Evropská centrální banka před nedávnem zveřejnila pravidelnou zprávu o stabilitě, ve které varuje před vysokým zadlužením a realitní bublinou. Oba tyhle problémy vnímá jako nejvýraznější rizika pro evropskou ekonomiku. A obzvlášť Češi by měli zpozornět. Ceny bytů a rodinných domů u nás totiž rostou nejrychleji v celé Evropské unii.
„Psychologickou hranici sto tisíc korun na metr čtvereční už v Praze prolomily i starší byty. Přitom za tuto cenu bylo možné ještě v polovině roku 2018 pořídit byty v novostavbě,“ říká CEO realitního portálu Bezrealitky Hendrik Meyer.
Raketový růst navíc zaznamenávají i rekreační nemovitosti. Podle dat serveru Bezrealitky dokázala poptávka po chatách a chalupách průměrnou cenu bydlení v některých regionech vyhnat za pouhé tři měsíce o desítky procent. A vůbec nejvíce pak v celorepublikovém průměru zdražily pozemky – meziročně o téměř neuvěřitelných 16 procent.
„Všechny segmenty si navzdory pokračující pandemii připsaly největší čtvrtletní růst za posledních deset let,“ shrnuje trend předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Jiří Feix.
Česká národní banka už ostatně na sklonku loňského roku varovala, že jsou ceny rezidenčních nemovitostí nadhodnocené. Podle její analýzy v průměru o sedmnáct procent, ale v lokalitách s velkým podílem investičních bytů dokonce až o pětadvacet procent.
Je trh s bydlením v Česku přehřátý a nafukuje se na něm realitní bublina? Hrozí bankám problémy se zajištěním půjček? A jak poptávka po investičních bytech ovlivní nájemní trh v Česku?
„Ceny vždy reflektují dynamiku nabídky a poptávky. A realita je taková, že současná nabídka nedostačuje vysoké poptávce, která je motivována jak levnými hypotékami, tak důvěrou v nemovitosti jakožto spolehlivou investici,“ shrnuje tradiční pohled realitních expertů na cenový boom Martin Březina, spoluzakladatel realitního portálu Ulov Domov.
Do seznamu příčin pak odborníci obvykle připisují i nedostatečnou výstavbu. „Ta zdaleka nedosahuje ani úrovně z let 2008–2009, kdy se stavělo o čtvrtinu více. A to se už ekonomika nacházela v recesi,“ konstatuje analytik ČSOB Petr Dufek.
Alarmujícím faktorem ovšem je, že růst příjmů v Česku dvojcifernému tempu nemovitostí zdaleka nestačí. Zatímco vlastnické bydlení loni meziročně zdražilo o jedenáct procent, růst příjmů domácností se propadl z téměř pěti procent na 1,7 procenta. Je smutnou realitou, že dostupnost vlastnického bydlení patří v Česku k nejnižším v Evropské unii.
Jak připouští oslovení developeři i obchodníci, loňský boom cen je tak především výsledkem rozsáhlých investičních nákupů. Stále větší část realitního trhu se ocitá v rukou investorů, včetně těch institucionálních. A to na úkor lidí, kteří chtějí lépe bydlet. Ti naopak mají stále omezenější šanci si nový byt pořídit.
„Se sílícím varováním před očekávanou inflací, které se ozývá v posledních týdnech, se navíc apetit po investicích pravděpodobně ještě zvedne,“ očekává šéf Hypoteční banky Jiří Feix.
Současně však přestává platit, že s cenami nemovitostí paralelně rostou i ceny nájmů, které mohou v těžkých časech zajistit spolehlivý výnos.
„Krátkodobé pronájmy z investorského hlediska začaly ztrácet na popularitě už před pandemií. Náklady na režii rostou, opotřebení bytů je rapidnější a trh stále kolísavější,“ tvrdí Martin Březina, který v rámci služby Ideální nájemce spravuje třináct set bytů.
Loni se kvůli výpadku turistů i vysokoškolských studentů trh z krátkodobými nájmy zhroutil zcela a jeho rychlé zotavení očekává málokdo. Na trh dlouhodobých nájmů se tak přesunula řada uvolněných bytů, což zejména v Praze táhne ceny na úroveň roku 2018.
Zároveň platí, že nízké úrokové sazby hypoték se letos odlepily ode dna a pozvolna stoupají nesené vzhůru obavami bank z rizikových úvěrů, před nimiž už varovala i ČNB.
Oslovení odborníci se však shodují, že trh zásah bankovního systému zatím ustojí. „Konkrétně v Brně je bytový deficit tak velký, že poptávka ceny nemovitostí podrží a nadále bude pokračovat její, byť pomalejší, stoupání,“ je přesvědčený majitel developerské společnosti Domoplan Tomáš Vavřík.
Také Jiří Feix z Hypoteční banky očekává v druhém a třetím kvartálu pokračování cenového růstu nad desetiprocentní meziroční hranici, byť v některých regionech může zpomalit. „Podle výsledků hypotečního trhu nelze v této chvíli očekávat jakkoliv prudký pokles cen nemovitostí nebo snížení stability. Proto bych v případě českého trhu o realitní bublině nemluvil,“ míní.
Podle dat portálu Bezrealitky se dynamicky hýbe i transakční trh se staršími byty. „Díky masivnějšímu využití e-commerce, které do realitního segmentu přinesla pandemie, je možné nabídku a poptávku napárovat napřímo, skrze aukční modely. Obě strany transakce tak získávají transparentní data. To ceny koriguje a minimalizuje prostor pro spekulace, což ve výsledku může napomoct korekci bubliny,“ tvrdí Hendrik Meyer.
Kam cenový růst povede? „Pravděpodobně až tam, kam ho trh pustí,“ shrnuje lapidárně Březina. Podle Meyera bude velice zajímavé sledovat, jestli a o kolik po letní sezoně a kompletním uvolnění restrikcí ceny klesnou.
