Česká republika podle Světové banky řadí na 157. místo ze 186.
Táhlost povolovacích procesů by měl změnit nový stavební zákon, ale nemusí být ani zdaleka řešením. Studie mezinárodní koalice občanských platforem Social Watch upozorňuje na parlamentní zprávu z Velké Británie, kde tamní povolovací procesy patří do první třicítky nejprůchodnějších na světě – a země se přesto potýká s bytovou krizí.
Parlamentem zřízená komise pro vyšetření příčin poukázala na fakt, že řada developerů výstavbu spekulativně zdržuje a odkládá. Česká data a jejich analýza ale v tomto ohledu zatím chybějí.
