Slovním spojením „ceny bytů rostou“ mohlo s klidem začínat každé shrnutí realitního trhu už někdy od roku 2015, kdy trh startoval do setrvalého růstu. Až do loňského roku.
Teď už jeho stav tak jednoduše popsat nejde. A developeři, analytici i ekonomové se snaží rozklíčovat, co se s trhem s byty aktuálně děje. Ani při pohledu do statistik za uplynulý rok to totiž není tak jasné.
Co lze říct s jistotou, je to, že se trh s rezidenčními nemovitostmi v loňském roce zadrhl. A na první pohled, respektive při jednoduchém srovnání s rokem předchozím, to bylo zadrhnutí opravdu zásadní. Tady je ale rovnou potřeba dodat, že rok 2021 byl rekordní a všem předcházejícím rokům se vymykal. Hypotéky byly extrémně levné, lidé měli našetřeno z pandemických lockdownů a apetit kupovat byty byl obrovský.
Nejlépe je to vidět na údaji o prodejích bytů v Praze. Zatímco v roce 2021 prodali v metropoli developeři 7500 bytů, loni přišel podle společné analýzy developerských společností Trigema, Central Group a Skanska Residential pád na 3100 bytů, tedy téměř šedesátiprocentní pokles.
Ten v podstatě kopíroval úbytek nových hypoték, kterých banky loni kvůli rostoucím úrokovým sazbám a zpřísněným podmínkám sjednali také o šedesát procent méně než v roce 2021.
Analýza dalšího velkého hráče na trhu – společnosti Ekospol Evžena Korce, mluví dokonce o ještě horším prodejním výsledku. Za celý loňský rok podle ní developeři v Praze prodali jen 2400 nových bytů, což je nejméně za posledních dvacet let. „Na trhu působíme už tři desítky let a tak špatný rok, jako byl ten loňský, jsem ještě nezažil,“ okomentoval to Korec.
Za ochlazením poptávky ale nebyly jen drahé hypotéky. Další důvody pociťujeme asi všichni – obrovská nejistota kolem budoucího vývoje ekonomiky i mezinárodní politiky a také nejvyšší inflace od roku 1993, která má dopad na kupní sílu.
Jak uvádí největší tuzemský stavitel bytů Dušan Kunovský, ubyli také zahraniční klienti, což pocítil i Kunovského Central Group. „Přišlo to už s covidem a válka na Ukrajině to umocnila. Pro západní klienty jsme příliš blízko válce, východní klientela má jiné starosti a té ruské jsme se sami kvůli válce vzdali,“ říká jedenáctý nejbohatší Čech.
Podle něj teď trh zažívá odloženou poptávku, kdy lidé čekají na dostupnější hypotéky a dočasně se zájemci o bydlení přesouvají na nájemní trh.
Pohled do celorepublikových prodejů v loňském roce nabízí například portál Valuo a i z jeho dat je patrné, že počet prodejů klesal. Meziroční změnu v rámci celé České republiky vyčíslil jako pokles o šestadvacet procent.
Ovšem už na konci loňského roku začal podle katastru počet prodejů opět stoupat. To může být samozřejmě krátkodobý výkyv, ale i další změna trendu. Tím, že klesá počet uskutečněných prodejů, tak se nabídky hromadí na realitních serverech. Od prosince 2021 počet nabízených bytů v Česku stoupl o 103 procent.
Kvůli malému zájmu vzrostla i nabídka nových bytů v Praze. V té je aktuálně k dispozici 5100 bytů v developerských projektech, přičemž v posledním kvartále nabídka vzrostla o 400 bytů. „Meziroční nárůst nabídky v metropoli byl osmdesát procent. To je způsobeno velmi nízkou základnou v roce 2021, kde se trh téměř vyprodal,“ shrnuje Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Přes hromadící se byty v nabídkách developerů i realitních kanceláří se dostáváme k otázce cen. Ačkoli se s cenami bytů určitě něco děje, ze statistik vyplývá, že nejsou propady tak velké, jak se třeba na podzim loňského roku předpokládalo. Navíc se nedá říci, že by byty zlevňovaly plošně. Velkou roli hraje stáří bytu, jeho energetická náročnost a také lokalita. Ani v případě samotné Prahy není možné na cenách sledovat nějaké jasné trendy.
