skip to main content
Daily Cover

Město developerem. Ostrava sází na tandem s privátním sektorem

Takzvané Lauby byly ještě v první polovině 20. století nechvalně proslulou lokalitou. V místě, kterému vedle dalších neřestí vévodila prostituce, svou nastávající údajně poznal dokonce i první komunistický prezident Československa Klement Gottwald.

Už takřka půlstoletí však toto místo platí za jednu z největších proluk v samém centru třetího největšího města v republice. Navzdory tomu, že Ostrava dlouhou dobu neplatila za město, které by v širší míře lákalo velké investory, se však tato jizva na tváři moravskoslezské metropole brzy zacelí.

“Už za minulého vedení město obráželo nejrůznější investiční veletrhy, jako jsou MIPIM v Cannes nebo Expo Real v Mnichově a držíme tak nejdelší souvislou řadu účastí ze všech českých městě,“ říká Tomáš Macura, primátor města Ostravy.

Podle jeho slov však ani proaktivní přístup nestačil a velcí developeři, jako je Metrostav, Central Group nebo Passerinvest o Ostravu nejevili větší zájem.

Důvod je přitom jasný: nízké ceny nemovitostí a zároveň, v porovnání s Prahou, nízká kupní síla. I proto město přehodnotilo dosavadní přístup, což vedlo k vytvoření ještě užší spolupráce mezi veřejným a privátním sektorem.

Za jednu z mála výjimek tak dlouho platila pouze rozsáhlejší developerská výstavba v lokalitě Karolina, pod palcem společnost Gemo miliardáře Jaromíra Uhýrka.

V poslední době se však vyrojila řada ambiciózních projektů, které naznačují, že to nejhorší má průmyslem postižený region za sebou.

Právě teď v Ostravě nabývají konkrétních kontur projekty, z nichž některé už věhlasem přesáhly hranice města.

Především je to novostavba koncertní haly podle návrhu newyorského architekta Stevena Holla, zařazená loni prestižním magazínem Architizer mezi desítku nejočekávanějších staveb světa. A po letech pokročil projekt krajské vědecké knihovny „Černá kostka“ od studia Kuba&Pilař.

V plánu je také výšková budova společnosti RT Torax, kterou projektuje duo Chybík+Kryštof spolu se Studiem Anarchitekt.

Reklama

Co do velikosti i významu se plánované Nové Lauby těmto projektům rovnat nemohou. Zajímavá je však nově aplikovaná forma investičních pobídek v samotném centru metropole, kterou Ostrava v poslední době navazuje s privátními developery. Právě Lauby mají být jejím pomyslným pilotem.

S investorem BBB Nové Lauby, sdružujícím společnosti Bystroň Group, BBP Stavby a stavební společnost BAK, podepsala Ostrava 19. dubna smlouvu, na jejímž základě v nejbližší době vyroste komplex s pětaosmdesáti byty a třípatrovým podzemním parkovištěm.

Nové Lauby | Vizualizace znamení čtyř – architekti

Hlavním specifikem projektu je samotná míra angažmá magistrátu v projektové přípravě. Na dům podle návrhu studia znamení čtyř – architekti nechala Ostrava zpracovat kompletní dokumentaci jak pro územní, tak i následně stavební řízení, včetně všech potřebných povolení.

Developer, kterého město plánovalo vybrat až po dovršení všech příprav, tedy mohl začít stavět prakticky okamžitě. Povedlo se však až napodruhé a prvotní nezájem připisuje Macura dvěma hlavním faktorům.

Město se zavázalo, že odkoupí zhruba třetinu bytového komplexu.

“V rámci tržních konzultací nám vyplynulo, že se investoři obávají konkurence nové výstavby na Karolině ve spojitosti s náklady, na nichž má zásadní podíl i požadavek na kapacitu podzemního parkování,” vysvětluje.

