Od začátku letošního roku je na hypotečním trhu živo. Banky a stavební spořitelny v únoru poskytly hypotéky za celkem 15,8 miliardy korun, což je ve srovnání s loňským únorem dvojnásobek. Zájem o hypotéky zkrátka roste a přispívá tomu i očekávané, i když spíše opatrné, snižování základní úrokové sazby ze strany České národní banky (ČNB).
Nejen o hypotékách, ale i o tom, co se aktuálně děje na realitním trhu, mluví v rozhovoru Milan Roček, zakladatel a majitel společnosti Hyposervis a provozovatel portálů Hypox.cz a Dataligence.cz, které dlouhodobě sledují a analyzují trh rezidenčních nemovitostí.
Česká národní banka minulý týden opět snižovala sazby. Základní úroková sazba klesla na 5,75 procenta, což je nejnižší hodnota od června roku 2022. Jak na postupné snižování reaguje hypoteční trh? Vrací se lidé k hypotékám?
Je to vidět jak na aktivitě realitního trhu, tak i na aktivitě hypotečního trhu. Oba trhy oživují a je za tím taková kombinace faktorů, kdy asi nejde jednoznačně říct, který je tím největším impulzem.
Máme jaro a na jaře oba trhy vždycky ožívají, přičemž ten hypoteční ještě o něco víc. Na jaře se začíná více stavět a rekonstruovat, a hypoték si tak lidé berou víc, což jsme viděli už i v letošním předjaří, kdy zima nebyla silná, takže jaro začalo vlastně už v únoru. To působí nejen na lidskou psychiku, ale i na stavby, protože když není mráz, můžete posunout stavební práce dopředu.
Do toho jsou tady pozitivní zprávy týkající se poklesu inflace, poklesu sazeb a v mediálním prostoru je znát pozitivní nálada. To také působí na to, aby trh ožíval. Tím, že je realitní trh trhem laiků, tak se do něj veřejné mínění vždy propíše. Zmiňované snížení sazeb je tedy doplňující faktor, ale asi ne jediný.
Čísla za leden i únor hovoří o tom, že se objem hypoték meziročně zdvojnásobil. Není to tedy nějaký jednorázový výkyv?
Ono je vždycky trochu zrádné ve statistikách popisovat meziroční srovnání. Loni byla ta čísla tak strašně nízká, že se teď srovnáváme s nejnižšími hodnotami, které byly za posledních třeba patnáct let. Proto to opticky vypadá jako zdvojnásobení trhu.
Kdybychom objem hypoték porovnali s hodnotami roku 2021, tak je to nesouměřitelné zase tím, že to byl extrémně silný rok. Takže bychom měli čísla porovnávat asi nejlépe s hodnotami v letech 2018 nebo 2019.
A v tom případě to vychází jak? Vracíme se zpět?
Přesně tak, trh se postupně vrací k období před covidem. Sledovali jsme i čísla ohledně aktivity realitního trhu za leden a únor a ten trend je jasný. Dno bylo někdy v polovině loňského roku, od té doby trvá oživení, které je kontinuální. Nejde to skokově, je to pozvolný růst.
Snižování sazeb ze strany ČNB bude pravděpodobně pokračovat. Kde by mohly být sazby samotných bank třeba na přelomu tohoto a příštího roku? Mohou se v dohledné budoucnosti vrátit pod tři procenta, nebo je to už hranice, pod kterou se nepůjde?
Když se podíváme na průměrné sazby za posledních 25 let, tak tam vidíme takové časové úseky. Jeden je mezi roky 2003 až 2007, kdy sazby nejprve klesaly někam ke čtyřem procentům a pak nám začaly stoupat mírně nahoru.
Pak následovalo období do roku 2009, kdy sazby šly přirozeně nahoru a byly někde mezi pěti a šesti procenty, a v roce 2009 přišla likvidní krize, takže sazby vyskočily ještě více nahoru a byly na úrovni mezi šesti až osmi procenty.
Od roku 2010 pak bylo celosvětově pumpováno ohromné množství peněz do ekonomik a peníze se staly komoditou, která neměla takový výnos. Sazby spadly na úroveň mezi dvěma až třemi procenty, dokonce i někam k procentu a půl.
To trvalo relativně dlouho a my jsme si na toto období zvykli, ale podle mého názoru nemůžeme očekávat, že se k tomu v dohledné době vrátíme. Panuje obecné očekávání, že sem určitě ne.
Jak to tedy bude vypadat?
Vrátíme se spíše na hranici mezi třemi a čtyřmi procenty. Asi lze očekávat, že tam budeme mířit v průběhu letošního a příštího roku. Já osobně si myslím, že nám letos sazby budou postupně klesat někam k úrovni čtyř procent.
Teď budou atakovat hranici pod pět procent, některé banky tam už jsou. Postupem času, řekněme ve druhé polovině roku, budou banky směřovat k hranici čtyř procent. Netroufám si ale odhadovat, jestli se ještě do konce roku dostaneme pod čtyři procenta.
Říkal jste, že neroste jen hypoteční trh, ale realitní trh obecně. V rámci Dataligence máte možnost sledovat ohromné množství dat z celého trhu. Jsou na nich vidět nějaké zajímavé trendy?
Nejzajímavější trend je asi ten, že se nám výrazně doplnila volná nabídka na trhu ve všech segmentech. Od roku 2017 jsme byli ve stavu, kdy byl trh dlouhodobě vyprodán a pořád se víc a víc vyprodával.
