Levně koupit a draze prodat? Tomu je konec. Nemovitostem v časech Green Dealu budete muset umět rozumět inženýrsky a opravdu do hloubky, říká Sebastien Dejanovski z fondu Mint Investments, který spravuje aktiva za více než miliardu eur.
Mezi jeho zájmy patří filozofie a z ní hlavně stoicismus. Nejspíš proto i o věcech zásadního významu mluví s tak klidným výrazem, že by to Seneca či Marcus Aurelius jednoznačně ocenili.
„Hodně lidí si nechce připouštět, co se na nás řítí,“ praví nezměněným tónem Sebastien Dejanovski, jeden z pěti partnerů nemovitostní skupiny Mint.
Ta má pod správou aktiva v hodnotě přesahující miliardu eur, od rezidenčního bydlení přes kancelářské budovy až po obchodní centra, od investic po vlastní development. Rodilý Francouz Dejanovski tak nabízí komplexní pohled na věc – a jednoznačně si myslí, že ceny bytů nejen v Praze dolů nepůjdou.
„Pražský region je v kupní síle čtvrtý nejbohatší v Evropě a úroveň cen bytů v Praze čtvrtá nejvyšší rozhodně není,“ říká Dejanovski, který do Prahy přišel v roce 1995 a Mint spoluzakládal v roce 2005 poté, co pracoval pro globální obry typu GE Real Estate či AFI Group.
Mint spustil také svůj otevřený podílový fond nájemního bydlení, v Bratislavě chystá letos 300 bytů, jen v Praze jich má v plánu dalších několik set. „Naši investoři se rozkročili mezi velké mezinárodní instituce z Francie či Jižní Koreje, české a slovenské velmi movité klienty až po retail. Minimální investice je u nás 200 korun měsíčně,“ říká Dejanovski.
Podobně pestrý je i jeho život. Dejanovski se jakožto syn Srba a Francouzky cítí rozkročen mezi Východem a Západem, proto ho zajímají jiné kultury a snaží se jim rozumět. Kvůli tomu ovládá, jak sám říká, sedm a půl jazyka. „Mluvím francouzsky, srbochorvatsky, česky, slovensky, anglicky, německy, italsky. Jen španělštinu umím tak z půlky,“ popisuje.
I proto nabízí jiný pohled než většina Čechů. Ústředním tématem tohoto rozhovoru ostatně je, co udělají s nemovitostmi, a zdaleka nejen těmi rezidenčními, tři písmena ESG a zelená politika Evropské unie jako celek.
Dejanovski má jasno – změní se téměř vše. Včetně fundamentálního pohledu na to, jak a do kterých nemovitostí investovat.
Je v Praze realitní bublina?
Cena nemovitostí určitě přímo koreluje s kupní silou lidí. Pražský region je v kupní síle čtvrtý nejbohatší v Evropě a úroveň cen bytů v Praze čtvrtá nejvyšší v Evropě není. Když nejen Česká národní banka už roky hovoří o tom, že ceny bytů jsou bublina, řeší často jiné parametry než ty, které mají reálný efekt na cenotvorbu těchto nemovitostí.
Jaké?
Například vůbec neberou v potaz počet stavebních povolení, která se reálně získají na pražském či brněnském trhu bytů. Kapitalismus funguje jednoduše – na jedné straně nabídka, na druhé poptávka. Z různých důvodů jsou nové byty limitovány, i kvůli památkové ochraně Prahy či obecnému českému konzervatismu, který drží lidi spíš v minulosti.
Na druhé straně, Češi jsou extrémně bohatý národ a Praha zvlášť. A lokalit, kde lidi chtějí bydlet, není nekonečno. Češi jsou z 80 procent majiteli svých nemovitostí, jelikož jejich cena šla strmě nahoru, všichni hodně zbohatli – průměrná domácnost má majetek za 3,5 milionu korun.
