Ještě před dvěma lety se úrokové sazby hypoték nacházely někde pod dvěma procenty. Už nějakou dobu jsou však úplně někde jinde. Kvůli snahám České národní banky (ČNB) brzdit vysokými úrokovými sazbami inflaci se sazby pohybují kolem šesti procent a z vyjádření členů rady ČNB je patrné, že na pokles si ještě počkáme.
I tak se ale hypoteční trh začíná rozhýbávat. Popostrčit ho může i aktuální rozhodnutí ČNB o zrušení limitu DSTI. Poslední měsíce totiž ukazují, že se část lidí, kteří na hypotéku dosáhnou, ale doposud je odrazovaly vysoké sazby, se současným stavem trhu s hypotékami smířila.
„Předchozí dva měsíce naznačují, že bychom mohli mít za sebou dno v rámci poskytnutých hypoték. Lidé si již zvykli na výši sazeb a jsou ochotni ji akceptovat ve vyšší míře než před pár měsíci,“ říká CEO hyponamíru.cz Miroslav Majer.
K oživení došlo především v březnu, kdy se po měsících stagnace počet žadatelů o hypotéky mírně zvýšil a zároveň i mírně vzrostl počet nabízených hypotečních produktů. Objem poskytnutých hypoték dosáhl v březnu nejvyšší úrovně od června loňského roku, kdy se trh začal citelně ochlazovat. V dubnu pak čísla opět lehce poklesla, čtvrtý měsíc roku je ale tradičně vždy slabší než březen.
Podle šéfa realitní skupiny EHS Hendrika Meyera motivovaly domácnosti k nákupu pomocí hypotéky i nižší ceny nemovitostí. V poslední době totiž zlevňovaly především starší byty.
„Jsme tedy teď ve fázi, kdy se trh smířil s tím, že úrokové sazby již neklesnou. A první vlna zájemců, kteří se s tím smířili, je již na trhu několik týdnů aktivní,“ dodává Meyer.
I přesto je však objem poskytnutých hypoték za duben oproti loňsku nižší o čtyřicet procent, nehledě na skutečnost, že úrokové sazby opět mírně poskočily směrem nahoru na 5,89 procentního bodu u nově poskytnutých hypotečních úvěrů, což vyplývá z dat Hypomonitoru České bankovní asociace.
Například v Praze tvořili před vlnou zdražování úvěrů mezi kupujícími nových bytů hypotékáři zhruba polovinu, nyní to jsou spíše jednotky procent a naprostá většina klientů developerů kupuje nové byty v „hotovosti“.
O pořízení nového bytu v Praze v následujících pěti letech přitom uvažuje až půl milionu lidí, jak ukázal nedávný průzkum developerské společnosti Central Group. Je tedy velká část lidí, kteří zatím své rozhodnutí pořídit si nový byt a vzít si na něj hypotéku odkládají. Ať už kvůli tomu, že na hypotéku zatím nedosáhnou, nebo se jim nechce platit vysoké úroky.
Snížení úrokových sazeb je ovšem stále poměrně daleko. Diskuze o zahájení snižování úrokových sazeb Českou národní bankou se podle jejích představitelů posouvá nejdříve na konec roku. Ve hře dokonce bylo i další zvýšení sazeb, které část bankovní rady prosazovala. Zatím ale zůstává repo sazba na stávajících sedmi procentech.
„Na začátku roku jsme doufali, že se do konce roku přiblížíme na úroveň pěti procent. Dnes vidíme, že to nejspíše nebude reálné a očekáváme pokles až v první polovině roku 2024. Vše se bude odvíjet od vývoje inflace a reakcí ČNB. Časy úrokových sazeb pod dvě procenta jsou nadlouho pryč a snižování sazeb bude zdlouhavé. Naše očekávání je ustálení sazeb mezi třemi a čtyřmi procenty,“ shrnuje Majer.
Podobně vidí další vývoj i Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a jednatelka společnosti Knight Frank. „Předpokládám, že vyšší úrokové sazby budou ještě nějakou dobu přetrvávat. Nicméně věřím, že se situace brzy stabilizuje a úrokové sazby budou mít příznivější hodnoty ideálně na konci letošního roku,“ říká. Ani ona však neočekává návrat dvouprocentních hypoték.
Od stavu hypotečního trhu se odvíjí i dění na realitním trhu. V poslední době znamenal pokles hypoték především větší zájem o nájemní bydlení, na což reagovaly i ceny nájmů. Ty v prvním čtvrtletí například v Praze meziročně vzrostly o sedmnáct procent a další zdražování se dá ještě očekávat.
