skip to main content
CEO Talk

Nikdy se neinvestovalo jako teď, říká CEO Heimstaden Czech Jan Rafaj

Skupina Heimstaden platí na českém trhu za největšího poskytovatele nájemního bydlení. S více než čtyřiceti tisíci byty, převážně na severu Moravy a ve Slezsku, je tuzemský fond tím největším, který švédská společnost, držící 110 tisíc bytů v hodnotě 440 miliard korun, spravuje.

Mimoto zatím skupina působí ve Švédsku, Norsku, Dánsku, Nizozemsku a v Německu. Český trh je tak pro Heimstaden tím prvním v regionu střední a východní Evropy.

Už od roku 2017, kdy měla bývalé byty OKD v držení americká společnost Blackstone, stojí v čele fondu Jan Rafaj, zkušený manažer, který dříve působil také ve vedení oceláren ArcelorMittal Ostrava. Na své pozici se udržel i po změně vlastníka v lednu 2020.

Pro Forbes se rozpovídal jak o plánovaných investicích, tak o pohnuté historii majetku, který momentálně spravuje z pozice CEO Heimstaden Czech.

Heimstaden vstoupil na český trh loni v lednu. Proč se rozhodl pro region střední Evropy?

Ambicí skupiny Heimstaden je velmi silně růst, pročež má od investorů vyhrazeny velmi zajímavé finanční zdroje. Rozhlíží se proto po celé Evropě a zkoumají velké množství příležitostí, které se nabízí.

V západní Evropě a Skandinávii investoři pochopili, že nájemní bydlení je velmi zajímavý produkt. Ten, kdo do něj vkládá prostředky, nemůže očekávat hru s bitcoinem nebo jiné příležitosti, které nabízí akciový trh, kde to může létat o desítky procent.

Jaká je tedy vaše strategie?

Cílem je vytvořit dlouhodobý investiční produkt, který pomalu, ale trvale roste. Ne žádnými dramatickými skoky, ale roste stabilně. Chceme růst hodnoty v našem stávajícím portfoliu, zároveň však hledáme také nové příležitosti.

Reklama

Jaké?

V Česku bohužel není tolik velkých, institucionalizovaných hráčů v nájemním bydlení. Příležitostí k akvizici proto není tolik. Otevírá se však příležitost v novém developmentu, kdy jsou současní developeři ochotni stále více naslouchat klientům, kteří mají zájem o celou budovu jako o nájemní produkt.

Prvním takovým příkladem je koupě více než 200 bytů v Plzni. Kam se chystáte dále?

V současné době jednáme o několika dalších transakcích. Z velké míry to budou i transakce s developery, s nimiž jsme se dohodli, že pro nás budou stavět. Takové příležitosti budou určitě v Praze, líbí se nám ale i některá další krajská města.

Naše sesterská investiční společnost Heimstaden Investment CEE, která pro nás nakupuje, sídlí přímo tady v Praze. Její pole působnosti je však celá střední Evropa. Mezitím tak nakoupila i téměř dva tisíce bytů v Polsku a napomáhala dealu v Berlíně. V hledáčku pak je i Slovensko a podobně.

Bytové domy v Plzni | Foto Daramis

Sídlo máte tedy v Praze, nebo v Ostravě?

Heimstaden Czech jako jednotka, která portfolio spravuje, sídlí v Ostravě, kde máme celý aparát. Z Prahy řídíme akvizice.

Jakou roli tedy hraje česká pobočka právě v Polsku? Budou byty spadat do českého portfolia?

Ty byty jsou zatím ve výstavbě a teprve se připravujeme na vznik tamní organizace. Dá se předpokládat, že Česko tam bude ze začátku hrát nějakou poradensko-koordinační roli, ale vzhledem k tomu, jak je Polsko velké a jaký apetit tam jako skupina máme, tak předpokládám, že tam brzy vznikne samostatný country management.

Plánujete dále růst i na domovském Ostravsku?

I zde hledáme určité příležitosti k další výstavbě. Obrovská příležitost je však především v rámci už existujícího portfolia, kdy můžeme zvedat jeho hodnotu, a tím v konečném důsledku i nájmy. Celé oblasti, které dnes mají špatnou pověst a jsou do jisté míry i vybydlené, revitalizujeme. Teď takový projekt V Zahrádkách probíhá třeba v Ostravě-Kunčičkách, kde bude na 300 zrekonstruovaných bytů.