V nové smlouvě se sdružením BBB Nové Lauby se proto město zavázalo, že odkoupí zhruba třetinu bytového komplexu včetně požadované kapacity pro veřejné parkování. Tento krok dá developerovi jistotu velkého kupce pro podstatnou část projektu.

Druhá strana pak přistoupila na podmínku, že v rámci bytového komplexu bude převažovat nájemní bydlení.

Nové Lauby | Vizualizace znamení čtyř – architekti

“Nemyslím si, že by město mělo být univerzálním developerem. Má své role tam, kde nefunguje trh, a kde trh fungovat může, tam by mělo vytvořit podmínky a prostor pro privátního investora,” soudí Macura.

“Rozumná spolupráce mezi veřejným a soukromým sektorem může vést pouze ku prospěchu obou stran. Privátní sektor je mnohdy rychlejší, efektivnější, a to i v oblasti financí. Navíc se nemusí držet zákona o veřejných zakázkách a každou prkotinu přesoutěžit.”

Město si je vědomo, že potřebuje zastavovat proluky.

Podle Ondřeje Vysloužila, šéfa Městského ateliéru prostorového plánování a architektury (MAPPA), který je obdobou pražského IPR nebo brněnského KAM, je podobný přístup ke spolupráci se soukromým sektorem v kontextu naší republiky zatím spíše ojedinělý.

„Město si je vědomo, že potřebuje zastavovat proluky a řešit, co se stávajícími objekty, které už třeba dožily, na všechno ale nejsou finance,“ říká Vysloužil.

„Problém vnímám v tom, že v případě Nových Laubů město projekt poměrně podrobně specifikovalo a teprve potom začalo hledat kupce. Osobně cestu spatřuji cestu v pouhém vymezení území a nastavení podmínek toho, jaký objekt by na dané parcele měl vzniknout,“ rozvádí svůj pohled.

Ostrava Tower | Vizualizace AI DESIGN

Koncepčně by se postupu, který Ostrava zvolila u zmíněných Nových Laubů, měl podobat také projekt renovace takzvaného Ostravského mrakodrapu.

Věžák na ulici Ostrčilova si nedávno vzalo – zatím jen na papíře – do parády studio Evy Jiřičné a Petra Vágnera. Podle Macury je opět ve hře odkoupení části bytového fondu, počítá se však už s větší mírou zapojení investora do finální podoby projektu.

Reklama

“Ideálně bychom chtěli najít investora, kterému projekt předáme ve fázi investičního záměru. On by si to pak už vše naprojektoval sám, a to při zachování stavebních standardů,“ vysvětluje Macura.

„Ty jsou definovány právě už v investičním záměru, tak aby  zůstal zachován rukopis Evy Jiřičné. A to i přesto, že se Jiřičná s Vágnerem nejspíš nebudou na finální podobě stavby podílet.”

Úzkou spolupráci město udržuje také v rámci projektu nové multifunkční haly pro míčové sporty, která má rovněž vyrůst v katastru Moravské Ostravy. Ta bude prvním objektem tohoto druhu v republice.

Unikátní je také díky konceptu financování záměru, jelikož se na něm podílí Statutární město Ostrava, Moravskoslezský kraj, společnost Ostra Group a potenciálně také Národní sportovní agentura.

“V tomto konkrétním případě se daří dosáhnout jednotného názoru všech investorů a tudíž jsme jako autoři a projektanti v pozici stejné, jako u jiných zakázek,“ říká architekt David Průša ze studia Platforma architekti, které na projektu pracuje.

„I přesto je zde ale architekt jakýmsi kormidelníkem přípravy projektu. Snažíme se udržovat kurz mezi požadavky investorů a našeho architektonického návrhu,” doplňuje Průša.

Spolupráci si pochvaluje také Tomáš Vrátný, majitel Ostra Group, která pro stavbu poskytla nevyužívanou halu své dceřiné společnosti ČSAD Ostrava, a která projektovou dokumentaci financuje.