Ještě donedávna tu přitom byly náklady na život nižší než na Západě, i když poslední čtyři roky jsme hodně konvergovali, co se týká cen restaurací, pohonných hmot, potravin, nákladů na bydlení.
Zároveň vidíme, kolik mají lidé na termínovaných účtech. Peníze už zase překlenují do jiných segmentů, do dluhopisů, akcií – a také byty se začaly prodávat. Tok peněz do nemovitostních fondů se nezastavil, naopak od začátku roku akceleruje.
Přibližují se Západu i ceny nerezidenčních nemovitostí?
Ten segment se posledních pár let hodně změnil pod tlakem home officu a hybridního pracovního systému, který se hodně používá v Americe – ať chceme, nebo ne, nálada vždycky začíná ve Státech. Investoři se tam hodně rozhodli odkloňovat od kancelářských budov, přišel tlak na výnosnost.
Druhou složkou cenotvorby nerezidenčních nemovitostí jsou nájmy, tam tradičně záleží hlavně na lokalitě. A pak je tu ESG – velký parametr, který zamával a zamává hodnotou všech komerčních nemovitostí. Zejména právě těch kancelářských.
Už se to děje?
Do loňského roku to pro lidi v Česku bylo dost nepochopitelné, ale od té doby banky půjčují s ohledem na zelenost, respektive nezelenost portfolia. Všechny větší banky začaly mít nová oddělení, musely dát dohromady benchmark v podobě jedné referenční budovy a tu vaši oproti ní oceňují.
Vidíme, že když se budova vejde do jejich cílů, jsou ochotní vám dost agresivně dávat dobrou nabídku, zažili jsme to na dvou projektech, které parametry splňují. Jenže u budov, které je nesplní a vy nemáte plán, jak se na cíle dostat, je chuť bank nižší. A to je jen první vlaštovka.
Co bude dál?
Pokud se nic nezmění, v roce 2025 vstoupí v platnost taxonomie Evropské unie, kde všechny velké firmy – a je jen otázkou, jak bude definována velká firma – budou počítat svoji uhlíkovou stopu. Do výpočtu bude patřit každá nemovitost, kterou firma vlastní nebo je v ní v nájmu. Pokud přesáhnete určitou úroveň, bude firma muset platit extra daně.
To je způsob, jak postupně donutit všechny majitele nemovitostí je vylepšit. Dám vám příklad z rezidenčního sektoru – loni se tohle zavedlo poprvé ve Francii, a když máte energetický štítek F nebo G, je zakázané pronajmout takovou budovu na bydlení.
Co se tam stalo?
Majitelé těchto nemovitostí se nerozhodli investovat, aby dostali lepší štítek, protože jednak nevíte, jaké budou požadavky za dva až tři roky, a také vám některé typy staveb architektonicky neumožňují zlepšovat energetickou bilanci do nekonečna. Takže se rozhodli prodávat.
Ale komu?
Lidem, kteří ještě nemají ponětí o tom, co je ESG, anebo jsou prostě rádi, že si můžou nějaký byt koupit. V Praze podle současné metodologie momentálně jen tři kancelářské budovy splňují kategorii Light green.
V celé Praze tři?
Ano. Já chápu, čeho chtějí politici dosahovat, ale došlo k chybě komunikace mezi legislativní sférou a sférou majitelů nemovitostí. Politici evidentně nepřemýšlejí, jak tuto transformaci či spíš revoluci financovat, aby podle Pařížské dohody byly v roce 2050 všechny nemovitosti uhlíkově neutrální.
Takže je to utopie?
Je to science fiction. Je jasné, že dochází ke globálnímu oteplování, statistiky nemohou lhát, tím pádem musí dojít i ke zlepšení využívání nemovitostí. My se snažíme každý rok šetřit na provozních nákladech. Ruská invaze na Ukrajině byla dobrou motivací, jak se podívat na technologie v budovách, máme velký program investic, určitě se chceme dostat do Light green.
