Když se bavíte s tuzemskými a především pražskými developery, jedno tvrzení zaznívá téměř pokaždé: jakmile si někdo v Česku usmyslí, že zablokuje nějakou výstavbu, má údajně obrovskou moc a nulovou zodpovědnost. Jinde v Evropě vnímají developeři budování jako přehlednější, jednodušší a předvídatelnější.
Milan Kratina, spolumajitel mnohamiliardového holdingu Accolade, už v dřívějším rozhovoru pro Forbes upozorňoval, že výstavba v Polsku, Německu nebo Nizozemsku je o poznání jednodušší než u nás. A jednou z příčin je podle něj nižší míra blokování projektů.
„Když tam splňujete územní plán, můžete stavět. A přesně víte, jakou hmotu a co tam můžete postavit. Územní plán vám to jasně říká, a když to nepřekračujete, nikdo si nepřipouští možnost, že by vás mohl blokovat. Česko má obrovský problém v tom, že územní plán neznamená vlastně nic,“ popisoval Kratina.
Nejistota spojená se stavěním je zároveň jedním z důvodů, proč se do Česka nepouští tolik investorů ze zahraničí, kolik by mohlo. Ostatně i domácí developeři se často vydávají raději za hranice Česka, než aby přicházeli o peníze blokací a prodlužováním jejich miliardových projektů.
To je příklad developerské společnosti Sebre Jana Fidlera a Petra Němce, která v Praze postavila mimo jiné oceňovanou administrativní budovu Drn na Národní třídě. Kromě srbského Bělehradu, kde Sebre chystá obrovské projekty v centru města, od loňského roku působí i v Londýně. Na adrese Ridgmount Street 7 v prestižní čtvrti Bloomsbury koupili Fidler s Němcem za třicet milionů liber kancelářskou budovu, kterou přestaví na prémiový administrativní komplex.
Jejich zkušenost z Londýna je diametrálně odlišná od té pražské – především proto, že když dodržují stanovené mantinely, nikdo nemá důvod projekt torpédovat. Proto už Fidler s Němcem delší dobu uvažují, že nové projekty už nebudou hledat v Praze, ale právě v britské metropoli. Zatímco v Praze by je s podobným projektem čekalo několik let povolování a námitek, v Londýně počítají v řádu měsíců.
Že je prostředí v Česku a především v Praze oproti jiným evropským metropolím více příznivé pro ty, kteří chtějí výstavbu zablokovat nebo alespoň co nejvíce zdržet, potvrzuje Jaromír Hainc, ředitel Sekce rozvoje města z pražského Institutu plánování a rozvoje.
„Když u nás byli kolegové třeba z Velké Británie, byli velmi překvapeni, že tu máme možnost v podstatě bez poplatků kdykoli napadnout územní nebo stavební řízení a že účastníkem toho řízení může být vlastně jakýkoli spolek,“ přibližuje Hainc.
O předefinování procesů a postupů ve vztahu k napadání řízení o povolení staveb hovoří také obsáhlý dokument OECD z roku 2017 s názvem The Governance of Land Use in the Czech Republic.
„Námitky a odvolání ke stavebním povolením a jiným plánům a dokumentům v českém systému územního plánování jsou běžné. Podání takových odvolání je poměrně snadné a finančně nenáročné. Je třeba zavést řadu opatření, která by zlepšila vztahy a omezila využívání formálního odvolacího řízení,“ píše se ve zprávě.
Podobně je to i se soudními náklady. „Kasační stížnost stojí pět tisíc korun. Ale může se týkat objektu za miliardu a třeba už utracených stovek tisíc korun nebo i milionů korun za projektovou dokumentaci v určité fázi. Takže je tady určitá disproporce mezi tím, co jako stěžovatel napadám, a mezi poplatky, které s tím souvisejí,“ doplňuje Hainc.
V Mnichově nebo Berlíně má zapojování obyvatel mnohem delší tradici.
