V nedělním referendu hlasovalo 56,4 procenta Berlíňanů pro nucený odkup bytů velkých pronajímatelů typu Vonovia či Deutsche Wohnen. Zastánci vyvlastňování si od výsledku referenda slibují větší dostupnost bytů a nižší nájmy, odpůrci argumentovali tím, že vyvlastnění soukromé realitní investory odradí od další výstavby.
O kontextu referenda a srovnání berlínské a pražské bytové situace píše v komentáři advokát Jakub Štilec, řídící partner advokátní kanceláře Štilec & Partners.
Tak trochu ve stínu voleb do spolkového sněmu se tuto neděli v Berlíně rozhodovalo i o jiné podstatné otázce, a sice dalším směřování Berlína při řešení bytové krize. V referendu o nuceném vyvlastnění velkých realitních hráčů berlínského trhu nešlo o nic menšího než o čtvrt milionu berlínských bytů v tržní ceně okolo jednoho bilionu korun.
Přestože předvolební průzkumy již mnohé naznačovaly, od pondělního rána je postoj Berlíňanů jasný. Přes šestapadesát procent z nich je pro vyvlastnění a zpětné odkoupení bytů do veřejné správy. I když referendum není právně závazné, německá politická scéna tak získala silný mandát uvažovat při řešení bytové krize i tímto radikálním směrem.
Připomeňme, že nejde o první kontroverzní pokus berlínské radnice z poslední doby, jak situaci s bydlením ve městě řešit. Ještě v živé paměti je akce z roku 2020, kdy Berlín nadiktoval soukromým pronajímatelům vybraných bytů maximální ceny nájemného.
Jak se však záhy ukázalo, efekt opatření byl ve výsledku přesně opačný, než jaký si politici slibovali. Levných regulovaných nájmů ubylo a naprostá většina zájemců se k nim vůbec nedostala, výsledkem čehož byl raketový růst cen nájmů neregulovaných a jako bonus se vytvořil černý trh s bydlením.
Vysvobození z této patálie přinesl až německý ústavní soud, který celou záležitost označil za protiústavní a dané opatření zrušil.
Pravda, ne snad proto, že by tento typ regulace nebyl možný, ale kvůli tomu, že o takových věcech nemůže rozhodovat Berlín, ale parlament na celoněmecké úrovni. Sečteno podtrženo, výsledkem je smutná situace mnoha nájemníků, kteří dnes musejí snížené nájemné zpětně doplácet.
Ústavněprávní pochybnosti přitom zaznívají i ohledně aktuálně uvažovaného vyvlastňování. Německá ústava sice tuto možnost zná, ale v praxi nebyla nikdy použita. Kontroverzi pak budí především názor, že by se byty nemusely vyvlastňovat za cenu tržní, ale třeba i výrazně sníženou.
Dle prosazovatelů této myšlenky jde přece jenom o veřejný zájem, a to je třeba zohlednit. No, popravdě bych spíše než pochopení investorů v této věci očekával letité soudní spory.
Kladu si ale především otázku, zda vyvlastnění přinese Berlínu kýžený efekt. Přestože už není úplně „poor but sexy“ (tedy zejména ne poor), kompenzační náklad za vyvlastňované byty by byl skutečně extrémní.
Město tak draze vykoupí nemovitosti, které v minulosti samo prodalo a jejich nájemní provoz bude následně dotovat z obecní kasy. Nevzniknou tím žádné byty navíc a ubude peněz na jiné městské projekty, mimo jiné i na výstavbu obecních bytů.
Je také otázkou, jaký signál o investiční atraktivitě Berlína nucené vyvlastňování soukromého majetku vysílá, když tím nejzřetelnějším tónem doby je striktní a vcelku nestálá regulace. A nemusíme se bavit pouze o nájemních investičních gigantech typu Venovia a Deutsche Wohnen, proti kterým vyvlastnění směřuje.
Samotná výstavba je založena na čitelném vývoji realitního trhu, což v podmínkách Berlína znamená zejména trh nájemní.
Srovnání s Prahou
Z našeho pohledu může být paradoxem, že Berlín je na tom s cenovou dostupností nájemního bydlení lépe než Praha, a to jak v absolutních číslech nájemného (i když za poslední roky se rozdíly téměř vymazaly), tak pochopitelně vzhledem ke kupní síle obyvatel.
To, že v Praze neprobíhají podobné vyvlastňovací manévry jako v Berlíně, lze přičítat mimo jiné skutečnosti, že u nás nájemní bydlení nemá prozatím takový význam jako v Německu. Zatímco v Berlíně dlouhodobě žije zhruba osmdesát procent obyvatel v nájmu, u nás je poměr takřka opačný.
Jedná se o dědictví historické tradice jednotlivých evropských regionů, kdy se v bohatém Německu bytové vlastnictví nikdy tak neprosazovalo nad sociálním systémem jako třeba v jižní Evropě.
U nás byl trend vlastního bydlení navíc podporován i formou porevoluční privatizace městských bytů, která je na rozdíl od Berlína směřovala zejména k nájemníkům a nikoli primárně na realitní trh. Proto se u nás ostatně nekoncentrovali tak velcí realitní hráči, u kterých by se dnes zlostně volalo po vyvlastnění.
Ono vlastně z pohledu současného Berlíňana nemusí jít v otázce vyvlastnění o nějakou zvlášť radikální věc. Němečtí nájemníci si totiž právě kvůli historické převaze nájemního bydlení postupně vydobyli silná práva.
Asi málokdo by dnes v Berlíně skryl překvapení nad tím, že v Česku je stále možné byty pronajímat na dobu určitou, nad zdejšími možnostmi a zvyky při ukončování nájmů nebo nad skutečností, že nemáme důsledné zákonné brzdy pro nadměrné zvyšování nájemného. Silná veřejnoprávní regulace je zkrátka bytové problematice v Německu vlastní.
Situace v Berlíně je s tou naší z mnoha důvodů neměřitelná. Přestože v řadě ekonomických ukazatelů týkajících se dostupnosti bydlení je na tom Praha výrazně hůře, úvahy o velkoplošném vyvlastňování by u nás nejspíše narazily už jen proto, že valná většina obyvatel bydlí ve svém a fakticky by nebylo koho vyvlastňovat.
Při pohledu na tempo zdražování českých nemovitostí je ale zřejmé, že nájemní bydlení je i u nás na vzestupu a pro stále více lidí bude v blízké době jedinou reálnou alternativou. Přitom jak ukazují zkušenosti z jiných metropolí, pravá podstata krize bydlení se odehrává právě na trhu nájemním.
A ten je u nás s jistou nadsázkou doposud ponechán neoliberálnímu principu široké deregulace. Nebylo by tak vedle jistě opodstatněného volání po urychlení výstavby vhodné zaměřit pozornost i tímto směrem?
Tolik potřebnou výstavbu bohužel v dohledné době asi úplně nedoženeme, a to ani s novým stavebním zákonem, družstevní výstavbou či aktivnějším a odpovědnějším přístupem obcí. Demografický vývoj měst je v tomto ohledu neúprosný.
Oproti tomu rozumná revize nájemních vztahů a zejména vytoužené přijetí chytré úpravy sociálního či dostupného bydlení by ještě mohly leccos zachránit – dříve, než budeme hledat inspiraci v levicových opatřeních berlínského střihu. Ta našemu založení nejsou vlastní.
Autor je řídící partner advokátní kanceláře Štilec & Partners.
