S rostoucími cenami nemovitostí, stoupající inflací a stále ještě poměrně nízkými nájmy přestávají dávat smysl investice do bytů s vidinou rychlého výdělku. Dlouhodobě jsou ale nemovitosti pořád stabilní možností uložení peněz.
O tom, jak se proměňují příležitosti k investování, píše v komentáři Hendrik Meyer, šéf portálu Bezrealitky a CEO realitní skupiny European Housing Services.
Je hodně zajímavé, jak moc pojem „investiční byt“ infiltroval češtinu i mimo byznysové kruhy. A jak se jeho význam za posledních deset, patnáct let posunul. Když jsem se nedávno kolegů a známých ptal, jak by vlastně investiční byt definovali, dostal jsem celou paletu odpovědí.
Pro ty starší byl klíčový roční výnos. Srovnávali tedy investiční byt s jakoukoli jinou investicí. Pojem „investiční byt“ neměli rádi a upřednostňovali „investiční nemovitost“, protože sami mají často peníze v pozemcích, chalupách nebo dokonce sjezdovkách. Většinou čistá investice rozumem.
Čím mladší generace, tím víc se definice posouvala. Přes „byt, o který bude na pronájem vždy zájem, zaplatí mi hypotéku a jednou do něj půjdou děti“ po „uložení peněz alespoň do nějakého bytu“ podle aktuální nabídky.
Diskuse o výnosu u nich většinou nikam nevedla – nejčastěji proto, že pro mladou generaci prostě momentálně není důležitá. Což myslím hezky ilustruje, jak jsme se za poslední dekádu naučili uvažovat o nemovitostech.
Pro běžného člověka budou prostě stále nedostupnější a kdo si pár metrů čtverečních neurve teď, ten na to pravděpodobně může na dlouho zapomenout. A vlastně mají v mnohém pravdu.
Z investičního bytu jako nemovitosti, kterou považujeme za dobrou investici, se tak stává investiční byt, do kterého prostě investujeme svoje aktuálně volné prostředky. Jenže pokud bychom se rozhodovali čistě racionálně, koupit dnes byt a začít ho pronajímat není úplně terno.
Stačí na to jednoduchý výpočet. Vezměme si například novostavbu v Praze. 2 + kk kousek od metra ve středním městě, čtvrti, která nepatří mezi pražských deset nejoblíbenějších. Za necelých padesát metrů zaplatíme 7,8 milionu korun.
Pokud bychom uvažovali, že brzy v Praze opět ceny nájmů stoupnou na 280 korun za metr, a my tedy tento byt pronajmeme za necelých dvacet tisíc korun – což není reálné letos ani příští rok, později však ano, protože byt je to pěkný a u metra – dostáváme se na „úžasný“ dvouprocentní výnos.
Vzhledem k tomu, že aktuální míra inflace je kolem 4,1 procenta, je jasné, že čistě investičně to smysl úplně nedává. A to ještě uvažujeme, že jsme byt kupovali za cash a nemusíme si dělat starost s hypotékou.
Pokud bychom do bytu dali ze svého jen dva miliony a na zbytek si na třicet let vzali hypoteční úvěr, v současnosti do bytu ještě nějakých pět až sedm tisíc nasypeme měsíčně ze svého.
Jednodušší je to pochopitelně se staršími byty, protože výše nájmu se málokdy odvíjí od stáří nemovitosti, pokud je byt v dobrém stavu. Ani tady si není možné pískat a při aktuálních nájmech se opět dostaneme na dvě procenta ročního výnosu s výhledem na tři. Čtvrť v Praze, pro kterou by to neplatilo, neexistuje.
Jenže ono nejde jen o Prahu. Do podobné slepé uličky se ve výpočtech dostanete v podstatě po celém Česku. V Brně jsou momentálně dokonce místa, kde se dostanete snadno na jedno jediné procento.
Nájmy sice rostou, ale ceny nemovitostí rychleji. Lokality, které byly díky „příliš levným bytům“ ještě před dvěma roky s ročními výnosy na šesti procentech, stihly skokově zdražit a nyní jsou na polovině.
Kvůli rostoucím cenám příliš neobstojí ani jiné typy nemovitostí. Ještě před dvěma lety jsem doporučoval koupit byt v podhorském městě – ideální k tomu byl Liberec – a pronajímat ho podle situace k bydlení nebo jako turistický apartmán.