V současnosti máme takto vytipovaných celkem 89 lokalit, ve kterých chceme něco podobného v následujících letech replikovat. Vlastníme například asi dva tisíce rodinných domků v různých koloniích, ze kterých bychom chtěli vytvořit určité energeticky soběstačné ostrovy, které budou mít třeba nějakou solární farmičku nebo inovativní způsoby vytápění.

To mi nepřipadá jako běžný způsob nájemního bydlení, aby někdo pronajímal rodinné domy.

Když jsem nastoupil, tak bylo naší strategií postupně to rozprodat. A tak se nám i v některých lokalitách stalo, že jsme to prodávali nekoordinovaně, čímž jsme si vytvořili spoustu komplikací.

Když nás pak koupila skupina Heimstaden, zjistili jsme, že i ona má ve svém portfoliu rodinné domy, o které je na jiných trzích zájem. Zastavili jsme proto prodeje a nyní se snažíme pro každou lokalitu připravit vlastní strategii. Tu bychom měli mít hotovou do konce prázdnin. Jsme i pod obrovským tlakem našich majitelů, ať do toho jdeme co nejrychleji.

Jaké jsou tedy možnosti?

Cesty mohou vést tím směrem, že budeme rekonstruovat stávající rodinné domy, jiné možná zbouráme a na jejich místě postavíme nové. Spousta z nich jsou totiž dřevěné finské domky, u nichž se často rekonstrukce nevyplatí. Jednáme teď tedy s různými firmami, které umí dělat ty prefabrikované domy.

Jakou částku ročně do oprav investujete?

Těch aktivit je hodně a letos jsme dosáhli na rekordní investiční částku 1,2 miliardy, k tomu máme ještě 800 milionů provozních nákladů, ve kterých je veškerá ta správa, takže s hrdostí můžu říct, že se v minulosti nikdy tolik neinvestovalo jako teď.

Spousta domů také byla dlouho zanedbaná.

A některé pořád ještě jsou, to přiznávám. Je to kus cesty a nedá se to udělat všechno přes noc. A ani na to nejsou stavební kapacity.

Reklama

Ročně zrekonstruujeme zhruba 1000 až 1500 bytů. S mým příchodem jsme se také pustili do masivního zateplování celého toho portfolia. Loni jsme do zateplení investovali 200 milionů korun. Na dobrých adresách, kde jsme vyprodaní, se pak díváme, jestli není možné budovat půdní byty.

Údajně jste to byl vy, kdo začal už za předchozích majitelů lobbovat, aby se do fondu začalo výrazně investovat.

Ono záleží na filozofii každého vlastníka. Když to koupil americký investiční fond Blackstone a spravovala to pro něj britská společnost Round Hill Capital, už tehdy byla jejich vize to v horizontu pěti až osmi let prodat někomu, kdo to bude držet stabilně a dlouhodobě.

Když si mě potom najali, shodli jsme se, že největší hodnotu to pro kupujícího bude mít, když se fond začne chovat tak, jako by to měl někdo řídit dlouhodobě. Po všech stránkách.

Lokalita Ostrava-Kunčičky | Foto Heimstaden

To znamená jak?

Během půl roku od mého nástupu jsme začali připravovat masivní investiční program, kde bylo to zateplování, nová energetika nebo změna přístupu k službám pro nájemníky. Oni v podstatě téměř všechno schválili a řekli, že jdeme tímto směrem. „Nebudeme po vás chtít dividendy, rozjeďte to tímto směrem, abychom u budoucích kupujících mohli najít ty, kteří budou dlouhodobí a trvalí vlastníci.“

Jinak opravujete byt, když je to na pět let, a jinak opravujete byt, když to vlastníte trvale a přistupujete k tomu s jinou investiční strategií. Švédové to potom ještě posunuli dál. Říkají, že pokud vejdete do bytu a budete ho rekonstruovat, tak se tam dvacet let nemá nikdo vracet. A jestliže něco děláte na budově, tak to má čtyřicet let vydržet – a tohle po vás chceme. A mně je to velmi sympatické. Hodně jsem se s nimi ztotožnil.

