Krize znamená příležitost. To jsme za poslední tři roky slyšeli tolikrát, že už to zní dost otřepaně. V průmyslových realitách to ale bezpochyby platí a právě rok 2023 by měl nabídnout víc investičních možností než kdy dřív. I díky tomu, že průmysl prochází zásadními změnami.
„Průmyslové nemovitosti jsou teď nesmírně atraktivní. Ze všech typů nemovitostí patří jejich výnosnost k nejvyšším,“ potvrzuje Jan Brávek, ředitel investiční společnosti Jet Investment.
V Jet Investment příležitost vytušili už před dvěma lety, kdy začali průmyslové nemovitosti skupovat do nového realitního fondu kvalifikovaných investorů Jet Industrial Lease.
Rozbít prasátko
Podnikům při tom nabídli v Česku unikátní model – od fungující firmy odkoupí nemovitost, kterou jí zpětně pronajmou.
„Ideální scénář je fungující firma s bezvadným produktem, která potřebuje snížit své zadlužení, vyřešit vysoké vstupy nebo prostě získat kapitál na další růst. Finanční injekce jí tohle umožní,“ vysvětluje strategii fondu Jan Brávek.
Je to jako rozbít prasátko. Fond chce, aby v podniky v nemovitostech dál prosperovaly a pro firmy je to cesta k okamžité likviditě. „Je to win-win pro obě strany. Oni získají financování, my zajímavou nemovitost a spolehlivého nájemce,“ dodává Brávek.
Že to je strategie správná, ukazují dosavadní výsledky Jet Industrial Lease: Vloni byl fond se svojí výkonností na špici mezi FKI v kategorii nemovitostí, ostatně díky současnému téměř třicetiprocentnímu zhodnocení se na ní drží od svého založení.
Úspěch láká nové investory a renomé jedné z nejznámějších českých investiční společností zase postupně přesvědčuje další firmy, aby na svých nemovitostech zbytečně „neseděly“.
Podle západního vzoru
Například firmy v Německu nebo Rakousku jsou na model sale & leaseback zvyklé a dobře chápou, že může jít o zajímavou cestu k likviditě. Zvláště v době, kdy ceny energií výrazně zdražují vstupy a bankovní úvěry ztrácejí na atraktivitě kvůli vysokým úrokovým sazbám.
Příkladem je rodinná firma AL-KO vyrábějící zahradní techniku a podvozky i další komponenty pro obytné vozy a karavany. „Podnikání převzala už několikátá generace rodiny Koberů. Drželi velké množství nemovitostí, rozhodli se je strategicky prodat a prostředky investovat do projektů s atraktivními výnosy,“ popisuje Brávek.
Jet Industrial Lease se tak dostal k zajímavé příležitosti a z rozsáhlé nabídky sáhl po centrále u německého Ulmu s kancelářemi, výzkumným a vývojovým centrem a pracovní silou dlouhodobě naladěnou na potřeby fungujícího podniku.
Příznivý vítr pro střední Evropu
Podobné příležitosti teď budou podle Brávka přibývat. Například v automotive, kde podniky potřebují investovat do rychlé proměny podle nových, „zelených“ trendů a norem. Pokud to zvládnou, nebudou mít s odbytem v Evropě problém. „Jde o trend, který s námi bude dlouho, takže je to jasná volba,“ říká ředitel společnosti, kterou úspěšný investor Igor Fait se třemi partnery založil už před 26 lety.
Budoucnost Jet Investment vidí i v čisté, úsporné a decentralizované energetice nebo v podnicích, které průmyslovým gigantům nabízí vlastní řešení pro snazší přechod do nové éry bez uhlíku.
„Poptávka po jejich výrobcích a inženýringu enormně roste. Dvě firmy, které vlastní náš fond Jet 2, díky tomu navyšují obrat o 30 procent ročně,“ uvádí Brávek příklady firmy 2JCP, která v Račicích u Štětí vyvíjí například vodíkové projekty pro německý Siemens, nebo polské společnosti Rockfin, která se zase podílí na zelených projektech pro Mitsubishi.
