Pražský rezidenční trh vstoupil do roku 2026 v podobné kondici, v jaké zakončil rok předchozí. Prodeje nových bytů zůstávají vysoko nad dlouhodobým průměrem a poptávka navzdory ekonomické nejistotě nepolevuje. Nabídka ale zůstává podprůměrná, a proto ceny bytů v Praze nadále rostou. Vyplývá to z analýzy developerů Central Group, Trigema a Skanska Residential, kterou společnosti zveřejnily ve středu.
Aktuálně se nabídková cena nového bytu v Praze dostala už nad 180 tisíc korun za metr čtvereční a v prvním čtvrtletí roku se zastavila na hranici 182 311 korun za metr. To představuje čtvrtletní růst o 2,6 procenta a meziroční nárůst o 8,6 procenta.
„Dlouhodobě tlačí ceny nahoru hlavně nedostatečná nabídka a pomalé povolování. Teď je navíc zásadně drtí i ceny stavebních dodávek, které jen za poslední dva roky zdražily o 27 procent,“ říká majitel společnosti Central Group a jeden z nejbohatších Čechů Dušan Kunovský.
Podle analýzy se v prvním čtvrtletí letošního roku v Praze prodalo 1800 bytů, z toho naprostou většinu, konkrétně 76 procent, tvoří malé byty 1 + kk a 2 + kk. U garsonek je zároveň nejvyšší meziroční nárůst cen, a to o třináct procent na aktuální nabídkovou cenu 202 tisíc za metr čtvereční.
V průměrných cenách se tak garsonky dostaly už téměř na sedm milionů korun. Cena průměrného pražského bytu v nabídkách developerů je nyní na 11,7 milionu korun.
Zdražují také starší byty, které se svými cenami po krátkém období rozevírání cenových nůžek opět přibližují těm novým.
„Cenový rozdíl mezi novým a starším bytem by se měl pohybovat mezi pětadvaceti a třiceti procenty, aby to reflektovalo ten rozdíl v kvalitě. Tím, jak je bytů nedostatek, se rozdíl stírá a aktuálně je na nějakých čtrnácti procentech,“ konstatuje Kunovský.
Nedostatek nových bytů ilustruje výše nabídky, která se v Praze už zhruba čtyři roky drží mezi pěti a pěti a půl tisíci a nadále stagnuje.
„Pokud sečteme nabídku ze všech tří trhů, tedy primárního, sekundárního a nájemního, dostaneme se na 15 500 možností, jak se v Praze dostat k bydlení. Přitom dlouhodobý požadovaný průměr je přes osmnáct tisíc bytů. Jsme tedy v podprůměrných číslech,“ shrnuje další miliardář a majitel Trigemy Marcel Soural.
Dostaly se nájmy na svůj strop?
Meziročně v Praze vzrostlo i průměrné měsíční nájemné, konkrétně o šest procent, které teď dosahuje 471 korun za metr čtvereční. Zajímavý pohled ale nabízí srovnání mezi čtvrtletími, kdy cena nájmu stagnuje, respektive vzrostla jen o 0,6 procenta. Může to značit to, že se ceny nájmů dostaly ke svému stropu.
To ukazují i nedávná data digitální realitní služby Bezrealitky. Podle nich se po dlouhé době nabízené ceny nájmů začínají prokazatelně snižovat napříč Českem.
Může za to hned několik faktorů. Jednak je patrný velký nárůst volných bytů, který může mít souvislost s nově pořizovaným vlastnickým bydlením. Zásadní jsou ale také ekonomické limity domácností, které začínají více vyjednávat.
Mezi kvartály se dokonce průměrný nabízený nájem v rámci celého Česka snížil oproti prosinci o dvě procenta. V případě Prahy, kde je poptávka po nájmech nejsilnější, zatím pokles patrný není, o stagnaci se už mluvit dá.
„Praha je zkrátka obrovský magnet, a to jak v případě vlastnického bydlení, tak nájemního. Množství nabízených nájemních bytů za posledních roky výrazně narostlo, a to jak kvůli nákupům investičních nemovitostí, tak aktivitám velkých pronajímatelů. A přestože ceny i nadále rostou, všímáme si, že stále více majitelů je otevřeno k vyjednávání,“ zmiňuje za digitální realitní službu Bezrealitky Hendrik Meyer.
Co se týče dalšího vývoje, odhadují developeři setrvalý růst cen. Do něj ale může promluvit geopolitická a ekonomická situace, která vnáší na trh velkou nejistotu.
„Na škole jsme se učili, že se střídá krize s konjunkturou ve zhruba sedmiletých intervalech. Teď mi připadá, že krize nebo konjunktura přicházejí podle toho, jak se zrovna vzbudí americký prezident Donald Trump,“ říká s nadsázkou Soural.
A dodává, že plánování developmentu a stavebnictví je za současné situace extrémně náročné. Pokud by se situace v Perském zálivu zhoršovala nebo by krize trvala dlouho, může podle developerů přijít třeba útlum hypoték či odliv investorů z trhu.
„Navzdory nejisté globální situaci ale zatím stále lidé vnímají nemovitosti jako bezpečný přístav,“ doplňuje šéf Skanska Residential Petr Michálek.
