Koupit starý byt a díky kvalitní rekonstrukci ho prodat dráž. Žádný převratný koncept. Že to ale mladá firma Nova et Vetera dělá jinak a hlavně v mnohem větším měřítku, než je obvyklé, o tom svědčí i fakt, že je spolufinancuje fond, který vsadil také na Rohlík.cz.
Začínali podobně jako početný zástup Čechů, kteří v této oblasti uviděli prostor k podnikání. Někdejší spolužáci z VŠE Vítězslav Pelc a Aldar Tsybyktarov společně koupili první byt, aby ho dobře a vkusně zrekonstruovali – a pak prodali se ziskem.
„Tehdy ještě ve volném čase při předchozích zaměstnáních. O několik měsíců později jsme se tomu ale začali věnovat na full time. Už to nešlo skloubit,“ vzpomíná Pelc. „V začátcích jsme si s Aldarem vyzkoušeli spoustu činností – od prodeje bytu přes nákup materiálů a plánování kuchyní až po třídění a odvážení odpadů.“
Dávno tomu. Od roku 2021 totiž jejich Nova et Vetera, v překladu Nové a staré, zažívá hodně svižnou jízdu. Za letošek se už dva čerství třicátníci dostali nad stovku zrekonstruovaných bytů. Průměrná nákupní cena je 5,8 milionu korun, průměrná prodejní zhruba 7,5 milionu, což dává dohromady více než třičtvrtěmiliardový obrat.
„Jednáme férově. Nekupujeme byty z exekucí, z dražeb, chceme, aby byl byznys dlouhodobě udržitelný. Na tom si zakládáme. Stavíme reputaci na tom, že kupujeme z otevřeného trhu a za férové ceny,“ říká Tsybyktarov.
Díky synergiím pak dokážou rekonstruovat velký počet bytů, čímž se snaží alespoň trochu přispět ke zlepšení neutěšené situace ohledně dostupnosti bydlení v Česku. „Byznys model je v podstatě jednoduchý, ale celá věda a gros našeho úspěchu, díky němuž se to dá dělat v takovém množství, je ve zvládnutých procesech a ve zvládnutém financování,“ říká Pelc.
Začít se dá od druhé položky. Nova et Vetera, které jako konzultant pomáhá i bývalý člen Forbes 30 pod 30 Karel Zheng, totiž má dva zdroje.
Kromě úvěrování od UniCredit Bank na společnost bývalého juniorského hokejového reprezentanta Pelce a člena korfbalové reprezentace Tsybyktarova vsadil rovněž fond Orbit Capital. Ten, který má v portfoliu Rohlík.cz, Manifesto Market či Twisto.
„V Česku běžně funguje venture kapitál, tedy investice do startupů, za kterou si investor bere část podílu a pomáhá firmě se velice rychle rozvíjet. My máme venture debt,“ přibližuje Tsybyktarov, rodák od sibiřského jezera Bajkal, který ale vyrůstal v Českých Budějovicích.
Jde v podstatě o půjčku, která nepochází od banky a která je určená na rychlý rozvoj začínajících firem.
„Hledají firmy, které mají perspektivu velkého růstu, ale zároveň už mají zavedený koncept a většinou jsou ziskové,“ vysvětluje Tsybyktarov. „Jsme pro ně dobrá diverzifikace portfolia, protože veškeré prostředky jsou v nemovitostech, peníze se nepálí. Bankovní financování bývá zpravidla levnější, ale není tak flexibilní.“
U venture debt odpadají například znalecké posudky či zástavy nemovitostí. To je první důvod, proč mohou Tsybyktarov a Pelc podnikat v takovém rozsahu.
„Kombinace dvou zdrojů financování nám umožňuje mít velmi rychlé procesy. Od zaplacení kupní ceny většinou máme do čtyř měsíců prodáno a peníze na účtu můžeme investovat dál. Tytéž zdroje tak otočíme třikrát za rok,“ dodává Tsybyktarov.
Pak nastupují data, proto se ostatně firma považuje za startup. Zjednodušeně řečeno, jdou vstříc poptávce. „Máme poměrně velkou databázi klientů, kteří hledají konkrétní bydlení. Konkrétní lokalitu, velikost bytu, třeba vyšší patro… Díky tomu dokážeme poptávku docela rychle uspokojit. Kupujeme byty, u kterých dopředu víme, že je o ně zájem,“ vysvětluje Tsybyktarov.