Ať chceme, nebo ne, co se rozhodlo v Evropské unii, to bude. Otázka je, jestli podle současného harmonogramu. Já souhlasím s cíli, jichž chce Evropská unie dosáhnout, ale ptám se, jak jich reálně dosáhnout. Některé nemovitosti se k tomu dobře nabízejí, třeba když mají malá okna nebo velké střechy. Ale ty, co jsou celé skleněné a zrovna mají jen dvojskla a nikoli trojskla, to budou mít extrémně těžké.
Kolik musíte investovat vy?
V našem portfoliu jsou to stovky a stovky milionů korun. Když jsme viděli, jaké zákony budou v Evropské unii odsouhlaseny, náš fond nájemního bydlení jsme od začátku stavěli se strategií kupovat jen nové a kvalitní bytové projekty od nejlepších českých developerů – to je písmeno E (Environmental).
Tím plníme část metodologie, ale abychom se stali Light green, aplikujeme i S (Social) a G (Governance) a totéž budeme očekávat i od našich partnerů. Jde totiž také o likviditu. Pokud máte budovu, na kterou nemáte strategii na splnění evropských ESG parametrů, tak víte, že poptávka po takovém assetu bude minimální. A i kdyby ho přesto někdo chtěl, bude to těžké zafinancovat.
Takže bude dražší úplně vše?
Ano. Je to přesně tak.
Nejen byty, ale také nájmy v obchodních centrech a kancelářských budovách?
Uvažujete o tom správně. Někdo to bude muset celé zafinancovat. Buď formou dluhu vydaného Evropskou unií nebo jiným orgánem. Anebo to budou majitelé, kteří zároveň budou očekávat, že se jim to vyplatí. Cesta k čistší Evropě má svoje náklady. A vysoké.
Chápou tohle lidé v Česku? Nejen retail, ale i profesionálové?
Myslím, že ne. Ani hodně profesionálů si to nechce připouštět. To patří k místnímu konzervativnímu přístupu k byznysu. Česko má hodně úspěšných lidí, kteří dvacet let podnikali a nemuseli svůj model nijak výrazně upravovat, jenže v rychle se měnícím světě je důraz na technický, sociální i manažerský aspekt důležitější, než si mnoho lidí připouští.
Zároveň víme, že část investorů má pro tohle všechno úplně stejné pochopení jako my. A taky vynakládají obrovské investice. Chápou, co se řítí.
Jak to vy řešíte v praxi?
Projektujeme rovnou do budov tříditelné odpady, dáváme si pozor, abychom nevytápěli nebo nechladili více, než je zapotřebí, kupujeme projekty, kde lze na střechu nainstalovat soláry. Nemovitosti byly dlouho segment, kde levně koupíte a prodáváte draze, jenže tohle opravdu končí. Podle mě navždy. Nemyslíme si, že se úrokové sazby vrátí tam, kde byly, určitě ne v několika příštích letech.
Rodí se kvůli ESG nový pohled na investování do nemovitostí?
Určitě. A myslím si, že nejen v Evropě, ale v celém světě. Poslední čtyři roky přišly tři černé labutě: covid, ruská válka – a tou třetí, kterou málokdo pochopil, je ESG. Je třeba, aby některé zákony nevstoupily v platnost příliš brzy, jako se to stalo u normy Euro 7.
Před pár lety byly prosazeny zákony ohledně spalovacích motorů, ale realita ukazovala, že infrastruktura na nabíjení, technologie ani výroba baterií to neumožňují stihnout, proto se teď dohodl kompromis. Předpokládám a doufám, že k něčemu podobnému dojde i v nemovitostech.
Jak se tohle vše propisuje do vašeho byznysu?
Celá ESG problematika vás nutí stát se inženýry. Úspěšní budou ti, kteří oboru rozumějí opravdu komplexně a do hloubky, nejen makroekonomicky a tabulkám v Excelu.
Máte příklad?
