Dlouhé roky budovaný hypoteční trh dostal letos historický zásah. Až dvaaosmdesátiprocentní propad v objemu zprostředkovaných hypoték v některých měsících je v historii úvěrového trhu bezprecedentní. Letošek je abnormální v mnoha ohledech – začátek roku na steroidech, závěr na sedativech. Ačkoli v říjnu došlo po několika měsících k mírnému zvýšení poptávky po nových hypotékách, není zatím vůbec jasné, kam bude trh směřovat.
O vývoji, který můžeme od hypotečního trhu očekávat, píše v komentáři obchodní ředitelka M&M Finance Joanna Samková.
Hypoteční propad předešel udržování bublin
Nejprve si pojďme připomenout, proč došlo k tak rychlému propadu v zájmu o hypotéky. Zásahy ČNB v kombinaci s rychle rostoucími cenami nemovitostí z trhu rázem vymetly většinu kupní síly a v některých regionech – zejména mimo velká česká města – kvůli tomu klesl zájem o nemovitosti na dlouholetá minima. Propad by nebyl tak radikální, kdybychom ho nepoměřovali vůči extrémně silnému období závěru minulého roku, nicméně takto radikální ochlazení Česko nepamatuje minimálně od poslední krize.
Pokud bychom chtěli na situaci pro domácnosti hledat něco pozitivního: regulace pravděpodobně přišla ve správnou chvíli a řadu Čechů uchránila od maléru. K inflaci se jen dva měsíce před vstupem nových pravidel v platnost přidala válka na Ukrajině a s ní ekonomická nejistota. Navíc se ukázalo, že na trhu skutečně vzniklo hned několik bublin.
První především kolem rekreačních objektů, které byly výrazně nadhodnocené už od prvního koronavirového roku. Druhá pak kolem bytů a domů před rekonstrukcí v nepříliš lukrativních oblastech. Či možná ještě obecněji kolem nemovitostí, které mají tolik handicapů, že se v rychlém tempu a za nadprůměrné peníze prodají jen v časech extrémů, jaké jsme zažili v loňském roce.
Zpětně se zdá neuvěřitelné, že bylo běžné mít na tyto nemovitosti víc než dvacet vážných zájemců již během prvních pár dní inzerce.
Jenže situace je od podzimu jiná a ceny se začínají vracet ve svých stopách. Na začátku posledního kvartálu už všichni chápeme, že u některých nemovitostí byly vyhnány do extrému nedostatkem a extrémně vysokou poptávkou. Kromě již zmiňovaných nemovitostí to byly třeba desítky tisíc bytů v panelových zástavbách.
Přesto hypotéky oproti rekordnímu loňskému roku běží spíše na volnoběh. Důvod je prostý: trh nikdy neklesá plošně a naráz. Momentálně se v případě domů a bytů „roztrhl“ na dvě cenové hladiny. Jsou na něm nemovitosti, které drží cenu z jara (či mírně sníženou), a nemovitosti sázející na rychlý prodej při výrazně snížené ceně.
Není žádným tajemstvím, že první skupina je výrazně početnější. Což bohužel vytváří něco, čemu se říká „konzervační efekt“ – majitelé se vzájemně ujišťují, že není třeba klesat, protože ostatní drží cenu také. A pokud klesnou, tak jen mírně. Zájemce tedy stejně nebudou mít šanci přilákat.
Ti, kdo mají peníze, nebo si dokážou hypotéku zajistit i za současných podmínek, jsou tak v předstihu vyzobáváni majiteli z druhé skupiny. Nemají problém jednat, snaží se v daných podmínkách vycházet vstříc a ve výsledku prodají i po slevě více, protože prodají dříve.
Velké množství stále drahých nemovitostí však vytváří tlak právě na hypoteční trh, který marně čeká na jejich pokles. Lidé vidí ceny mimo jejich možnosti, takže o hypotéce ani neuvažují.
Nesnažit se časovat trh
Jedna z nejčastěji skloňovaných otázek proto zní: Co má dělat česká domácnost, která se nevzdala snu jít do vlastního? Čekat na další plošný propad? Sledovat křivku úrokových sazeb a vyhlížet jejich pokles?
Ráda říkám: nesnažte se načasovat trh. I v této situaci platí, že nemá smysl čekat na lepší příležitost. Orientovat se podle úrokových sazeb není vždy moudré – v budoucnu mohou být nižší, ale praxe ukazuje, že před jejich poklesem se většinou mění podmínky na trhu k lepšímu a ceny začínají opět růst. Silná bytová potřeba v Česku nezmizela, jen se odebrala do „zimního spánku“, a jakmile půjdou sazby dolů, probudí se opět velmi silná.
Stejně tak nemá smysl orientovat se podle nabídkové ceny nemovitostí nebo statistik. Veškeré statistiky mají totiž jednu vadu – hovoří o uplynulém období. Řídíte tak vůz podle zpětného zrcátka, s velkou pravděpodobností, že nabouráte v první zatáčce. Průřez trhem v reálném čase, popisujícím aktuální prodejní ceny, není možný. Kdo se zaměřuje na aktivní inzeráty, ten vidí v době rychlé změny především vzorek „ležáků“. Nemovitosti za dobrou cenu se totiž v nabídce zdrží dokonce i dnes poměrně krátce.