Majitel investiční a developerské skupiny Trigema Marcel Soural to ukazuje třeba na aktuálních pražských číslech, které má Trigema k dispozici díky svému analytickému nástroji Flat Zone.
Při pohledu na celopražská data vychází, že se meziroční nárůst cen nových bytů v posledním čtvrtletí loňského roku držel pod deseti procenty. Průměrná nabídková cena zaparkovala na konci roku na 154 881 korunách za metr čtvereční a ta prodejní, tedy za kolik se byty reálně prodaly, byla na 151 643 korunách za metr.
Jenže když vezmeme údaje o nových bytech, které v posledním čtvrtletí v projektech vstupovaly na trh, dostaneme se už na nabídkovou cenu přes 170 tisíc za metr čtvereční a meziroční nárůst o 13,8 procenta. „Tady se nám projevuje to, s čím se developeři aktuálně potýkají, a to růst všech nákladů od stavebních prací přes materiály po financování,“ říká Soural.
A když Prahu rozdělíme na obvody, ukážou čísla opět rozdílné údaje. Zatímco třeba v Praze 9 v posledním čtvrtletí ceny bytů klesaly, v Praze 5 to bylo naopak. „Velká čísla mohou mást. Je proto ve statistikách potřeba sestupovat o level níž a koukat se na ně trochu podrobněji. Samotné prohlášení, že ceny bytů klesají, je zavádějící,“ doplňuje Soural.
Analýz o bytovém trhu bylo v posledních dnech zveřejněno několik. Každá sleduje trochu jiné parametry a každá přichází s odlišnými čísly. Třeba zmiňované Valuo se zaměřuje na analýzu veřejných nabídek nemovitostí napříč republikou. Z té vyplývá, že ceny bytů i domů prodaných během posledních šesti měsíců klesly o jedenáct procent.
Data realitního portálu Bezrealitky zase sledují, že se nadále propadají především ceny starších nemovitostí v nepříliš atraktivních lokalitách, kdy zásadní roli hraje kromě dopravní dostupnosti také technický stav objektu a jeho energetická náročnost. Podle analýzy portálu byty v Praze i Brně klesly na ceny jako před dvanácti měsíci a nejrychleji nyní klesá Ostravsko a Karlovarsko.
Oživení už na jaře?
Jak se bude trh vyvíjet dál? To je otázka, která zajímá asi každého. Ať už hledáte nové bydlení, chystáte se prodat svůj starý byt nebo se rozhlížíte po možnostech, kam investovat. Jasnou odpověď ale nikdo nezná. Neznámou je totiž hlavně to, kdy se potenciální kupující, kteří prozatím vyčkávají, rozhodnou byty zase kupovat.
Podle Kunovského se dá oživení trhu očekávat ve dvou vlnách. Ta první, slabší, by měla přijít už na jaře, kdy tradičně bývá poptávka silná a kdy by mohla být po překonané zimě ochota lidí utrácet o něco vyšší. „I my sami připravujeme na jaro do nabídky nové lokality,“ říká Kunovský.
„Zásadní oživení ale podle nás přijde až v roce 2024,“ dodává. V tu dobu by se mohly úrokové sazby hypoték vracet ke třem procentům, což by mělo opět nastartovat zájem o úvěry na bydlení. I s ohledem na to, že nájemné nyní kvůli přesunu poptávky na nájemní trh roste a růst bude dál.
A s touto predikcí velcí developeři zároveň tvrdí, že nové byty zlevňovat nemohou. „Plošný pokles cen není reálný. Náklady na výstavbu vzrostly o desítky procent a není možné prodávat pod cenou. To developeři raději výstavbu odloží,“ říká například majitel Central Group Kunovský.
Jeho firma ostatně už na konci loňského roku avizovala roční odklad výstavby dvou etap velkých projektů Parková čtvrť na Žižkově a Tesla Hloubětín. Podle Kunovského proto, že se při slabých prodejích a vysokých nákladech teď prostě nevyplatí.
To, že náklady pro stavitele bytů v posledních dvou letech výrazně narostly, potvrzují i data Českého statistického úřadu. Podle něj ceny stavebních prací meziročně vzrostly o 12,3 procenta, a ceny materiálů a výrobků ve stavebnictví v průměru o 20,7 procenta. Navíc podle developerů výstavbu neustále prodražují pomalé povolovací procesy.