Když jsme kupovali kancelářskou budovu IBC za Hiltonem, měla dvoutrubkový systém na chlazení a ventilaci. My jsme z něj udělali čtyřtrubkový, musíte zasáhnout do celé technologie. Zvládli jsme to za provozu. Nájmy tam dřív činily 12 eur na metr čtverečný, teď se blíží 18 eurům. Najednou vidíte, jak můžete vytvořit přidanou hodnotu.
Člověk se u toho zapotí, ale nebojíme se, rádi to děláme a dělat budeme. Pro nás je to velká výzva. A bereme jako výhodu, že jak investice, tak development děláme už dvacet let, nabrali jsme hodně zkušeností. Proto jsme v roce 2020, kdy byli všichni zavření doma a jevilo se to málem jako konec světa, rozjeli dva velké projekty v Praze i v Bratislavě a spustili jsme fond nájemního bydlení.
Jsou nájmy budoucnost, protože při současných cenách bytů v Praze či v Brně na hypotéku reálně nedosáhne ani člověk s výrazně nadprůměrným platem?
To byl jeden z impulzů. Myslíme si, že to je nevyhnutelné, v celé Evropě ve srovnatelných zemích platí, že největší a především hlavní města mají vyšší podíl nájemního bydlení. To, co se stalo v posledních třech letech, nás jen upevňovalo v naší vizi. Poměr neustále posiluje, dnes činí nájemní bydlení zhruba 20 procent, do roku 2030 může dosáhnout 30 procent.
Stávající úrokové sazby jsou první důvod, proč jsou aktuálně lepší byty i pro člověka se silným příjmem skoro nedosažitelné. Budoucnost s ESG metodologií navíc sama o sobě zdraží stavbu, která je již dnes dražší kvůli inflaci.
Zní to jako začarovaný kruh…
Dalším zásadním problémem Česka za mě je, že se po roce 1990 hodně podpořila práce v bílé košili a kravatě a úplně se opustilo, v čem jste byli historicky dobří. Zkuste dnes najít kvalitní malíře, klempíře, obkladače…
Když je najdete, řeknou si o vyšší hodinovou mzdu než atestovaný lékař…
No právě. Ať stavíte svůj dům, rekonstruujete byt, nebo děláte velké projekty, děje se to všude. Což je důvod, proč nebude inflace ve stavebnictví polevovat.
Lidé nejsou a ti, co zůstali, jsou starší, dražší a nechtějí pracovat tolik – protože jsou chytří a vědí, že nepotřebují pracovat víc. Proč by to dělali? Když do toho Češi zároveň mají víc a víc peněz, co asi nastane s cenami bytů a nemovitostí obecně?
Navíc je nálada ohledně developerů taková, jaká je. Když jsem přišel do Česka, přišlo mi zajímavé, že tu pořád platily zákony z Rakouska-Uherska, které jsou extrémně perfekcionistické a detailní, koncept konání v dobré víře je upozaděn. Když to dáte do mixu se zákony Evropské unie, dostanete možnost diskutovat úplně všechno a ještě poukázat na chybějící čárku v jedné větě. Proto má spousta developerů včetně nás projekty, které roky leží na soudech.
Jste ohledně vývoje Česka optimista, či pesimista?
Po více než třiceti letech demokracie země stárne a konzervatismus, který se mně osobně po příchodu hodně líbil, vás může zastavit, můžete ztratit chuť růst. Česká ekonomika má ale tu výhodu, že nejbohatším lidem je stále jen mezi padesáti a šedesáti a mají v sobě pořád byznysovou agresivitu. Češi jako národ tolik ne.
Za poslední roky se toho stalo opravdu hodně. Covid, válka, inflace, technologický růst, nástup AI, home office a hybridní systém práce… Za mě budou mít velké dopady na českou ekonomiku také celosvětové trendy ohledně udržitelnosti. Ale věřím tomu, že lídři místního byznysu se budou umět na novou poptávku a na nový svět adaptovat.