Zatímco jsme si už nějak zvykli, že s majetkem přichází i zodpovědnost, ještě jsme podle Haince nedospěli k tomu, že zodpovědnost by měla být i na straně toho, kdo něco napadá. I když nakonec všechny úřady uznají, že námitky nebyly vůbec oprávněné, tak toho, kdo projekt zablokoval, to nic nestojí.
Důvodů, proč se u nás tak snadno blokuje, je ale více. V mnoha evropských městech je také daleko rozvinutější systém takzvaných participací, které by měly povolovacím procesům předcházet právě proto, aby nikdo nebyl stavebním záměrem v dalších fázích překvapen. V Mnichově, Berlíně nebo třeba v rakouských městech má zapojování obyvatel mnohem delší tradici, což souvisí i s historickým vývojem.
„V Praze už na významných projektech participace také děláme a ti větší developeři to už berou jako normu. Ale třeba v těch německých městech je přece jen stále o něco lepší kultura na obou stranách v tom ohledu, pokud dojde k nějakému závěru, tak už ho nikdo nezpochybňuje, je verifikován a pokračuje se v něm. A i bez ohledu na to, jak se potom změní třeba i politická reprezentace na úrovni městské části nebo města samotného,“ vysvětluje Hainc.
Svoji roli hraje i celková komplikovanost povolování staveb v Česku, kdy ještě do konce června fungovalo dvoustupňové povolování, tedy oddělené územní řízení a stavební povolení. A stejně tak bylo možné v obou stupních projekty i napadat.
To by sice mohl o něco zjednodušit nový stavební zákon, který zavedl jednotné řízení, ve kterém navíc nadřízený úřad už nemůže podněty vracet stavebnímu úřadu, ale musí rozhodnout sám, nicméně pořád existuje možnost napadnout i samotný územní plán. „Takže pokud byste si to dobře nastudoval, tak můžete jakýkoli projekt velmi jednoduše napadat. A poplatky budou přitom minimální nebo nulové,“ říká Hainc.
Celý proces komplikuje i nastavení české veřejné správy, respektive oddělení samosprávy a státní správy na místních úřadech. Zatímco v Londýně, německých městech nebo Rakousku dává za obec finální razítko starosta – představitel samosprávy –, u nás je to úředník stavebního úřadu, tedy zástupce státní správy.
Přitom právě starosta by měl ze své pozice dokázat dosáhnout nějaké dohody mezi obyvateli a investorem. Ovšem i když v českém prostředí takové dohody dosáhne, nemůže garantovat, že investor razítko nakonec dostane.
A pokud se nějakému starostovi nakonec podaří občany přesvědčit, že je plánovaný projekt pro obec prospěšný, nemůže jim to ve výsledku nijak dokázat: český centralizovaný systém rozpočtového určení daní směřuje do obecních pokladen minimum peněz vybraných v rámci výstavby. A místním tak přijde, že z nové výstavby vlastně nic nemají.
„Evropská města vidí z příjmu vygenerovaného přímo v místě výstavby mnohem větší část prostředků než u nás,“ dodává Hainc. V rámci Prahy to má alespoň částečně pomáhat řešit systém kontribucí investorů, který začal fungovat v roce 2022 a který stanovuje jasná pravidla, kolik a kam mají developeři městu přispívat, pokud chtějí stavět. Vědomí, že spolu s výstavbou přibudou třeba i místa ve školách, by mohlo postupně část námitek odstranit.
Zároveň je ale podle Haince nutné participaci občanů zachovat a umožnit jim, aby se procesů mohli účastnit. „Participace je ale nejdůležitější hned na začátku. Při formulaci zadání, při formulaci určitých limitů nastavení celého procesu, kdy je potřeba co nejvíce o tom projektu informovat,“ dodává. I o tom se ostatně píše v citované zprávě OECD, která zmiňuje, že se u nás participační procesy odehrávají až příliš pozdě, kdy už se do procesu nedá snadno vstupovat.