Z mého pohledu má tedy smysl začít jednat hned. Zhodnotit své možnosti a připravit se na smlouvání. Nedívat se na realitní trh optikou trendů následujících měsíců. Vždyť hledání nového bydlení zabere nějaký čas.
Aktuálně je naše retailová hypotéka kolem 3,2 milionu, což vyžaduje čistý příjem alespoň 31 500 korun pro žadatele starší šestatřiceti let a 28 000 pro žadatele do pětatřiceti, aby byly splněny ukazatele DTI. Připočteme-li k tomu 800 tisíc, které musí dát domácnost v úsporách, dostaneme se na úroveň čtyř milionů. A do této cenové hladiny už dnes začínají opětovně spadat nemovitosti, dávající smysl pro stále širší skupinu domácností.
Trh rozhýbají domácnosti z krajských měst
A kdy se tedy trh znovu rozeběhne? Máme jen rámcovou představu, takže můžeme pracovat s označením „nejpravděpodobnější scénář“. Jako první se pravděpodobně zvedne zájem v domácnostech z krajských a okresních měst, které se přesvědčily, že bydlení v nájmu (nebo třeba ve sdílené domácnosti se starší generací) pro ně za stávajících podmínek není.
Do jisté míry to bude i důsledek zmiňované chudé nabídky nájmů v menších městech. Domácnosti budou ochotny obětovat dojezdovou vzdálenost a hledat budou především byty v dobrém poměru technického stavu, plochy a vzdálenosti od spádové oblasti. Poměrně silná poptávka bude po rozestavěných nemovitostech, kterých bude v nabídce přibývat.
Druhou skupinou pak budou mladí lidé, kteří získají jistotu stabilního příjmu i v nejturbulentnější době – to by měl být první kvartál roku 2023. S hledáním pravděpodobně začnou na jaře, kdy výrazně přibude majitelů ochotných vyjednávat o výrazně nižší ceně.
A banky půjdou zájemcům naproti. Zatímco v loňském roce nestíhaly zpracovávat kvanta úvěrů, nyní je situace jiná. Všímáme si restrukturalizace velkých bankovních domů a stavebních spořitelen. Ke každému klientovi, který má příjem a splňuje podmínky (LTV, DTI a DSTI), se přistupuje velmi vstřícně a ochotně se hledají způsoby, jak obchod zrealizovat.
Nabídku doplní nemovitosti z roku 2018
Chuť zřídit si hypotéku podpoří ještě další trend. Na trh se vrátí některé nemovitosti, které Češi kupovali jako investiční v době blahobytu posledních pěti let. V roce 2018 bylo sjednáno 99 477 hypoték v celkovém objemu 218 miliard korun. Vzhledem k tomu, že stát v říjnu 2018 poprvé po delší době aplikoval na hypoteční trh regulaci, řada domácností sjednávala hypoteční úvěr před tímto datem překotně a leckdy i impulzivně.
Mnoho z klientů, kteří k nám přicházejí, ani neví, že v úvěrové smlouvě mají nějakou fixaci a co ten pojem znamená. Právě těmto úvěrům bude tato pětiletá fixace končit. Přestože standardem je možnost refinancování až dva roky před uplynutím této lhůty, ne všichni stihli na refinancování správnou dobu. Je smutnou skutečností, že v praxi si spíše dopady refinancování nepřipouštějí – a jsou pak zaskočeni, že v současné situaci mohou na jeden vypůjčený milion zaplatit i několik tisíc korun navíc.
Nepředpokládám, že by se měla naplnit prognóza „významných výprodejů“ bytů z novostaveb, které lidé v roce 2018 houfně kupovali. Na trhu se však mohou začít objevovat nemovitosti majitelů ve finanční tísni. Ostatně prodej nemovitosti se v některých případech jeví jako rozumná cesta při nezvládnutém refinancování i dnes – i při aktuálním poklesu cen na tomto prodeji majitelé nemovitostí dostatečně vydělají.
Nová realita hypoték: Opatrnost a bezpečnost
Pokud uvidíme příští rok náznaky obnovy hypotečního trhu, bude stát především na lidech ze střední třídy, se stabilním zaměstnáním a z regionů s nižší volatilitou cen nemovitostí. Zcela novým faktorem pak bude opatrnost a větší finanční zodpovědnost. Do jisté míry by se chtělo dodat: konečně.
V posledních měsících zaznamenáváme znatelný nárůst zájmu o pojištění. Což je obrovský posun v nastavení běžných Čechů a důsledek roků nejistoty. Pandemie nebo konflikt na Ukrajině jsou přesně typy událostí, u kterých si běžná domácnost uvědomí, že ne vše je možné předvídat.
Hypotéka se tak bude stále více spojovat v tandemu s pojištěním – ať už schopnosti splácet, pojištěním majetku nebo životním – i spořením. Stačí totiž poměrně málo, například odkládat na neočekávané situace zlomek z výše úvěrů. Domácnosti se tak pravidelnou investicí stávají v průběhu let „samy sobě“ pojišťovnou, a jen tak udržíme nízkou míru takzvané delikvence klientů, která je u nás dlouhodobě jedna z nejnižších v Evropské unii.
Autorka je obchodní ředitelka M&M Finance.