Heimstaden je mimochodem zakládajícím členem nové Asociace nájemního bydlení. Co si od projektu slibujete?

Mým osobním cílem je  kultivace nájemního bydlení. Jednou z našich ambicí je vytvořit jakýsi etický kodex nájemního bydlení, kde chceme povýšit vazby a vztahy nad zákon. Říct, že když máte na dveřích vylepené, že patříte do naší asociace, tak můžete očekávat určitou úroveň služeb a komunikace.

Druhořadě pak také zastoupení v politické diskusi. Ukázalo se to během pandemie, kdy vláda udělala smršť různých regulací a opatření, které na náš byznys dopadaly prakticky přes noc.

S ministerstvem pro místní rozvoj tak vedeme pravidelné debaty o tom, co v oblasti nájemního bydlení zlepšovat. Součástí tripartity je pak, kromě nás a MMR, také Sdružení na ochranu nájemníků.

Asociace nájemního bydlení
Organizace, která vznikla v druhé půli roku 2020, sdružuje některé velké hráče na trhu. Kromě Heimstaden Czech jsou to také CPI Byty, Czech Home Capital, Správa investic a nemovitostí, Luka Residental, CIB Group nebo Finep Holding.

Těžíte v rámci komunikace s ministerstvem i ze své pozice viceprezidenta Svazu průmyslu a dopravy?

Určitě těžím z toho, že spoustu z lidí a politiků, se kterými jednáme, znám a potkávám se s nimi v obou těchto pozicích.

Musím říct, že do jisté míry těžím i z diskusí, které vedeme zejména s našimi švédskými kolegy ve skupině. Kupříkladu Patrik Hall, dlouhodobý ředitel celé skupiny, vzešel ze Sdružení pro ochranu nájemníků. To je velmi zajímavé, že si skupina nájemního bydlení už před mnoha lety postavila do svého čela člověka, který byl na druhé straně.

Takže skutečně skandinávský sociální model.

Ano. S ním o tom hodně diskutuju, a dokonce jsme se dohodli, že uděláme nějakou zprostředkovanou návštěvu mezi českým a švédským Sdružením na ochranu nájemníků.

Předplatné Forbesu
KUP TEĎ!
9/2021

Jak se díváte na problematiku dlouho probíraného prodeje bývalých bytů OKD nájemníkům?

Když jsem nastupoval, tak jsem žádal americké vlastníky – i díky svému právnímu vzdělání –, aby mi umožnili nahlédnout alespoň do těch dokumentů, které jim tehdy byly přístupné. Abych věděl, jak to tady proběhlo.

Jakkoli si můžu myslet, že stát privatizaci neudělal správným způsobem, provedl ji tak, že se to nájemníkům nikdy prodávat nemuselo. To není chyba kupujících, to je chyba prodávajícího – tedy státu. Ten kdyby chtěl, ať se to rozprodá lidem, tak se to dalo jednoduše v té privatizační smlouvě ošetřit. Nicméně k tomu takto nepřistoupil.

Zdeněk Bakala

  • Majetek v hodnotě 18,0 mld. Kč
  • 11. nejbohatší Čech v žebříčku roku 2020

O jakou filozofii tedy šlo v tomto případě?

Šlo o to, udělat z bytů OKD produkt na trh. To znamená, že se komercionalizovaly výše nájmů a nastavily nějaké systémové procesy. Můžeme si o tom příběhu myslet, co chceme. Já taky nejsem nadšený z toho, jak to proběhlo.

Co si však myslím, že bylo naopak pozitivní – Zdeněk Bakala s sebou do Ostravy přivedl hodně kvalitních manažerů. Nicméně ta filozofie pořád byla, dostaňme to na burzu nebo na trh. Zkrátka, prodejme to jinému vlastníkovi.

Líto mi je těch lidí, kteří pod dojmem nějakého Bakalova příslibu šli do banky, vytáhli peníze a začali byt rekonstruovat. To je případ, kdy chápu, že v těch lidech zanechal obrovskou nespravedlnost. Dnes už však ani neumíme správně vyhodnotit, kdo, kolik a co investoval. Mým cílem je vykompenzovat to kvalitou poskytovaných služeb.

Reklama
Reklama