Zároveň pořád rostla poptávka, jenže na trhu bylo vyprodáno. Nejmarkantnější to bylo mezi novostavbami, kde když se podíváme na polovinu roku 2021, tak v Praze poklesla nabídka volných bytů z dlouhodobě obvyklých šesti tisíc na nějakých 2700. A celorepublikově to bylo podobné.
Tahle nabídka volných bytů se nám teď ovšem dorovnala na úroveň z let 2006 až 2016, aktuálně je v Praze někde na úrovni 5500 volných bytů. To je pozitivní trend a je při něm možné efektivněji a zodpovědněji vybírat.
Má to ten vliv, že když strana kupujících není tak pod tlakem, aby jí na trhu něco neuteklo, tak se chová racionálněji. To, co se odehrálo v roce 2021, bylo totiž asi nejméně racionální období na realitním trhu.
Lidé kupovali cokoli, co se na trhu objevilo…
Ano. Lidé se báli, že přijde inflace, která skutečně přišla, směřovali peníze do cihel a opravdu jsme byli svědky toho, že se na byty stála fronta a vyhrával ten, kdo měl cash a platil nejvíc. Byla to naprosto absurdní situace, kdy ohromně velké procento prodejů na second handu se odehrávalo vlastně v aukcích.
Bylo to také jedno z mála období, kdy ceny transakcí výrazně převýšily ceny nabídek. Cena, která byla inzerována, byla často výrazně nižší než cena, za kterou se byt nakonec prodal.
To je věc, která se změnila, a myslím si, že se posouváme zpět k racionálnímu chování. Ono bylo ostatně iracionální i chování ve druhé polovině roku 2022, kdy jsme zase byli ovlivněni kombinací inflace, energetické krize, války na Ukrajině a celkové obavy a velmi pesimistické nálady.
Takže se lidé báli až zbytečně moc?
Nemyslím si, že zbytečně moc. Myslím, že se báli oprávněně, protože taková kombinace faktorů tady nebyla v podstatě třicet let. Válka, inflace, skokový růst energií a nákladů na bydlení, to tady skutečně dlouho nebylo.
Nedostaneme se ale zase do fáze, kdy stoupající poptávka trh zase vyprodá? Nezdá se totiž, že by se stavělo nějak výrazně víc…
Nabídka se sice neobnovuje tak rychle, ale na druhou stranu je teď úplně jiná situace než v letech 2010, 2011 nebo 2012. Co se týče nových bytů, musíme totiž situaci sledovat v delších časových úsecích. To, že nastala krize v roce 2009, se promítlo do deficitu nových bytů až v letech 2014, 2015 a 2016. A ta krize navíc byla úplně jiného typu než teď.
Před těmi dvanácti lety to byla krize hypotečního trhu, nikoli v České republice. Ale protože měly hlavní banky vlastníky v zahraničí na trzích více postižených hypoteční krizí, tak byl pohled na rezidenční trh tehdy ovlivněn pohledem jejich matek. A ten byl striktní v tom, že se nebudou financovat bytové projekty.
Co se tím změnilo?
Financování se tehdy zastavilo a developeři byli dlouhou dobu v nejistotě, co se týče přípravy nových projektů. Tam vznikla díra, která se propsala v následujících letech. To se v současnosti nestalo, stalo se pouze to, že někteří developeři přesměrovali svoje projekty do nájemního bydlení nebo připravené projekty pozdrželi. Ale nepřestali myslet na jejich přípravu a financování.
Takže jsem optimista v tom, že na trh bude přibývat stabilně odpovídající počet bytů a nenastane situace jako po roce 2009. Ten šok byl teď menší, zastihl naše developery v dobré kondici a kapitálově vybavené. A bylo to krátké období.
A jak to vypadá s cenami? Čeká nás opět nějaký jejich výrazný růst, nebo bude spíš pozvolnější?
Jsem optimista v tom smyslu, že růst bude pomalejší a zdravější. Nevidíme žádné signály, že by se nějak dramaticky rozevíraly nůžky mezi poptávkou a nabídkou. Poptávka neroste skokově.
A v případě rozdílů mezi nabídkovou a realizovanou cenou, se nůžky zase malinko zavírají. Je vidět, že slevy už nejsou tak výrazné a nemají takový dopad. A ceny nám teď mírně rostou. Ale opravdu jen mírně a nečekám skokový růst.
Podle toho, co se na trhu děje, tady momentálně nemáme žádný specifický impulz, který by mohl vyvolat skokovou poptávku. V předcházejících letech jsme měli sérii impulzů ze strany státu, ať už šlo o změny legislativy, změny v oblasti regulací hypoték nebo změny zákona o spotřebitelském úvěru. A pak také pumpování peněz do ekonomiky v covidu, což vyvolalo očekávání inflace a poptávku po nemovitostech. Nic podobného teď na stole není.
V poslední době roste zájem o nájmy, ale zároveň stoupá nájemné. Dává teď smysl do bytu investovat za účelem pronájmu? Vychází to?
Určitě to momentálně vychází lépe, než to vycházelo třeba před dvěma lety, kdy byla největší poptávka po bytech k investici. Když se na to podíváme z pohledu poměru mezi pořizovací cenou a výší nájemného, tak nájemné nám od té doby vzrostlo a ceny mírně poklesly. Takže výnos z nájemného je zajímavější.
Investice se vyplatí, je ale otázka, co od toho člověk očekává. Pokud je hlavní benefit příjem z nájemného, bavíme se o výnosu od 3,5 procenta v Praze až po třeba 6 až 7 procent v severních Čechách.