To vše jsou podle developerů důvody, proč nové byty zlevňovat nebudou. „Mohou nastat maximálně krizové výprodeje u slabších developerů, kteří se mohou dostat do problémů se splácením úvěrů,“ upozorňuje Kunovský.
Na druhou stranu někteří developeři v poslední době sáhli k marketingovým nástrojům, které mají slabé prodeje podpořit. Například Kunovského Central Group nebo i Skanska nabízí zájemcům vybavení bytu v určitě hodnotě zdarma, což se dá chápat jako určitá forma slevy.
Podle Marcela Sourala jde ale o strategii, která je na trhu běžná. „Každá developerská společnost má ve svých kalkulacích položky, které jsou nějakým způsobem zaměřené na určité marketingové akce během výstavby. Každý to řeší jinak, i v dobách růstu jste mohli registrovat marketingové akce společností, které potřebovaly své portfolio nějak vyprodat,“ říká.
Jiná situace než u novostaveb může být u bytů starších, kde ceny mohou i v tomto roce ještě dále klesat. Ovšem ani u starších bytů nemusí být zabrzdění trhu tak zásadní.
Portál Bezrealitky například sleduje, jak dlouho hledá průměrná nemovitost na serveru svého zájemce. V případě domů a bytů se tato hodnota, která určuje dobu mezi zveřejněním inzerátu a úspěšným nalezením zájemce, na začátku letošního roku mírně snížila oproti loňskému podzimu na sedmasedmdesát dní. Podle expertů to jasně ukazuje, že nabídka a poptávka si k sobě po měsících nejistot opět hledají cestu.
„Že je realitní trh na skluzavce, to je již jasné. Nyní se jen snažíme předpovědět, jak bude dlouhá. Zatím se zdá, že díky teplé zimě a odvrácené energetické krizi budou poklesy výrazně menší, než jaké byly podzimní predikce. Z našeho pohledu tedy můžeme dílčí propady očekávat ještě toto čtvrtletí, převažovat bude však spíše stagnace. V druhé polovině jara se trh nadechne a s ním se může dostavit významný obrat,“ říká za Bezrealitky Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services.
Podle něj se dá od března nebo dubna očekávat definitivní obrat směrem vzhůru. „Z trhu proto přichází řada indikací – počet domácností, které mají prostředky a jen vyčkávají na stabilnější výhled, není vůbec nízký. U nabídek, které dokázaly snížit svou cenu, pak vidíme podobný zájem jako třeba před rokem touto dobou,“ vysvětluje Meyer. „Potvrzuje se, že poptávka zůstává nad očekávání silná, a hlavním limitem tak je dozvuk jarních cen z loňského roku, které měly prokazatelně charakter bubliny,“ dodává.
To, že je především v Praze zájem o bydlení velký a současný pokles poptávky je jen krátkodobý, pramení i z celoevropského trendu, kdy se lidé chtějí stěhovat do velkých měst, a ta na to musí reagovat. I na to developeři upozorňují.
Podle nich je potřeba podpořit výstavbu třeba tím, že bude konečně jasné, podle jaké legislativy se má řídit, nebo jaký bude v případě Prahy v následujících letech platný územní plán. Pokud by se nyní rapidně brzdila výstavba a snižovala nabídka, může to v budoucnu při obnovení zájmu o nové byty vytvořit opět příliš velký tlak na ceny.
Podle městské strategie rozvoje, kterou vedení Prahy loni schválilo, by ostatně mělo každý rok vzniknout devět tisíc nových bytů, aby se potřeby města doplňovaly. To se však zdaleka neděje.
„V posledním čtvrtletí se na trh dostalo pouze 950 nových bytů, a to je druhý nejhorší kvartální výsledek od roku 2017. Na konci roku se nabídka ustálila na úrovni dlouhodobého průměru, pro potřeby metropole je však stále nedostatečná. Bytů se také nadále povoluje velmi málo. Zatímco v roce 2021 se mohla rozběhnout výstavba téměř deseti tisíc jednotek, za minulý rok to bude zhruba o polovinu méně,“ uvádí k tomu šéf Skanska Residential Michálek.
