Patříte-li mezi majitele nemovitosti, musí vás vývoj trhu v posledních měsících velmi těšit. Hodnota vašich bytů či domů stoupá a ještě nějakou dobu bude, protože zájem o nové bydlení je enormní a nabídka nedostačující.
Dost možná si ale říkáte – nenastal čas toho využít a trochu na tom vydělat?
Nastal. Milí prodejci, tohle je vaše příležitost. Než ovšem za okno vystavíte ceduli „na prodej“ a rozbalíte kartonové krabice, měli byste mít na paměti několik věcí.
Připravili jsme pro vás desítku těch nejdůležitějších, abyste předešli zbytečným nepříjemnostem.
Vyplatí se mi prodej?
Neustále se zvyšující částky, které lze za nemovitosti dostat, představují silné lákadlo. Prodávající by si nicméně měli uvědomit, že pokud nevlastní druhý domov nebo se nestěhují na chatu, ocitnou se při nákupu nového bytu či domu též na druhé – ne už tolik pozitivní – straně.
Tedy v pozici kupujícího, čelícího zoufale malé nabídce a vysoké poptávce, šponující ceny do mnohdy neúnosných výšin.
Stejně tak pokud máte v plánu osobní vlastnictví vyměnit za pronájem, zvažte, zda vám to skutečně přinese výhody. Jedna osvědčená rada říká: jste-li spokojeni s tím, kde žijete, a nic vám nechybí, rozpohybovaný trh s bydlením ignorujte.
Mám se spojit s realitkou?
Prodej prostřednictvím realitní kanceláře vám jednoznačně přinese méně starostí. Realitka zajistí vše potřebné: přípravu nemovitosti a její nafocení, inzerci, prohlídky, vyřízení potřebných dokumentů a samotný prodej. Počítejte však s tím, že si za to vezme provizi ve výši několika jednotek procent.
Spousta lidí poplatky platí nerada, v konečném zúčtování ale mohou ušetřit více – a to nejen finance, ale zejména čas a nervy. Jestli se přece jen raději pustíte do prodeje svépomocí, měli byste následujícím řádkům věnovat zvýšenou pozornost.
Co udělat jako první?
Nejspíš je byt nebo dům delší dobu váš, dost možná jste ho nedávno zdědili, v každém případě byste si měli být před prodejem jisti jeho aktuálním právním stavem.
Ve výpisu katastru nemovitostí si ověřte, zdali se k němu neváže žádná exekuce, předkupní či zástavní právo nebo věcné břemeno (například povinnost umožnit sousedům využívání příjezdové cesty), které by mohly prodej zkomplikovat.
Co budu potřebovat?
Připravte se, že list vlastnictví, který na katastru získáte, nebude jedinou nutností. Papírování a formalit vás čeká spousta.
Potřebovat budete také kopii nabývacího titulu (kupní nebo darovací smlouvu, dědické rozhodnutí), souhlas dalších vlastníků (pokud nejste jediným), doklady o nákladech na provoz nemovitosti nebo průkaz energetické náročnosti (PENB).
Jak připravit nemovitost?
Dospěli jsme do situace, že co má okna a dveře, se prodá. To nicméně neznamená, že nemovitost by neměla být před prodejem upravená. První dojem rozhoduje, a čím lépe bude vypadat, tím vyšší cenu za ni můžete dostat.
Nejedná se jen o uschování špinavých ponožek, důkladné vyvětrání a ometení pavučin, ale též o vyklizení nepotřebného nábytku nebo odstranění běžných kosmetických vad, na které si obyvatel nemovitosti časem zvykl – třeba oděrek na stěnách nebo fleků na kobercích.
Naopak se vyhněte nákladným rekonstrukcím nebo pořizování zcela nového vybavení.
Jak správně nastavit cenu?
Pochopitelně je vaším záměrem získat maximum. Nastřelit cenu příliš vysoko se ale podobně jako laciná nabídka nemusí vyplatit. Nadhodnocená částka může přinést zdlouhavější proces prodeje a také otázky, proč se nemovitost nabízí již několik měsíců, a navíc ještě se slevou.
Pokud úplně tápete, nechte si provést odhad nemovitosti. Přibližnou představu o částce vám můžou dát bezplatné online kalkulačky, pro odbornější ohodnocení využijte služeb specialisty.
Jak sepsat kupní smlouvu?
Pokud chcete při prodeji ušetřit, určitě by to nemělo být na kupní smlouvě. Nespoléhejte se na internetové vzory, smlouva musí být šitá na míru dohodě mezi oběma stranami.
Když už nevyužijete služeb realitní kanceláře, najměte si alespoň právníka, nejlépe odborníka na nemovitostní právo. Špatně sepsaná kupní smlouva může nejen být katastrem vrácena pro neúplnost nebo nesprávnost, ale může vás rovněž připravit o finance.
Jak předejít podrazu?
Prodej nemovitostí by měl probíhat bezhotovostně, což ovšem neumožňuje provést transakci bezpečným stylem „z ruky do ruky“. Aby se nestalo, že byt či dům přepíšete na nového majitele a peníze už neuvidíte, měli byste trvat na jejich úschově, ať už u notáře nebo advokáta.
Jak je to s daněmi?
Daň z nabytí nemovitosti sice byla s příchodem pandemie zrušena, zinkasované peníze z prodeje bytu, domu nebo pozemku nicméně podléhají dani z příjmu. Co to pro vás znamená?
De facto nic, pokud splníte alespoň jednu z následujících tří podmínek:
- V nemovitosti jste bydleli nejméně dva roky.
- V nemovitosti jste sice bydleli méně než dva roky, ale získané finance jste využili na koupi jiné nemovitosti určené k bydlení.
- Doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla dobu deseti let.
Jestliže ani jednomu kritériu nevyhovujete, musíte prodej zahrnout do daňového přiznání a odvést patnáctiprocentní daň ze zisku, tedy rozdílu mezi cenou, za níž jste nemovitosti dříve koupili, a tou, za niž nyní prodáváte.
Proč být poctivý?
Pakliže by vás napadlo nemovitost prodat za jinou cenu, než uvedete v kupní smlouvě, nedělejte to. Nejenže byste tím nepotěšili nového majitele, který by při dalším prodeji musel zdanit rozdíl mezi kupní a prodejní cenou, ale rovněž je to nezákonné.