Jan Brávek - Jet Investment, 14. února 2023, foto: Jan Rasch
Ředitel investiční společnosti Jet Investment Jan Brávek | Foto: Jan Rasch
Kromě toho finančníci loví třeba v oblasti moderních materiálů a do budoucna je lákají třeba biotechnologie. „Nechceme se uzavírat do jednoho odvětví. Zajímavý je i chemický průmysl. Je energeticky relativně nenáročný, což je v současnosti zásadní,“ doplňuje Brávek.
Další možnosti může průmyslovým firmám v Česku, Polsku nebo na Slovensku přihrát vlna nearshoringu – globální koncerny hledají kvůli geopolitickému pnutí bližší dodavatele a středoevropské firmy jim mohou v globální konkurenci nabídnout velmi kvalifikovanou pracovní sílu. „Jde o fungující podniky, které mohou rovnou dodávat a k výrobě přidat i kvalitní R&D. Díky tomu se z nich stávají klíčoví partneři,“ popisuje Brávek.
Příležitost pro zkušené investory
Právě po takových nadějných podnicích se Jet Industrial Lease v regionu rozhlíží. Kvůli maximalizaci výnosu se zajímá hlavně o průmyslové nemovitosti, které mají šanci udržet si jednoho nájemce na dlouhé časové období, nejméně na deset let.
I proto upřednostňuje haly s univerzálním využitím v nejlepších lokalitách se zaručeným přísunem pracovní síly, aby v případě neúspěchu stávající firmy mohl prostory s minimální úpravou rychle využívat nový nájemce a investoři neztráceli peníze.
„Je důležité myslet na riziko v podobě nájemců a jejich byznysu. Díky naším dlouhodobým zkušenostem si troufám tvrdit, že dokážeme najít zajímavé příležitosti, ale je pro nás důležité, aby i naši investoři riziku rozuměli. I proto jsme zvolili formu fondu kvalifikovaných investorů,“ vysvětluje Jan Brávek.
Věří, že díky pečlivému přístupu k výběru hal a pozemků se podaří výnosnost fondu dlouhodobě udržet. V plánu je vytáhnout objem equity až na šest miliard korun a velikost portfolia rozšířit na 15 miliard.
„Za čtyři roky bychom se k tomu mohli dostat, nejsme od toho daleko. Dnes má fond ve vlastních zdrojích 1,25 miliardy. Nabírat miliardu equity od investorů ročně, vidíme jako reálný plán,“ věří ředitel Jet Investment.
Diverzifikovat a uřídit riziko
Investice fondu se rozprostírají mezi Českem, Polskem, Slovenskem a Německem. Jet Industrial Lease se ale neomezuje jen na průmyslové haly. Třetinu portfolia si finančníci vyhradili na jiné, oportunistické investice. Například do kancelářských budov.
„Jde o diverzifikační prvek. Během pandemie jsme takto koupili kancelářskou budovu Airport Business Centre u Letiště Václava Havla s padesátkou nájemců. S ohledem na lokální monopol budovy je potenciál růstu do budoucna zajímavý,“ věří Brávek.
Jet Investment kromě Jet Industrial Lease spravuje i fondy Jet 1 a Jet 2, k nákupům se chystá s novým fondem Jet 3. Ty kromě energetiky a strojírenství investují také do moderních materiálů, v minulosti v jejich portfoliu byly i podniky z automotive nebo železničního a petrochemického průmyslu. „Máme tím pádem zkušenosti jak z nemovitostí, tak i z průmyslu a vidíme tedy do byznysu firem z různých sektorů. I to nám umožňuje lépe řídit riziko u nemovitostí v Jet Industrial Lease,“ dodává Jan Brávek.