I tady se však návratnost v současnosti pohybuje kolem čtyřiceti až padesáti let a navíc s menšími zárukami, než je tomu u běžných pronájmů a podobně je to teď také s chalupami. Nemovitosti, u kterých se v minulosti i se základní rekonstrukcí dařilo vymyslet zajímavý byznysplán, prostě nejsou.
Koupit chalupu znamená buď zaplatit za metr stejně jako v případě krajského bytu, nebo sehnat ruinu a dvojnásobek kupní ceny dát do rozsáhlé rekonstrukce.
Zdražily i garáže, nenápadný investiční klenot z doby, kdy se v Praze i dalších městech zaváděly zóny placeného stání.
A tak zbývají v podstatě už jen pozemky, které jsou alternativou peněz na spořicím účtu s termínovanými vklady, nebo logistické areály a retailové parky.
Jenže to jsou typy nemovitostí, na které si běžný smrtelník těžko smysluplně sáhne.
Je tedy investice do bytu ve chvíli, kdy jsou výnosy tak slabé, hloupost? Nemyslím si to.
Podmínka je v podstatě jediná. Investici musíte brát skutečně jako životní. Tedy se zhodnocením v řádu desítek let. Ceny nemovitostí tu v dlouhodobém horizontu dále porostou, i kdyby po cestě měly být nějaké ty stagnace nebo drobné pády.
Ostatně sázka na neustálý růst je něco, co žene ceny nahoru a mladší generace už si nedovede představit, že by se každoročně nezvedaly o hodnotu kolem deseti procent. Nepatřím k těm, kteří by to rozporovali a za růstem viděli bublinu. V mém rodném Německu se na pokles a propíchnutí bubliny čeká dvacet let.
Jenže aktuální růst cen, který může rozevřít nůžky mezi kupní silou běžných domácností a finanční silou investorů, znamená také to, že vám toho nemovitost v následujících letech klidně více vezme, než dá. A když mluvím o následujících letech, myslím klidně celou dekádu.
Pokud to není oběť, kterou chcete podstoupit, raději hledejte zhodnocení úspor jinde. A existují i černé scénáře – že se „něco“ hodně pokazí a vaše našponovaná investice nebude dávat smysl tak moc, že vás potopí. Pokud tedy vyrážíte uběhnout maraton v plátěnkách, dvakrát si tohle riziko, které známe my, ale ještě více Italové nebo Řekové, rozmyslete.
A pokud chcete tenhle investiční běh na dlouhou trať skutečně vyhrát a nevadí vám podřídit investici lokalitě, pak se zanořte do dlouhodobých rozvojových plánů a vybírejte podle velkých dopravních staveb nebo revitalizačních projektů.
V českých podmínkách, kde se, kulantně řečeno, dlouhodobé koncepce naplňují méně, než by si země zasloužila, je to investice podle křišťálové koule.
Je obtížné uvěřit, že vaši sázku do lokality, kde dnes dávají lišky dobrou noc, spasí za dvě dekády vysokorychlostní tratě, nebo že se revitalizací hnědouhelných dolů změní povaha celého regionu a z místa, které je dnes synonymem nejméně kvalitního bydlení, se rázem stane druhé Lipno.
Na druhou stranu jsem sám zažil spoustu lidí, kteří nevěřili, že jediná investice do české nemovitosti v předvečer vstupu do Evropské unie dá do deseti let nejlepší zhodnocení v regionu – a pak si rvali vlasy. Nebo takové, kteří odmítli v privatizaci koupit byt na Černém Mostě za milion, protože nevěřili, že lokalita má šanci probrat se v brzké době k životu.
Pokud chcete dosáhnout opravdu zajímavého zhodnocení a s trochou štěstí si připravit jeden z pilířů budoucí renty, je zásadní věřit, že Česko neudělá čelem vzad a nabere v investicích druhý dech. A taky nepřemýšlet ve vzorcích, které jsme tu budovali třicet let.
On takový byt mimo město, uprostřed zeleně, kam v klidu dojede online supermarket a dosáhne optika, může být za deset let pro mladé rodiny pracující z domova větší terno než činžák v předraženém Karlíně.