Což by nešlo bez širokého interního týmu. Kromě toho kancelářského, v němž nechybějí designérka a interní inženýr, mají mezi zaměstnanci sedmičku řemeslníků, externě pak stavební společnost. „Rostou s námi a nesmírně si té spolupráce vážíme. Jim vyhovuje, že byty jsou v podobném standardu, takže vědí, do čeho jdou. A za nás se kvalita blíží dokonalosti,“ pochvaluje si Pelc.
Čistě z finančního pohledu pak vsadili na byznys model, který v oblasti rekonstrukcí není v Česku úplně pravidlem. Razí heslo, že jsou alternativou pro novostavby, zároveň se však v dané lokalitě snaží držet toho, aby byly jejich čerstvě zrekonstruované byty na metr čtvereční přibližně o dvacet procent levnější.
„Netlačíme na nejvyšší cenu, nesnažíme se čekat týdny na maximální nabídku. Prodáváme za tu, která je pro nás akceptovatelná, takže dokážeme byt prodat rychle,“ říká Pelc. A jeho parťák doplňuje: „Je pro nás zajímavější udělat víc projektů, tím pádem získat víc zkušeností a taky otočit peníze víckrát za rok. To je v našem zájmu. Za mě win-win situace: pro nás je cena zajímavá a pro klienta férová.“
Zhruba třetinu bytů si jejich zákazníci kupují už ve stadiu rekonstrukce, takže si pak mohou navolit design kuchyně, typ podlahy či styl dlažby. U zbylých Nova et Vetera sázejí na to, že jejich tým ví, jaké jsou aktuální trendy.
„Naši designéři byty navrhují tak, aby byly moderní a stylem se líbily naší cílové skupině,“ dodává Tsybyktarov.
Proto on jakožto někdejší student urbanistického rozvoje na Oxfordu opustil místo v Honeywellu, jeho kamarád Pelc zase developerskou společnost. Příležitost jim přišla dostatečně lákavá na změnu, na start vlastního byznysu.
„Že to začíná být velké, to jsem si řekl dvakrát. Poprvé, když jsme podepisovali ručení za závazky a úvěry, kde bylo osm nul,“ směje se Tsybyktarov. „A podruhé, když jsme sháněli nové kolegy a pro mě bylo až zázračné vidět, kolik lidí se k nám hlásí o práci. Za to jsem byl velice vděčný, je to hodně motivující.“
Nedovolíme si byt nenavštívit.
Jelikož jejich plán stojí na škálování a na příští rok se chtějí přiblížit počtu 150 rekonstrukcí, zásadní otázka zní: kde pořád brát další byty?
„V Praze je nabídka z našeho pohledu stále nevyčerpaná, nicméně naše ambice tady nekončí. Chceme expandovat a růst. Máme za sebou první projekty v Brně a vidíme další příležitosti, díváme se i na zahraničí. Na Polsko,“ přibližuje Pelc.
Tady nabízí i zajímavý detail, který spojuje urbanismus s historií – například ve Varšavě je kvůli takřka totálnímu zničení města za druhé světové války výrazně méně starších budov.
„Naopak Vratislav má centrum zachovalejší, starší. Nechceme udělat unáhlené rozhodnutí a slepě vybrat nějaké město jen proto, že je velké. Díváme se na příležitosti,“ říká Pelc. I při současném objemu prodejů stále bez výjimky dodržují, že pokaždé byt osobně vidí aspoň jeden z nich.
„Nuly přibývají, závazky jsou významné, nedovolíme si byt nenavštívit,“ říká Pelc s tím, že poté dodržují týdenní intervaly pro kontrolu na dálku pomocí fotek a videodokumentace.
Rekonstrukce bytů mají značnou výhodu třeba oproti tomu, pokud by někdo takto cíleně vytipovával starší domy, kde do hry vstupují stavební povolení, případně památkáři.
„Proto je naším záměrem expandovat čistě v tomhle odvětví,“ říká Pelc. „Nespekulujeme na růst cen, chceme přidávat hodnotu starším bytům ve fázi poměrně významné únavy, jak to interně nazýváme. Myslíme si, že už to děláme dobře, zároveň pořád vidíme mezery. Náš sen je, že každý byt k rekonstrukci bychom měli dělat my. To jsou ty mezery,“ končí s úsměvem.
