Z posledních developerských statistik vyplývá, že bytová poptávka se definitivně vrátila a lidé byty kupují, přestože úrokové sazby hypoték ještě zdaleka neklesly k hodnotám z roku 2021, kdy padaly prodejní rekordy.
Prodává se zároveň na sekundárním trhu se staršími byty. „Vnímáme, že roste zájem o bydlení, a myslím si, že by konečně mohlo dojít k zobchodování více nemovitostí než loni,“ říká v rozhovoru pro Forbes generální ředitel české sítě realitních kanceláří Remax Jan Hrubý.
Nárůst prodejů je vidět i na obratu sítě – po mírných poklesech v posledních dvou letech chce realitka letos atakovat rekordní provizní obrat 1,3 miliardy korun. A posílit svou pozici na trhu.
Co se teď na realitním trhu děje? Developeři hlásí nárůst prodejů, rozběhly se i prodeje starších bytů?
Sekundární trh nebyl poznamenaný změnami úrokových sazeb, růstu cen hypoték a výše inflace tak zásadně jako ten primární. Je výrazně flexibilnější z pohledu ceny, což se vlastně ukázalo hned někdy před Vánocemi, kdy došlo k prvnímu snížení repo sazby České národní banky.
Celý rok 2023 byl velmi složitý a těžký, protože ceny nemovitostí neklesaly nějak zásadně, úrokové sazby stoupaly, lidé byli v šoku a trh přibrzdil. Ale od toho prosince loňského roku se zase rozjel.
Za prvních sedm měsíců letoška evidujeme zhruba třicetiprocentní nárůst v rámci zrealizovaných prodejů v Česku. I z pohledu predikcí pro druhou polovinu roku a výhledu České národní banky věřím, že by mohl rok 2024 zkopírovat výsledky roku 2021. V té době byly levné peníze s úrokovými sazbami kolem procenta a půl, dvou procent – s nadsázkou říkám, že se tehdy prodala každá psí bouda, která v republice byla.
Dnes taková situace není, ale tím, že poslední rok a půl nebo skoro dva roky byla poptávka přiškrcená, to muselo dojít do stavu, kdy od ledna prodeje i ceny zase pomalu stoupají. Takže za nás je letošek zatím skvělý. Vnímáme, že roste zájem o bydlení, a myslím, že by konečně mohlo dojít k zobchodování více nemovitostí než loni napříč celým českým trhem.
Lidem radíme kupovat teď, protože do budoucna predikce z pohledu kupujícího tak příznivé nejsou.
Ceny zase porostou?
Ano. Co se týče hypoték, lze očekávat, že budou úrokové sazby ještě klesat, ale pravděpodobně se nedostanou tam, kde byly v roce 2021. A ceny nemovitostí už na té úrovni skoro jsou.
Ono se čekalo, že úrokové sazby budou klesat o něco rychleji. Zdá se však, že lidé už dál nevyčkávají…
Vidíme to v nárůstu objemu hypoték. Podle posledních dat České bankovní asociace za červenec přišel sice oproti červnu mírný pokles, což je každoroční jev, ale meziročně je to asi o deset procent víc.
Je zajímavé, že jsme historicky prodávali téměř osmdesát procent nemovitostí na hypotéky. Pak přišla inflace a prakticky mávnutím kouzelného proutku se poměr lidí kupujících na hypotéku a v hotovosti úplně otočil. Najednou jsme tu měli jen asi dvacet procent kupujících, kteří si brali hypotéku i za dražší peníze, a valná většina přicházela s hotovostí.
V nedávné analýze Skansky, Trigemy a Central Group, popisující aktuální čísla z trhu, mě zaujalo, že ceny secondhandových bytů rostou o dost rychleji, než je tomu u nových bytů. Je za tím ta flexibilita sekundárního trhu a fakt, že developeři s cenami dolů nešli?
Developeři mají složitější situaci v tom, že realizace jejich projektu trvá v Česku plus minus osm let. A to je velká finanční zátěž na dlouhou dobu.
V kontextu okolností, kterými zacvičila inflace, ať už to byly energie, náklady na pracovní sílu či náklady na materiál, se developeři dostali do stavu, kdy kalkulovali nějakou prodejní cenu, jež byla v daný moment nerealizovatelná. Nebyli schopni nemovitosti prakticky prodávat a zůstali s cenou vlastně na stejné úrovni.
Kvůli vysokým pořizovacím nákladům na novostavby a nedostatku bytů v posledních letech došlo k tomu, že vlastně i nemovitosti, u kterých by nikdo pět let zpátky takovou cenovou úroveň nečekal, cenově velmi vzrostly. Primárně to byly byty v panelových domech, jež vystřelily, ale zase tam byl pak prostor k poklesu.
Novostavba se drží vlastně flat.
Takže second hand má teď zase větší prostor k růstu, zatímco novostavba se drží vlastně flat. Developeři sice dávali slevy typu kuchyň zdarma, nicméně málokterý developer sahal v reálu na prodejní cenu, protože bylo nutné držet marži a určitou ziskovost.
Pokud vám hodnota bytu v paneláku vzrostla předtím ze dvou milionů na šest, tak potom ten pád ze šesti na pět vlastně až tak nebolí… Kdežto developer prostě kalkuluje s danými náklady v čase, a pokud na tom nechce prodělat, musí prodat minimálně za 150 tisíc na metr.
Co se od cen čeká dál? Přijde nějaký pozvolný růst?
Zásadní parametr je vývoj inflace a vývoj úrokových sazeb, další důležitá věc je tempo výstavby. Ale za předpokladu, že nebude docházet k nějakým dramatickým převratům a změnám typu covidu nebo války, předpokládáme v nadcházejících měsících a letech permanentní nárůst o jednotky procent, řekněme pět až šest procent ročně.