Přesun z vlastnického do nájemního bydlení nicméně zvyšuje atraktivitu nemovitostí pro drobné i velké investory. „Ti v nich nebudou hledat jen ochranu peněz před stále velmi vysokou inflací, ale také vyšší zhodnocení investice díky rostoucím cenám nájmů,“ říká majitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.
Podobně jako přišlo s jarem mírné oživení u hypoték, dorazila zvýšená poptávka i na primární trh s novými byty. V mezikvartálním srovnání se podle analýzy developerských společnosti Trigema, Skanska a Central Group v prvních třech měsících roku prodalo v Praze téměř o pětinu bytů více, konkrétně 650.
„Dostáváme se teď zpět do období mírného růstu. Je otázka, jak dlouho vydrží. Zatím vše nasvědčuje tomu, že ještě v létě bychom mohli zaznamenat zdražení celé řady nemovitostí a další skok pak na jaře. Bude však hodně záležet na zimě a kondici české ekonomiky,“ míní Hendrik Meyer.
Poptávku po nemovitostech by mohly podpořit především stabilní a dostupné hypoteční úvěry, které by udržovaly trh na vyrovnané úrovni. „Je však třeba podotknout, že vývoj na realitním trhu závisí také na dalších faktorech, jako je ekonomická stabilita, úroveň zaměstnanosti a nabídka dostupných nemovitostí,“ dodává Karel Kotoun, senior manažer finančních služeb Accenture ČR.
Získat hypotéku bude snazší
Další skupinu potenciálních zájemců o hypotéky by mohlo vrátit na trh zmírnění podmínek pro získání hypotečního úvěru, o němž rozhodovala bankovní rada ČNB na dnešním jednání o finanční stabilitě.
Zatímco horní hranice ukazatelů LTV a DTI (vysvětlení ukazatelů najdete na konci článku) zůstávají na stávající úrovni platné od dubna loňského roku, deaktivovala nyní bankovní rada s účinností od 1. července 2023 nastavení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI.
Co to znamená? Že už neplatí horní hranice 45, respektive 50 procent čistých měsíčních příjmů žadatele vynakládaných na splácení hypotéky. Pro lepší přehlednost můžeme uvést modelový příklad žadatele o hypotéku s průměrnou pražskou mzdou necelých 39 tisíc čistého.
S tímto příjmem by si podle ukazatele DTI průměrný Pražan starší 36 let mohl půjčit kolem 3,95 milionů korun.
Ukazatel DSTI, tedy poměr výše splátky dluhu k příjmům, mu ale umožní na hypotéku vynaložit měsíčně maximálně kolem 17,5 tisíce korun, což při současných úrokových sazbách znamená při 30leté splatnosti hypotéky výši úvěru jen kolem 2,8 milionů korun. Tedy o více než milion korun méně než povoluje ukazatel DTI. To od prvního července odpadá.
„V době, kdy bojujeme se zvýšenou inflací, je nutné dodržovat přísné podmínky pro poskytování hypoték. Při vyšších úrokových sazbách však ukazatel DSTI není zapotřebí,“ uvedl k tomu guvernér ČNB Aleš Michl.
Zástupci realitního trhu toto rozhodnutí vítají a předpovídají, že se mohou díky tomu na trhu v poměrně krátké době objevit tisíce nových zájemců. Podle výkonné ředitelky Central Group Michaely Tomáškové je zmírnění alespoň jednoho požadavku tím, co trh s novým bydlením potřebuje.
„Uvolnění je dobré a prospěje k oživení trhu. Nedá se ale očekávat, že najednou dostane hypotéku každý. Banky mají svoje ocenění rizika a byť se parametry rozvolní na úrovni ČNB, tak banky budou aplikovat svoje vlastní,“ dodává Majer z hyponamíru.cz.
Pokud se po rozhodnutí bankovní rady ČNB o zrušení parametru DSTI zvýší poptávka po hypotékách, může to opět nastartovat růst cen nemovitostí. A podle dosavadních zkušeností s realitním trhem se růst nemusí zastavit dříve než za dalších deset let.
„Očekávám jednoznačně konec aktuálního poklesu cen nemovitostí a naopak výrazný růst u celé řady objektů, například panelákových bytů v krajských městech nebo starších rodinných domů, které však aktuálně nepotřebují celkovou rekonstrukci,“ říká Meyer.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
LTV (Loan to Value) – Procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let).
DTI (Debt to Income) – Poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Od dubna 2022 platí maximální poměr 8,5 (u žadatelů do 36 let maximálně 9,5).
DSTI (Debt Service to Income) – Procentní vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení na jeho ročním čistém příjmu. Jde tedy o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. Od dubna 2022 byl tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let).
