Říká se, že jablko nepadá daleko od stromu. A minimálně v rodině Souralových to, zdá se, platí. Marcel Soural, majitel developerské a investiční skupiny Trigema, je letošním nováčkem v miliardářském žebříčku Forbesu. V jeho šlépějích však kráčí i jeho syn Vít Soural, alespoň co do tematického zaměření.
Vede totiž startup Flat Zone, který pod hlavičkou Trigemy sbírá a analyzuje data na českém realitním trhu. Letos s Flat Zone vstoupil i na slovenský trh a plánuje proniknout i do dalších evropských zemí.
„Investujeme do stále dokonalejších nástrojů pro analýzu trhu a chceme pokračovat v postupném navyšování počtu uživatelů,“ shrnuje plány pro Flat Zone Vít Soural, který má za sebou mimo jiné studium na Cass Business School a magisterské studium mezinárodních nemovitostí a plánování na UCL v Londýně.
Když se podíváte na uplynulý rok. Co vás na českém realitním trhu nejvíce překvapilo?
Překvapivý byl už ten předchozí rok, když vypukl covid. Najednou se všechno zmrazilo, nikdo si nebyl jistý, jestli se ekonomika úplně nezastaví. A zrovna u nemovitostí se stal úplný opak. Byty se začaly prodávat v mnohem větších objemech, skoro dvakrát více než před covidem. A ten trend nezpomalil.
Jen v první polovině tohoto roku se prodalo něco kolem pěti tisíc nemovitostí, což bylo množství, které se před covidem na trhu novostaveb prodalo za celý rok. To bylo velké překvapení. Další velké překvapení je, jak ceny bytů neustále rostou.
Čím to je?
Je to spojené s kriticky nízkou nabídkou. V Praze je to teď asi 2700 nových bytů, což je strašně málo. Navíc se za poslední rok nabídka zredukovala asi o padesát procent. Stejný trend je i u regionálních měst, kde se nabídka také celá vyprodává, což má za následek ještě větší procentuální nárůst cen než v Praze. Protože v regionech ještě stále nějaký pomyslný prostor pro růst je.
Uvidíme, co se bude dít dál. My si myslíme, že do té doby, než se nabídka nějak nevyrovná, nebo než ceny nedosáhnou takové úrovně, že se poptávka výrazně zredukuje, tak ceny porostou dál.
Ceny nemovitostí jsou jen jednou z věcí, kterou Flat Zone analyzuje. Co všechno umíte o trhu zjistit?
Naším posláním je zvyšovat transparentnost informací na realitním trhu. A to tím, že sbíráme data z ceníků developerů, což je jeden z našich zdrojů, který je obecně hodně náročný na sesbírání a udržování. Teď máme asi 650 webů developerů, ze kterých stahujeme každý den informace. Na každou stránku máme skript vytvořený přímo na míru toho daného webu, který každý den informace automaticky sbírá.
To nám dává spoustu možností, co s těmi daty dělat, protože známe kompletní nabídku, kterou potom ukazujeme skrze agregátor nemovitostí, aby lidé neměli žádnou práci s dohledáváním projektů.
Kromě nabídky dokážeme zjistit i poslední nabídkovou cenu, což je vlastně prodejní cena, která se ukáže v katastru třeba až za dva roky, kdy je projekt postavený a zkolaudovaný. A sledujeme i změny cen. Každý den umíme monitorovat dynamiku trhu, kdo o kolik zdražil, zlevnil a jaké konkrétní jednotky se zdražily. Z toho dokážeme vyluštit třeba strategii jednotlivých developerů. To je jeden zdroj informací.
Jaké jsou ty další?
Pak to jsou data z inzertních portálů. Na denní bázi stahujeme z většiny portálů informace o secondhandových bytech a pronájmech a vytváříme z toho databázi starších bytů a pronájmů. Nově stahujeme i data o segmentu velkých nájemních projektů přímo od institucionálních pronajímatelů a developerů, což je teď na trhu vidět víc a víc.
Takže hlavní rozdíl mezi Flat Zone a dalšími agregátory, jako je třeba Cenová mapa prodejních cen, je to, že máte aktuálnější data v reálném čase?
Přesně tak. Máme dva hlavní projekty. Jeden je na bázi business-to-consumer, to je vlastně agregátor developerských projektů, což je nástroj zcela zdarma. Zájemce o bydlení si tam dokáže najít byt, který si chce koupit nebo pronajmout.
Druhý produkt je business-to-business a tam už je naší konkurencí třeba právě Cenová mapa. Máme aplikaci Studio, přes kterou si developeři, banky, investoři mohou dělat komplexní analýzy rezidenčního trhu, nabídek, prodejů, historie, změn cen, pronájmů. Je to kompletní balíček pod jednou aplikací.
Dá se říct, kolik developerů a firem od vás bere data?