A teď se bavíme plošně napříč celou Českou republikou, protože budou oblasti a typy nemovitostí, kde to vyskočí výrazněji. Otázkou zůstává, jak moc bude Česká republika schopná zrychlit tempo výstavby. To by mohlo z dlouhodobého hlediska hrát roli v rámci cenové hladiny, zatím však nemáme informace, že by došlo k nějakému zásadnímu urychlení celého procesu.
Část poptávky se v posledních dvou letech přesunula z prodejů na nájemní trh. Pozorujete tam nějaké zajímavé trendy?
Zase je to otázka lokality. Nelze říct, že stejná poptávka po nájemním bydlení jako na Vysočině bude v Praze a Brně. Byly tu některé faktory, jež vývoj významně ovlivnily – především válka na Ukrajině, vedoucí k desítkám, možná nižším stovkám tisíc lidí z Ukrajiny, kteří neměli možnosti kupovat vlastní bydlení. To byl takový peak, který nastal v roce 2022, kdy byla extrémní poptávka po nájmech.
A vlastně trvá, protože obzvlášť ve velkých městech platí jednoduchá matematika: pokud se v Praze postaví pět tisíc bytů a přitom se nastěhuje patnáct tisíc lidí, tak to dělá obrovský přetlak poptávajících, což samozřejmě vede k tomu, že cena nájmů roste.
Obecně se dá říct, že trh je velmi dynamický, protože vlastnit bydlení v Praze bude čím dál více výhradní záležitost. Ani nadprůměrný příjem dnes nezaručuje, že tu na vlastní bydlení dosáhnete.
Kopírujeme tím trendy, které jsou v západních zemích. Když se podíváte na Mnichov, Paříž či Londýn, tak tam žije většina lidí v nájmu. Jen by bylo vhodné u nás upravit legislativu, aby byla z pohledu nájemníka vyšší jistota, že ho majitel z bytu nevyhodí, když se zrovna rozhodne.
Jak se to, co jsme probrali, projevilo na realitkách? Jak se nyní konkrétně daří vám?
V roce 2021 jsme poprvé dosáhli miliardu obratu. To je provizní obrat, který primárně plyne z toho, kolik nemovitostí se prodá. A tu miliardu jsme navyšovali do roku 2022, kdy jsme byli na 1,23 miliardy. Tehdy přišel lehký pokles, rok poté další, nicméně letos jsme v Česku zase na plus třiceti procentech.
Těžší období dá vždycky možnost vyniknout silnějším a u nás se to potvrzuje, protože v současnosti na trhu obsluhujeme nejdominantnější část tržního podílu: představuje zhruba patnáct procent. Fungujeme jako franšízing, máme v Česku asi 170 kanceláří, ale zároveň se díváme na dalších sedmdesát míst po republice, kam se ještě chceme dostat.
Řekl bych, že druhá polovina roku 2022 a celý rok 2023 nás náramně zocelily. Přitom se zdá, podle dat ministerstva pro místní rozvoj, že to dost makléřů nezvládlo a došlo tak k určité konsolidaci. Když se však podíváme na západ, byla nevyhnutelná. Solitérní makléři, kteří ten byznys dělali jako doplněk, svůj koníček pomalu opouštějí a služba se profesionalizuje.
Když jsem v polovině roku 2022 mluvil s majitelem českého Remaxu Davidem Krajným, tak konsolidaci trhu s realitními kancelářemi předpovídal. Takže mu předpověď vyšla?
Ono to funguje ve všech odvětvích. Ve chvíli, kdy je nějaká krize, je strašně těžké ji zvládnout jako solitér. Když jste součástí nějaké skupiny, je to jednodušší. A ta doba, kdy jsme najednou neměli kupující s hypotékou a museli se dostat k někomu, kdo má hotovost, byla složitá. Najednou jsme museli otočit kormidlo trochu jiným směrem.
Ještě se vraťme k obratu. Říkal jste, že letos už zase rostete. Jak jste na tom tedy v řeči čísel?
Náš předpoklad je, že letos uděláme 1,25 miliardy, na to bych si vsadil. Můj soukromý tip je, že to bude dokonce 1,3 miliardy, což by byl nejlepší výsledek vůbec. Když se podívám na červenec, měli jsme 116 milionů provizní obrat.
Podle počtu zalistovaných nemovitostí k prodeji navíc vidíme, že by ty další měsíce měly být ještě lepší. Reality jsou velmi pomalý byznys, takže pokud se bavíme o červenci, tak v podstatě hodnotíme, co se dělo v březnu, v dubnu. Než se vše přepíše na katastru, než se to vyúčtuje, máte prodlevu plus minus tři měsíce.
A s klesajícími úrokovými sazbami se dá očekávat, že lidé budou chtít nakupovat ještě víc.
Pořád cílíte na třicet procent tržního podílu v rámci Česka?
Je to tak. V předchozím roce a půl jsme z tržního podílu ukrojili asi procento a půl nebo dvě. Je to dlouhá cesta, ale udělali jsme letos změny v centrálním týmu, posílili jsme oblast byznys developmentu, kde máme nové manažery s úkolem fungovat se stávající částí našich kanceláří a makléřů.
Hodně chceme pracovat s tím, aby každý náš makléř měl určitou výkonnost, aby měl nabraný určitý počet nemovitostí a aby z nich dokázal zrealizovat zakázku. A jak jsem zmínil, máme zhruba sedmdesát míst v Česku, kde nejsme – a chceme tam být, protože tam teď operuje nějaká naše konkurence.
