Ještě než trh krátkodobých pronájmů dostal ránu v podobě pandemie, která srazila návštěvnost zahraničních turistů ze dne na den v podstatě na nulu, řešilo se, zda jsou podobné příjmy podnikatelskou činností, a zda se tedy musí danit.
Teď už je jasno. Městský soud v Praze totiž ve čtvrtek pravděpodobně jako vůbec první soud potvrdil, že krátkodobý pronájem z nemovitosti skrz moderní platformy typu Airbnb spadá do kategorie ubytovací služby a měl by se proto danit jako podnikatelská činnosti.
„Žaloba se zamítá,“ stojí v rozsudku případu, ve které se žalobkyně zastoupené advokátkou Petrou Novákovou loni v březnu ohrazovala proti platebnímu výměru, který jí za rok 2017 vyměřila finanční správa.
Byla jí tím doměřena daň z podnikatelské činnosti a musela podat opravné daňové přiznání. Žalobkyně totiž příjmy z krátkodobého pronájmu nemovitosti skrz platformu Airbnb považovala za nesouvislou podnikatelskou činnost, při níž se příjmy z nájmu neuvádí do daňového přiznání.
„Rozsudek je zřejmě vůbec prvním potvrzením soudu, které konečně vnáší další světlo do problematiky,“ komentuje pro Forbes Matěj Koutný z České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí a také obchodní ředitel firmy poskytující nemovitosti ke krátkodobým pronájmům Blahobyty.cz.
Finanční úřad získal v roce 2018 přístup k údajům pronajímatelů Airbnb. Ve své databázi měl mít na sedm tisíc soukromých pronajímatelů. Ihned proto začal prověřovat jejich daňová přiznání, následně doměřovat daně a případně udělovat sankce.
Pronajímatelé, včetně žalobkyně z aktuálního případu, se ale snažili kontrovat tím, že příjmy z krátkodobého pronájmu nemají povahu podnikatelské činnosti, jelikož k pronájmu nejsou poskytovány další doprovodné služby, a tím pádem nespadají do kategorie ubytovacích služeb. A pokud se nejedná o souvislou podnikatelskou činnost, nemusí se příjmy uvádět do daňového přiznání.
Správce daně se podle žalobkyně nesnažil řádně zjistit skutkový stav věci a i když nabídku nemovitosti na síti Airbnb nerozporovala, nemůže to podle ní automaticky znamenat, že byt nabízela jen ke krátkodobým pronájmům a že k tomu poskytuje ubytovací služby.
Naproti tomu finanční úřad u soudu například oponoval tím, že nemohlo jít o dlouhodobý pronájem, neboť platby přicházely žalobkyni průměrně jednou za dva dny.
Soud se ovšem na stranu žalobkyně domáhající se nápravy nepřiklonil a žalobu zamítl. Finanční úřad podle něj správně rozhodl, že příjmy majitelky bytu pocházely z činnosti, která vykazuje znaky ubytování a nikoli nájmu, mezi kterými zákon rozlišuje.
„Na rozdíl od zajištění bytových potřeb člověka, poskytnuté ubytování skrze Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturuje jeho potřebu bydlení, ale uspokojuje jeho potřebu na ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu,“ uvedl soudní senát.
Není podle něj podstatné, jestli jde jen o holý nájem, nebo jsou k pronájmu poskytovány i nějaké další služby. Mnohem důležitější je v rozlišení nájmu a ubytování podle soudu to, zda jde o pravidelnou činnost, jestli se poskytuje na relativně krátkou a předem určenou dobu, a také to, zdali je byt nabízen způsobem, který svědčí o zacílení na osoby, které očividně hledají jen přechodné ubytování.
Celé znění rozsudku si můžete přečíst zde. Proti rozhodnutí lze do dvou týdnů podat kasační stížnost.
Ostatně i zmíněná Česká asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí souhlasí s výkladem, že nabízení bytů skrze služby jako Airbnb spadá pod ubytovací služby, a tedy i podnikatelskou činnost se všemi jejími omezeními a pravidly.
Na druhou stranu však dodává, že legislativní rozdíl mezi ubytováním a pronájmem není ani dnes jednoznačně pevně definován a v minulosti tak mohlo ze strany ubytovatelů často docházet k rozdílné interpretaci.
„Jako asociace věříme, že má toto potvrzení potenciál dále napomoci narovnání podmínek na trhu a přispět k jeho samoregulaci na základě současně platných zákonů. Jako problematické vnímáme zejména to, že neexistuje právní rámec pro krátkodobé neprofesionální poskytování ubytování,“ dodal na závěr Koutný.