Tak jmenovitě je to například Karlín Group, MINT rezidenční fond, Česká spořitelna, Skanska Reality, Metrostav Development, V Invest a další. Máme desítky firem, které to využívají a které si platí licenci a přístup do aplikace. A stále přibývají. Pro firmy to má čtyři hlavní využití. Je to průzkum trhu, analýza akvizičních příležitostí, když developer kupuje nějaký velký projekt, pak naceňování projektu, když jde do prodeje, a nakonec monitoring konkurence a nastavování strategie.
Nepřipravuje se tím Trigema o nějakou konkurenční výhodu, když nabízíte ostatním developerům data z trhu, která není úplně snadné sesbírat?
Všechno je trade-off. Flat Zone samozřejmě čerpá z know-how Trigemy a i díky tomu se mohl takhle rychle posunout. Ale na druhou stranu je to produkt, který získává spoustu platících klientů, takže je to prostě investice, od které Trigema očekává, že se jí vrátí.
Nedávno jste vstoupili na slovenský trh. Dokážete porovnat český a slovenský trh, co se týče přístupu k datům, digitalizace a podobně?
Obecně je slovenský trh hodně podobný tomu českému. Jsou tam také weby developerů s veřejně dostupnými ceníky projektů, které se dají stahovat a analyzovat, fungují tam stejně i inzertní portály. Zajímavé je, že většinu z nich vlastní firma, ve které má podíl slovenská Penta.
Byli jsme také hodně pozitivně překvapení tím, jaké analýzy na slovenském trhu už fungují. Jsou tam asi tři hlavní subjekty, které dělají kvalitní analýzu. Jednak je to Bencont, což je zároveň developer, pak je to slovenská realitka Herrys, no a pak Slovenská národní banka, která ty analýzy dělá hodně kvalitní.
Na Slovensku tedy Flat Zone funguje stejně jako u nás?
Expandovali jsme zatím s vyhledávačem developerských projektů. Příští rok plánujeme expandovat i se Studiem pro firmy.
Máte v plánu službu nabízet i v jiných zemích? Vím, že se mluvilo třeba o Polsku…
Ještě to není jisté. Další expanzi určitě v plánu máme, ale konkrétní trh zatím jistý není. Analyzujeme jednotlivé trhy, abychom vyhodnotili ten nejlepší. Podle toho, jaká je tam situace, transparentnost dat a jestli by tam naše cílovka takový produkt vůbec potřebovala. Ale spíše než na západ se díváme na středoevropský region.
Jak Flat Zone funguje v rámci Trigemy? Uživí se sám?
Zatím ne, zatím do nás Trigema investuje, ale očekáváme, že v průběhu několika let budeme provozně výděleční a investice se začne vracet. Teď jde velká část investic na zhodnocení produktu, stavíme tu datovou kostku, která má velkou hodnotu. Pracujeme ale na tom, abychom se co nejdřív uživili.
Jak rostete, co se týče uživatelů?
Návštěvnost měříme počtem vygenerovaných detailů nemovitostí z Flat Zone přímo na weby developerů a za tento rok jsme měli asi 200 tisíc lidí, což je meziroční nárůst zhruba o 150 procent. Podobné tempo bychom chtěli udržet. Je potřeba pořád vymýšlet nové způsoby, jak získávat nové návštěvníky, a bude to pro nás priorita pro příští rok.
Chtěl jste vždycky být součástí rodinného byznysu? Pokud vím, tak impulz k založení Flat Zone vzešel od vašeho otce. Dal vám nějakou nabídku?
Mělo to takový přirozený průběh. Studoval jsem v Londýně nejdřív na bakaláři byznys, pak nemovitosti a plánování. Zároveň mě tam strašně nadchly startupy a vedl jsem takovou studentskou podnikatelskou komunitu. Zrovna v tu dobu se uvažovalo, jak využít analýzy, které se v Trigemě každé čtvrtletí připravují, a zrodil se nápad na Flat Zone.
Cílem bylo dělat to systematičtěji, zautomatizovat to, udělat z dat a analýz produkt, který bude sloužit lidem. Já jsem se kolem toho ochomýtal a přišlo mi to jako skvělý nápad. Takže jsme s Michalem Netolickým a Tomášem Linhartem začali tvořit.
Takže to nemáte jako povinnost, pokračovat v rodinných šlépějích?
To určitě ne. Já jsem rád, že toho můžu být součástí.
Věnujete se také hudbě. Máte v tom i nějaké byznysové plány, nebo je to jen koníček?
Propojení s byznysem jsem v tom asi ještě nenašel. I když bych byl rád. S kapelou jsme ale nahráli nové album a během února ho budeme vydávat. Je to taková moje vášeň, ale nedokážu si moc představit, že bych se tím živil.
A nějaká vaše ambice rozjet i vlastní byznys? Přemýšlíte o něčem?
To nevím. Je to zatím strašně v dáli. Můj hlavní cíl je, aby Flat Zone vyrostl, aby se uživil a byl to go-to vyhledávač na nemovitosti a aplikace na analýzu. A to je ještě strašně moc práce.