Narozdíl od ostatních projektů však iniciativa ke spolupráci soukromého a veřejného sektoru vzešla ze strany soukromníka – a to v době, kdy město hledalo pro vybudování sportoviště vhodnou lokalitu.

Předplatné Forbesu

“Společným projektem za více než půl miliardy chceme podpořit rozvoj sportu v našem domovském regionu,” říká Vrátný, který rovněž vlastní basketbalový tým NH Ostrava.

Mezi základní parametry chystané stavby patří splnění požadavků na pořádání mezinárodních sportovních utkání, například kapacita pro 3,5 tisíce diváků.

“Pro nás je prioritní oživení průmyslové zóny, hodně pracujeme s veřejným prostorem u haly, který má sloužit lidem i mimo její provoz,” říká David Průša.

Jeho ateliér má už podobnou zkušenost se spoluprací města a soukromého investora z dřívějška, kdy zpracovával územní studii pro areál Zbrojovky v Brně. Tam Platforma architekti navrhli novou městskou čtvrť zhruba pro 30 tisíc lidí na břehu řeky Svitavy.

Nejednalo se však o zcela totožný model jako v případě multifunkční haly. “Zde to bylo opačně, primárně jsme studii zpracovávali pro město Brno a soukromý investor byl, bohužel, v pozadí. Jinak jsme vždy pracovali a pracujeme buď pro soukromého investora nebo pro město,” konstatuje Průša.

Proaktivní přístup přitom Ostrava aplikuje i v dalších lokalitách v centru města, kde vytipovala nejméně sedm lokalit, které podle potřeb připravila pro budoucí výstavbu.

V případě proluky na křížení ulic Biskupská a Kostelní pak v rámci architektonické soutěže vybrala návrh brněnského architekta Michala Palaščáka, na jehož základě by měl budoucí developer stavět.

Rezidenční objekt Biskupská | Vizualizace Michal Palaščák

Pokud jde o tento rezidenční objekt, další spoluúčast města ve smyslu odkoupení části bytového fondu by nemusela být nutná.

Podle primátora by si takto lukrativní byty měly najít kupce i bez intervence města – a to i navzdory skutečnosti, že se ve stejné lokalitě v těsné blízkosti nábřeží už několik let nepodařilo dokončit další plánovaný rezidenční objekt.

“Časy se mění. Dva roky nazpět jsem podali nabídku na odkup. Kvůli omezenému počtu parkovacích míst jsme chtěli skelet přestavět na byty pro seniory nebo mladé. Teď však objekt koupila investiční skupina, která tam plánuje ještě letos začít stavět,” říká Tomáš Macura.

“Podobným případem je také proluka na Kostelním náměstí, kde by v brzké době mohla začít stavět společnost HSF System. Tím by definitivně došlo stavebnímu zacelení oblasti známé jako Malá Kodaň,” doplňuje.

Posledním příkladem, kde město momentálně spolupracuje se soukromými developery, jsou dva projekty parkovacích domů, jejichž podoba rovněž vzešla z architektonické soutěže.

Rozhodnutí však budou předcházet tržní konzultace zaměřené na to, zdali je o takovou formu investice vůbec zájem.

Parkovací dům za katedrálou | Chalupa architekti

O výstavbě na podobné bázi přitom v poslední době spekuluje také Praha, která se potýká s výrazným nedostatkem bytů v řádu nižších desítek tisíc.

Pražská developerská společnost, příspěvková organizace města, která pro tyto účely vznikla zhruba před rokem a svou činnost zahájila loni v srpnu, bude koordinovat výstavbu na městských pozemcích.

Do budoucna by dokonce mohla sama zajišťovat výstavbu, čímž chce město přiživit řešení bytové krize. Dlouhodobou ambicí společnosti je pomoci k výstavbě 600 až 800 nájemních bytů ročně.

Největšími z devíti vytipovaných lokalit mají být Palmovka nebo okolí plánované stanice metra D Nové Dvory. V obou případech zatím společnost koordinuje sjednocení pozemkového vlastnictví.

Reklama
Reklama